onsdag 11 oktober 2017

Sålde Swedol-Ligger nu med lite kassa

Fastighetsbolagen men framför allt bostadsutvecklarna skakar till ordentligt på börsen och alla är väl lite spända över vad som kommer att hända med bomarknaden.

Mitt innehav i denna bransch är Amhult2 som för närvarande går uruselt och är ner -28% i år.
Amhult2 är dock inga lyckosökare som är ute efter att tjäna snabba pengar i en överhettad bomarknad utan bygger upp ett nytt kvarter med avsikt att bli ett förvaltande bolag med hyresrätter och butikslokaler.
Alltså inget korthus som raserar i första taget. Men det spelar kanske inte heller någon roll om hela sektorn ska straffas på börsen. Kommer nog att dröja innan den här aktien blir älskad igen.

Jag har ingen avsikt att sälja då jag kommer att behålla många år till. Jag tror på bolaget och är inte orolig för en svacka på bomarknaden.

Gjorde en affär idag och jag avyttrade mitt innehav i Swedol. Köpte i somras efter Q2-rapporten och fick en avkastning på 18% på mina 1.400 aktier. I absoluta tal så blev det ca 7.000kr.
Ingen stor affär relativt portföljen alltså.



Anledningen till försäljningen är att jag har legat med belåning och vill ha lite kassa. Så klart svårt att veta vilket bolag som ska få lämna portföljen och framtiden får utvisa om jag gjorde rätt eller ej.

Tror fortfarande på bolaget och man har gjort ett bra förvärv i Grolls som tillverkar skydd och arbetskläder.
Trenden för försäljning och marginaler pekar åt rät håll men frågan är hur högt man ska värdera än sådan här verksamhet trots allt? Just nu P/E 17 på rullande 12.
Betydligt aptitligare blir värderingen för nästa år såklart när Grolls finns fullt integrerat i resultatet.

Börsen har gått ruskigt bra senaste tiden och jag känner mig något mer beredd för en rekyl med kassa istället för belåning.


torsdag 28 september 2017

Månadssparande sept

Ett par dagar har nu gått sedan lönen trillade in på kontot och jag kan konstatera att det inte blir något massivt sparande. 
Föräldraledigheten har eroderat bort en stor del av våra löner och vi fick ca 30% lägre nettolön än under en vanlig månad. 

Det har resulterar i att jag satt av 10.000kr in till vårat buffertkonto där vi nu har 50.000kr sparat samt 5.000kr in till Avanza. Flyttade även in 500kr till vårt Lendify konto som jag precis har startat upp. 
Alltid kul att testa nya investeringsalternativ. 
Sparkvot för månaden 37%.

Dagens mobiltrading har också genereart några kr och närmare bestämt 5.500kr i vinst. 
Jag köpte GOMX igår direkt efter PM samt Xspray som jag tecknade tidigare men som jag skickade ut i callen när den stack hela 72%. 

En fin vinst på en väldigt liten insats. 

Belåningen är nu efter månadens insättning 1,8% eller -24.297kr. Den kommer förmodligen betas ner med eventuella försäljningar under kommande månad. 


söndag 24 september 2017

DI säljrekar Catena Media


Sålde mina sista aktier i CTM i juli då jag fick kalla fötter kring bolaget. Hade ägt dem i ca 8 månader och fick se en stor vinst utraderas och bytas ut till en liten förlust istället. Valde ändå att sälja och så här i backspegeln så var det rätt beslut då kursen har fortsatt dala från 86-90kr som jag sålde ut på.  

Anledningen till att jag sålde var att jag såg likheter med Moberg Pharma som jag också avyttrade under vintern/våren efter att VD vräkt ut en stor post med aktier. 

Likheterna är förvärvsdriven tillväxt. Vilket hela tiden ökar på skuldsättningen men blir väldigt kämpigt finansiellt om den organiska tillväxten lyser med sin frånvaro. Visst kan man driva på sina förvärv och öka kapaciteten och försäljningen och på så vis växa men där råder det också en del skepsis om.


Men vad skriver nu Richard Bråse i sin analys?

