lördag 26 september 2020

Ett återbesök till bloggen

Det var ett bra tag sedan jag loggade in på bloggen. Närmare bestämt ett år sedan.

Det tar tid att blogga och jag känner att jag har svårt att lägga den tiden och göra det som krävs för att få till en bra blogg.

Men ett inlägg kan jag alltid klämma fram då och då.

Vad har hänt sedan sist?

Kortfattat så har jag bytt jobb vilket har varit kul Och taggande men inneburit mer av min tid och mitt engagemang. Jag gick upp 10 000kr i lön vilket inte är så tokigt när man som jag gärna lägger undan pengar för att investera eller renovera på fritidshuset.

I övrigt så knatar familjelivet på i hyfsad ekorrehjulsfart. Fru, barn och heltidsjobb.

Drömmen och målet är intakt. Jobba med eget bolag inom fastigheter och att min egen börsportfölj är möjliggöraren för att det ska ska kunna bli verklighet. Viktigt att lyckas på börsen helt enkelt för att sedan kunna slussa vidare pengar till bolaget och göra nya fastighetsköp. 

Nettoinsättningarna till portföljen har varit negativa 2 år i rad pga renovering i fritidshuset. 2020 kommer inte heller bli något undantag. Kommer snart att behöva finansiera en slutfaktura till snickaren. Så kanske ett uttag på 80 000kr kan bli aktuellt. Nästa år hoppas jag att nettosparandet kan komma tillbaka igen.

Men trots att det gått ett år så har jag inte lyckats ro hem något nytt fastighetsobjekt i bolaget, vilket jag nästan var övertygad om skulle ske under all denna tid. Men det har sina förklaringar. Mer om det alldeles strax.

Fastigheten

Det som jag tyckt varit roligast att skriva om har varit min befintliga hyresfastighet eller objekt som jag är spekulant på eller tankar kring nyförvärv.
Det är också de inläggen som får mest kommentarer och respons av läsarna. Kanske inte så konstigt då jag vet att fastigheter intresserar många som investering men att att det kan vara svårt för många att komma igång själva.

Att skriva om aktieanalys och sparande har jag inte så mycket att bidra med för det gör andra dessutom mycket bättre. 

Innan jag uppdaterar lite status om fastigheten så kan jag lika gärna börja med varför det inte har blivit några nya förvärv så som jag hoppades på.

Tror det var förra våren/sommaren någon gång som jag och mina kollegor (vi är tre st) kände oss lite sturska då vi äntligen hade noll vakanser samt kunnat höja ett par hyror i samband med nytt tillträde. 
Vi passade då på att göra en omvärdering av fastigheten vilket mynnade ut i en värdeökning på 43% från det vi köpte för.
Vi fick också utrymme att belåna upp kåken med 500tkr om vi ville.
Då vi hade hade varit väldigt försiktiga med renovering, pga att vi ville bygga kassa, så hade vi drygt 250tkr i kassan samt en kredit på 100tkr. Vilket gav oss, om man ville spänna bågen lite, ett förvärvsutrymme på ca 3,2Mkr då vi kunde plocka kontantinsatsen på 25% direkt från bolaget. Jag var mest drivande i att hitta nya objekt.

 Nu blir det ju aldrig så enkelt eftersom utebliven renovering inte försvinner utan ligger kvar som en ”renoveringsskuld” som närsomhelst kan komma vilja bli betald. Och så blev det också.

En sinande kassa

Det började med att vi fick en vakant lägenhet. Inga konstigheter med det och vi var inte särskilt orolig för att inte kunna hitta en ny hyresgäst relativt snabbt. Dock så avvaktade vi då vi tänkte göra lite smärre målerijobb först för att fräscha till den.
Det var också första gången ska medges som jag besökte just den lägenheten. 

Lägenheten var ljus och charmig men väldigt sliten. Badrummet var riktigt gammalt och sunkigt.
Så vi bestämde oss för att renovera badrummet, slipa alla trägolv, tapetsera och lite målerijobb på det.
Det skulle väl bli överkomligt kostnadsmässigt men inte extremt dyrt. Vi skulle kunna hantera det med kassan och det månatliga kassaflödet som fyllde på. 