Tre plus
+Exponerad mot en tillväxtbransch
+Stark marknadsposition
+Starka ägare

Tre minus
-Hög skuldsättning
-Ökad konkurrens
-Kort historik

Kort och gått så är det stora problemet skuldsättningen enligt Bråse. Man hade under halvårsskiftet en skuldsättning som var 2x EBITDA som nu har vuxit till 2,8 om man räknar med kostnader för uppskjuten köpeskilling från de senaste förvärven. Sedan tillkommer nästan alltid tilläggsköpeskillingar i dessa förvärv också.

Han skriver också att obligationslånen kommer att stramas åt i september till att villkora en skuldsättning från 3,5 ner till 3x EBITDA. Där är vi snart så det kan omöjligen vara något positivt för bolaget vilket då borde tvinga dem till att dra ner på förvärvstakten. 

En annan viktigt sak att ha med sig är att Swedbank som har den mest offensiva riktkurs på CTM på 130kr är också den bank som ställer ut obligationen (rätta mig gärna om jag har fel). 
Kan vara värt att fundera lite på. 

Detta är den första säljreken jag har stött på så det ska bli intressant att se hur marknaden reagerar. 


lördag 23 september 2017

Uppföljning sparmål 2017

Satte upp några rimliga sparmål inför året som jag kände jag borde kunna leva upp till. Självklart mål som krävs lite engagemang för att uppnå.

På bloggen så skriver jag alltid om hushållets totala tillgångar och sparande. Vi är alltså man och hustru med två heltidsjobb. Däremot så har 2017 präglats av mycket föräldraledighet och inga heltidslöner har tjänats under detta år alltså:).

Nu handlar inte alla mål bara om sparande utan jag hade också en målbild av min totala investeringsportfölj och vilket värde jag vill uppnå. Här sitter man såklart i knät på Mr.Market men även min egen skicklighet/oduglighet när det kommer till att plocka in aktier i portföljer.

Jag har hittills satt av 139 450kr till aktiedepån vilket redan nu en bra bit över mitt mål på 120.000kr som jag satte som mål för 2017.
Förstår egentligen inte riktigt hur det har gått till men när jag kontrollräknar insättningarna så stämmer det faktiskt. Jag tycket det låter högt och det var inte den nivån jag förväntade mig.

För att få hjälp med att "tracka" nysparandet så har jag tagit hjälp av Lilla Ekonomens verktyg NNAVA. Du får såklart samma siffror från din depå men i verktyget så får du snabbt ut grafer och diagram utan själv behöva lägga in i Excel.

Anledningen till att nysparandet kunnat bli så högt är att vi inkasserade ca 40.000kr netto i utdelning från vårt onoterade innehav samt att jag fick en ok bonus från jobbet som hjälpte till. Men även om jag exkluderar utdelningen i nysparandet så är 120.000kr en nivå som vi kommer komma upp till. Får möjligtvis justera upp målet inför nästa år.
Det ska tilläggas att vi har varit föräldralediga ganska mycket under 2017 men har man låga månadskostnader så kan man också spara mycket på två löner.
Om man inte frestas av att flytta till stort och dyrt vilket är kutym i storstaden så har man finansiell frihet istället där man kan investera för framtiden men också ha råd till resor och äta ute, vilket vi gärna lägger pengar på.

Vi borde utan problem kunna sätta av 10.000kr/månaden till portföljen resten av året. Vi kommer även att prioritera bufferten som jag vill ska uppgå till 100.000kr innan jag börjar vara aggressiv i börssparandet igen.

Amorteringen hade jag en ambition att höja upp från låga 1.100kr till 2.000kr vilket inte har hänt. Får ringa banken till veckan och ordna helt enkelt. Vi har fortsatt låg belåningsgrad på ca 53% så ingen ko på isen mer än att det är fortsatt rimligt att minska belåningen. Vi har ju ändå en del lån sett i absoluta tal.

Uppdatering portfölj

Avanza - 1.270 000kr
Onoterat innehav 1 - 163.200kr
Onoterat innehav 2 (Kronfönster) - 19.000kr
Buffert - 40.000kr

Totalt: 1.492 000kr

Målet är snart taget med att uppnå 1,5Mkr i aktier och kontanter. Ser bra ut med andra ord.

Det jag inte är nöjd med är avkastningen i portföljen som varit medioker en längre tid. 5% 2016 och 7% 2017. Sätt i perspektiv till den tid jag lägger ner så är det dåligt. Tvåsiffrigt borde vara mer rimligt.

Nästa målsättning borde vara att få upp Avanzaportföljen till 1,5Mkr!
Kanske ökad insättning och färre transaktioner skulle vara en bidragare till det?


söndag 10 september 2017

Skattehöjningar som känns fundamentalt fel

Lite mera skattegnäll bara...

Jag är en person som gladeligen betalar min inkomstskatt och med de år vi har haft med alliansregering och införandet av jobbskatteavdragen så tycker jag nu att man får behålla en ansenlig del av det man tjänar ihop.
Jag är inte heller emot mindre skattehöjningar men tycker kanske att brytgränsen för statlig inkomstskatt borde justeras upp något.

Det jag däremot blir extremt provocerad över likt många andra där ute i Twitter/bloggvärlden är de senaste tokförslagen från Sossarna och Vänstern.
Inte nog med att man ska ge sig på näringsidkarna inom välfärdssektorn med något påhittat nyckeltal (ej relevant nyckeltal i alla fall) som "avkastning på operativt kapital" utan det ska även konfiskeras mer pengar från vanliga företagare som nyttjar sig av 3:12-reglerna (utdelning i eget bolag). Numera ett bortdraget förslag tack vare alliansen.

Som grädde på moset så vill man nu subventionera den fackliga avgiften genom att göra den avdragsgill. Känns helt onödigt och lobbystanken från LO känns lång väg.

Utöver det så ska man nu höja skatten för ISK/KF från årsskiftet med 0,25%. Retoriken för detta är nog det som är mest provocerande.
Man gör detta för att straffa män och den tiondel som har mest pengar av befolkningen. Alltså enligt vänsterparitet någon form av "jämställdhetsreform".

Läs här en bra genomgång av Placerapengar.nu.

Då regeringen redan avskaffat avdragsrätten för IPS (Individuellt Pensionsspar) så har alternativet för ett privat pensionsspar varit just ISK/KF då det är en sparform som lämpar sig för långsiktigt sparande och där man har en rätt förutsägbar skattesats.
Vill man bara komma åt den rikaste tiondelen så får man väl i så fall tillämpa någon form av progressiv skattesats? Fast det väljer man inte att göra och då drabbar det kvinnor med låga löner lika mycket som rika män.

En sparforms som sas inte skulle röras har nu fått både en och två skattehöjningar på sig. Ränteavdraget rör man såklart inte för i vänsterns och sossarnas värld så är det personer med någon form av kapital som ska bekämpas.
Ja nu bekämpar man inte någon med en skattehöjning på 0,25% men läser man mellan raderna och ser till retoriken så märker man hur idealismen lyser igenom.

Med tanke på vanliga personers framtidsoro kring pensionen så är det ett hån i min värld att höja skatten på denna sparform.


Men det är väl såklart finare att vara en fattigpensionär än en person som reder sig.


onsdag 6 september 2017

Ständigt denna bomarknad


Där jag kommer ifrån (en väldigt liten småstad) pratar man sällan boende.
Jo kanske om man ska dränera om grunden eller måla om staketet. Men annars är det ett ickeämne. Man bara bor och sen är det inget mer med det.
Ganska befriande eller hur?

Boendet har heller ingen stor påverkan på folks ekonomi då man sällan har lån över 1Mkr. Och är man dessutom 2 vuxna med jobb som delar på ett sådant lån så har man det rätt avslappnat privatekonomiskt.

Annat är det i Sthlm där jag bor sedan många år. Alla vet hur snacket går så det är inget jag behöver återge.


Men varför är det då så intressant att prata boende?

Ja i storstäderna har det såklart att göra med att vi har haft en otrolig prisutveckling under lång tid. 

*Källa: Mäklarstatistik.se

Det är såklart intressant att prata om kompisars fantastiska värdeutveckling eller sin senaste försäljning. Eller bara fantisera om de affärer man borde ha gjort. "Om man bara hade tagit lite mera risk eller vetat vad marknaden var på väg".
Jag själv är väl inget undantag precis. 

Fråga är vad som händer inom kort på marknaden?