Men ibland så har man inte alltid flyt. Det visade sig att det fanns gammal asbest som skulle saneras. Ingen stor grej men det blev högre rivningskostnader är planerat. När vi började riva upp de gamla rören så bestämde vi oss för i samråd med rörmokaren att vi ville passa på att göra ett stambyte när vi ändå hade öppnat upp. 
Dock så kom vi inte åt alla delar av stammen pga att den var ingjuten i en gammal murstock (tror vi). Der skulle bli väldigt mycket dyrare att frilägga den så vi valde att stambyta där vi kom åt och sedan relinea.
Detta generade extrakostnader på 40 000 kr. 

Som grädde på moset upptäcktes en nybliven vattenskada från köksavloppet också. Där blev det torktid på 4 veckor innan den gick att färdigställa.
Allt detta plus mindre bra planering från vår sida gjorde att lägenheten blev vakant alldeles för länge. Och ha vakanta lägenheter blir väldigt dyrt i längden. Tror vakansen uppgick till sju månader innan hyran från den nya hyresgästen blev betald. Inte bra.

Mitt i allt detta så drog vi igång en köksrenovering i en annan lägenhet. Syftet var att höja skicket och kunna ta ut en ok hyra som kändes meningsfull i samband med att den hyresgästen hade flyttat.

Ett intensivt år med andra ord, och kassan + krediten nyttjades till 100%. Så nu hoppas vi på minimalt investeringsbehov kommande månader så kassan kan få växa till sig lite.

Så man kan väl säga att osäkerheten kring vad kostnaderna skulle sluta på, efter alla dessa renoveringsprojekt i rullning, samt två tillfälliga vakanser skapade en viss osäkerhet och vi gick aldrig vidare med de få objekt som var ute till salu

Men nu tuffar allt på igen och vi håller på att se över hyrorna inför nästa år. Det bli några mindre indexjusteringar här och men inte mer än så. Den stora skillnaden görs i samband med utflytt. 

Hyressättning är dock ett intressant ämne som jag har en del erfarenheter av nu och kommer nog viga ett inlägg om det inom kort!

8 kommentarer:

  1. Kul att du är tillbaka, läste din blogg tidigare men tror aldrig att jag kommenterat något. Jag är själv i fastighetsbranschen så väldigt intressant och höra om dina erfarenheter där. Har också haft en längre vakans här under Corona, men har löst detta nu. Ser fram emot och höra dina tankar kring hyreshöjningar, det är ganska snart nytt år😀

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej och välkommen tillbaka. Hoppas på bra diskussioner framöver:).

      Radera
  2. Kul att du bloggar igen. Kul också att läsa om fastigheten och jobben där. Jag känner igen mig i det där renoveringen. Det drar alltid med sig en del nya grejer när man börjar men det är samtidigt bäst att göra saker ordentligt när man väl gör dem.

    Aktiepappa - en blogg om ekonomi och aktier

    SvaraRadera
    Svar
    1. Kul att fastighetskungen tittar förbi:). Hoppas vi får läsa något om dina (fastighets)förehavanden också någon gång!

      Radera
  3. Hej!
    Hur fungerar det där med reglerna ifall ni får en vattenskada eller annan skada som ni måste åtgärda utan att hyresgästen kan bo kvar? Ni är väl skyldiga att ordna boende för hyrsgästen?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej!

      Evakueringsboende ersätts av den boende hemförsäkring. Förutsätt att det är en skada och inte renovering et handlar om.

      Radera
  4. Hej,

    kul att du är tillbaks. Hur fungerar det rent praktiskt om kassan skulle sina helt. Får ni då göra ett kapitaltillskott av "egna" pengar som man sedan kan ta ut igen året efter eller hur gör man rent praktiskt?

    SvaraRadera
  5. Hej! Tack för att du läser. Man får ju vara lite förutseende angående likviditeten. Antingen så gör man kapitaltillskott eller så tar man upp lite nya lån på fastigheten. Förutsatt att belåningen tillåter det. Vi har också en kredit på 100tkr som vi använde oss av.

    SvaraRadera