Jag var helt övertygad om att vi stod inför en sättning när bolånetak och amorteringskrav infördes. Också därför som vi valde att inte flytta från vår bostadsrätt för att köpa en större utan vi ville avvakta. 
Dessa regleringar parerades fint av en ännu lägre ränta tack vare Ingves samt stigande börs och lättillgängliga Blanco-lån för att täcka upp kontantinsatsen. 

Vad talar för att vi ska se ett trendbrott denna gång då?

Jag tror inte att Sverige står inför en allvarligare recession med hög arbetslöshet. Där emot så bör det komma en rejäl avmattning på den högkonjunktur som vi nu befinner oss i. Drivande i den konjunkturen är byggsektorn. 

Vart börsen tar vägen spelar också roll för hur rik man känner sig och hur mycket man har möjlighet att plocka ut ur sitt sparande. Kommer det bli en kraftigare nedgång på börsen så kommer det att signalera "kris" vilket kommer få bostadsköparna att blir försiktigare eller rent av avstå från att köpa nytt boende. 

Skuldkvoten är en högst påtaglig förändring för våra möjligheter att låna. Det som nu tillämpas är 5x hushållets bruttoinkomst. Vilket i stort sätt alla banker tillämpar men där SHB verkar vara den bank som slirar mest med den här riktlinjen.

Då vi är i stånd att förbereda en försäljning kommande 6 månader så har vi haft ganska mycket kontakt med den mäklare som vi ska anlita. 
Han säger att vi kommer ha sjunkande priser den närmsta tiden och att det är skuldkvotstaket som är anledningen till det. Han har sett hur köpkraften har sjunkit hos medelinkomsttagarna och att de inte har samma möjlighet att buda på samma nivåer som tidigare. Det kommer att slå på alla lägenheter givetvis men främst de stora och dyra, så som 3 rummare och uppåt. 

Vi har alltså skuldkvotstaket samt en möjlig räntehöjning inom 6 månaders sikt vilket kommer att påverka folks inställning till belåning tror jag. Media skriver var och varannan dag om bobubblan och det ska man inte heller förringa. Psykologi är a och o. 

Ett intressant skifte är dock trögheten som nu har kommit när det gäller nyproduktion. 
Många fastighetsutvecklare går riktigt dåligt på börsen så som Oscar Properties, Magnolia och Tobin för att nämna några.
Främst ser man trögheten i städer som Uppsala men att du nu även kommer till Stockholm. 
Efterfrågan har minskat då utbudet är så pass stort. 
Man lockar nu även med avgiftsfria bostadsrätter det första året eller två. Då vet man har utbudet inte matchar efterfrågan. Detta är dock inget nytt och vi har sett liknande lockbeten 2010 och 2011 på svenska marknaden. Och kraschen kom inte för det.

En del svårigheter med hyresrätter finns också på sina håll. Detta beror nog främst på de höga hyrorna man tar ut.  Byggbranschen är känd för att vara ineffektiv i sin produktion, och att kapa svinn och ineffektivitet är ett måste om vi ska kunna bygga prisvärda bostäder i framtiden.  

Slutligen så har vi gynnsamma förutsättningar för en sjunkande bomarknad framöver. Överutbud av nybyggda dyra bostäder. Skuldkvotstak samt psykologin av högre ränta samt en sjunkande börs. 

Vi kommer i alla fall att avvakta en uppgradering av boendet i minst 6 månader för att se vart marknaden är på väg.

Fördelen med en sjunkande eller stillastående bostadsmarknad är att Stockholmarna får testa att utveckla andra ämnen att konversera om på fester och sociala sammanhang. 

Fast prata börs och fastigheter är alltid intressant förstås!

tisdag 5 september 2017

Utdelningar augusti

Kan inte kalla mig för en utdelningsinvesterare direkt men jag gläds ändå åt de utdelningar som trillar in varje månad.

Jag har t.o.m varit så pass sugen på ökad direktavkastning i portföljen att jag jag ökat upp portföljens andel i REITS och preffar.
Omega Healthcare plockades in i somras (+1,2% kursutveckling) samt att jag ökade upp lite i Corem pref (+2,5%samt en liten skvätt Hancap pref (+2,5%.
Jag handlade nu dessa inte bara för att jag vill ha utdelning utan främst för att jag tycker att de skulle kunna uppvärderas en smula då direktavkastningen känns väl hög. Så liten uppsida i kursen ser jag samt hög direktavkastning. Det känns som en rimlig risk att ta nu när börsen tuggar på nedåt.

Utdelningar Augusti

Totalt 1.354kr netto har betalats ut till depån.
En obetydlig del i portföljen men kul ett viktigt tillskott. Och när jag tänker efter så är det nog inte så dåligt för att vara en lugn utdelningsmånad då det motsvarar ca 10% av mina månadsinsättningar. 


Totalt för året är 26.926kr och jag ligger 5.300kr efter förra årets totala utdelning. Kommer inte att slå det i år såvida jag inte åker på någon akut besatthet för preffar. Borde inte ske dock. 

Den lilla skvätt jag har i SAS-preffen behåller jag tills inlösen. 




tisdag 29 augusti 2017

Buffertkontot


Nu när börsen lyser rött och innehaven går ner mer och mer för varje dag så funderar jag onekligen lite mer på familjens buffertkonto.

Har alltid legat nästan fullinvesterad och haft väldigt små summor i vanlig buffert, vilket känts ok så länge börsen varit stark och jag alltid kunnat sälja av någon aktie med vinst för att täcka upp för någon kostnad eller resa.

Det sista jag vill är att vara tvingad att sälja av aktier i en björnmarknad bara för att jag är tvingad till det. Och det undviker man lättast med att alltid ha tillgång till en rejäl buffert.

För närvarande så ligger familjens buffert på 40.000kr. Då har vi ett barn och bor i en bostadsrätt samt en bil.
40.000kr känns inte särskilt mycket och det är ingen summa som skulle få mig att sova gott om natten om jag visste att portföljen var ner -20%. Om jag ska klara av en rejäl börsnedgång rent psykiskt så behöver jag nog skala upp bufferten till lite mer respektabla nivåer.

Saker jag vill att bufferten ska mäkta med:

  • Kontanta en bättre begagnad bil om vår gamla går sönder.
  • Betala för en längre resa med hela familjen utan att tömma kontot. 
  • Vill också kunna använda bufferten som kontantinsats till ett litet fritidshus i storleksordningen 1-1,5Mkr.


Jag kommer inte spara ihop så jag kan göra alla tre punkter med rena buffertpengar men något av alternativen utan att behöva nalla från portföljen bör vara rimligt.

Ett första delmål blir därför att vi ska ha 100.000kr i familjebuffert och de pengarna ska ligga på ett vanligt konto utan avkastning. På sikt så kanske vi kan nå 150.000kr-200.000kr.

Men i ett första läge så är det 100.000kr som gäller och jag kommer att dela upp sparandet framöver där kanske hälften går till portföljen och hälften in på buffertkontot.
Vid senaste löningen så satte jag över 15.000kr till portföljen och 12.000kr till bufferten. Utöver det så blev det lite amortering och lite sparande till mitt egna lilla "buffertkonto".

Siktar på att kunna sätta av 10.000kr till bufferten nästa månad och då vara halvvägs till målet om 100.000kr.

Det skulle få mig att sova gott om natten och ta bort stressen av att behöva sälja av aktier på ofördelaktiga nivåer.


måndag 28 augusti 2017

Uppdatering av portföljen

Har äntligen tagit mig i kragen och uppdaterat fliken "Min portfölj".

Det har såklart varit många transaktioner det senaste året och många har jag redan skrivit om.
Har sålt av hela innehavet i Catena Media och tog en förlust där på ca 8.000kr. Sålde från 90kr ner till 86kr.
Jag kände mig inte helt bekväm med bolaget och ville hellre vikta om i befintliga innehav. Likviden användes till att fylla på i Leo Vegas, Northwest Healthcare, Amhult2 samt ett mindre innehav i Swedol.

Catena Media är en populär aktie bland småsparare och den har varit rätt okontrollerad på både upp- och nedsidan det senaste året. Affärsmodellen är säkert stabil och mer kvalitativ än vad marknaden kanske tror nu men jag får några varningsklockor i huvudet när man ska plocka upp obligationslån på obligationslån för att förvärva. Risken finns att värdet man tror sig skapa inte blir så stort och att både skulder och goodwill sväller. Tänker på Moberg Pharma som är ett exempel.

Nilörngruppen sålde jag av dagen efter rapport. Det är snabba kast i det bolaget på rapportdagar. Gick ur allt på 90.25kr och realiserade en fin vinst på 53% trots det stora raset dagen innan.
För er som inte är insatt i bolaget så kom man med en svag Q2:a där man minskade vinsten, rapporterade en svagare tillväxt samt försämrade marginalen.
Så här i efter hand så kan jag tycka att jag borde verkligen ha avvecklat Nilörn när den handlades en bra bit över hundralappen. Hur mycket uppsida fanns det egentligen på de nivåerna kunde man frågat sig.
Men det här är också risken med att ha många bolag i portföljen för mig. Är inte alltid uppdaterad med värdering eller om uppsidan är tillräckligt stor för att ligga kvar eller om det skulle vara bättre att flytta pengarna till en annan aktie. Trots en fin vinst så känns det nästan som en förlust pga raset.


BolagAntalMarknadsvärdeFörändringar
Amhult 2 B (AMH2 B)1 766129 801 krÖkat
Protector Forsikring (PROTCT)1 950152 364 krÖkat
Sampo A (SAMAS)240101 672 krÖkat
NorthWest Healthcare Properties (NWH.UN)1 20084 113 krÖkat
A2 Milk Company (ACOPF.PK on OTC)2 00067 098 krNy
Attendo (ATT)50049 600 kr
Swedol1 40044 520 krNy
Avensia (AVRN)4 20036 750 kr
Leo Vegas80055 800 krNy
Kopparbergs B (KOBR MTF B)27061 290 krÖkat
Kinnevik B17040 868 krNy
Investor B (INVE B)16059 536 kr
Bahnhof B (BAHN B)35069 560 krÖkat
A O Johansen (AOJ P)16089 971 krÖkat
SAS pref (SAS PREF)5529 920 kr
Starbucks Corp (SBUX)8034 738 kr
Omega Healthcare Inv.10025 002 krNy
Coor Property pref20029 500 krNy
Tillfälliga innehav114 345 kr5st innehav
Fonder0,9
Belåning1,90%
Likvider−23 470 kr
Marknadsvärde total portfölj1 264 729 kr

Nu är den stora frågan i min portfölj om jag ska avyttra A2 Milk pga värderingen. 
P/S på ca 7 och P/E på 46 vilket är lite magstarkt. Fallhöjden är rätt stor vid minsta negativ nyhet. Köper dock gärna tillbaka på lite lägre nivåer. 


fredag 11 augusti 2017

Stabilt från Sampo


Jag skriver vanligtvis inte om så många bolagsrapporter då jag helt enkelt inte har tid. Men Sampo är ett av mina äldsta innehav så lite extra kul att följa upp bolaget på bloggen. Sedan vet jag att många av mina läsare intresserar sig för bolaget då mina mest lästa inlägg handlar just om Sampo. Lite otippat kanske men så är det.

Här finner ni länk till rapporten. Och här har Lundaluppen skrivet en kort kommentar.

Nedan kommer några kommentarer kring rapporten och deras conference call.

Sampo Q2 - Utdelningshöjning att vänta


Skadeförsäkringen går riktigt bra och vinsten före skatt ökade med 14% och livförsäkringen ökade med 21% från samma kvartal året innan.
Premieintäkter var exakt samma som föregående år men man ökade ändå vinsten kraftigt inom P&C. Anledningen till det är att Toppdanmark ökar sin vinst kraftigt och det är en ökning med 118% för Q2. Totalt med 173% för H1.
Det är alltså inte Topdanmarks vinst som ökat med dessa tal utan Sampos andel av Topdanmark vinst som ökat. Man har tex under föregående år köpt tillbaka aktier inom Topdanmark vilket automatiskt ökat Sampos ägarandel betydande. Det är som sagt troligtvis slut med det nu och man kommer att byta återköp till utdelning istället. Säkerligen för att Sampos vill kunna trygga ett stabilt kassaflöde i framtiden med fina utdelningshöjningar till sina aktieägare.
Investeringsportföljen har förbättrat sig avsevärt och spottat ur sig EUR 70M i Q2 vilket är en ökning med 70%.

Annars så har 2017 också varit ett gynnsamt "väderår" för skadeförsäkring med relativt mild vinter samt en sommar utan större regnoväder och översvämningar. Också en bidragande orsak till resultatet.

Kari Stadigh nämner att pga innehavens "starka vinstgenerering samt kassaflöde skapar de en bra bas för en ökad utdelning nästa vår". Starkt att kunna flagga för det redan efter två kvartal. Men då är det också en "tråkig", stabil och förutsägbar affär Sampo håller på med.

Man ska komma ihåg att Sampo har högt institutionellt ägande och fokus på utdelningen är nog större här än hos investmentbolag. Min gissning.

Kari nämner också att både If och Nordea är mitt i sin största transformation någonsin när det gäller IT och att man investerar mer någonsin i nya IT-system för att ha det bästa digitala erbjudandet till sina kunder. Inget annat är heller acceptabelt för en nordisk marknadsledare säger Kari. Låter mer än klokt och ganska imponerande att man lyckats hålla den här lönsamheten trots tunga investeringar. Blir det ännu mer "lönsamhetsfest" när investeringarna klingar av och när alla nya IT-system är på plats?
Vem vet hur IT ser ut om 10 år. Kanske dags att byta ut allt igen?

Ett klart viktigt trendbrott för Ifs del är att den negativa premieutvecklingen i Norge har vänt. Och då främst pga de aktörer som länge varit aggressiva på pris som nu kommit till en punkt där man måste dra i handbromsen.
För ett försäkringsbolag så är det högst en begränsad tid du har på dig att köra med "rabatterade" priser. För efter ett par år så kommer skadekostnaderna och har du inte tillräckligt med premier eller reserver avsatta så kommer du till slut att bli insolvent. Se Vardia som senaste exemplet.

Sampo redovisar tillslut ett svagare resultat än föregående år.
För första halvåret redovisar man en vinst per aktie (exklusive värdeförändringar av marknadsvärderade innehav) på EUR 1,34 (EUR 1,40).
Räknar vi med värdeförändringar så blir det bättre och vi hamnar på EUR 1,47 och alltså högre vinst per aktie än föregående år.

En av anledningarna till det lägre resultatet är ett svagare bidrag från Nordea där man försämrade ungefär alla siffror jämfört med föregående år förutom kreditförlusterna.

Hur som helst så är Sampo en stabil vinstmaskin och jag kommer nog aldrig sälja mitt innehav inom överskådlig tid. Skönt att ha en stabil spelare som tuggar på sakta men säkert.

Kontentan tycks ändå vara att skadeförsäkring befinner sig i någon slags sweet-spot ändå. Trots låga räntor (dåligt för försäkringsbolagen) så lyckats man ta hem all "utebliven" vinst från investeringarna på försäkringsaffären utan några större problem. Visst är konkurrensen bitvis tuff men den har definitivt inte tagit bort lönsamheten.

Topdanmark har länge stått på bevakningslistan och gör så fortfarande. Men troligtvis så finns den i portföljen innan året är slut.

söndag 6 augusti 2017

Ny börshöst tar vid

Har en vecka kvar på semestern men efter som den kommer att tillbringas hemma till skillnad från tidigare veckor så sneglar jag lite på bloggen igen. Vädret är inte heller jätteinbjudande för uteaktiviteter.

Portföljen har nu på slutet utvecklat sig ganska bra och jag är för första gången sedan starten av detta år strax över index.

Som investerare med egen ihopsnickrad portfölj så känns det viktigt att vara bättre än index. Om inte så kan man lägga ner och köpa fonder i stället. Då spar man både en massa tid och tjänar mer pengar.

Portföljen har som sämst varit nere på strax under 0% i avkastning vilket var lite segt då index varit ganska stark hela året.

Jag mäter inte min avkastning månad för månad och postar inlägg utifrån det då jag tycker det är mindre meningsfullt då det varierar så pass mycket. Lite som att kolla aktiekurserna dagligen (nästan).
Det som jag hakar upp mig på är när kalenderåret är slut och vad resultatet då blev. Den enda riktigt viktiga avstämningen för mig.

Där emot så gillar jag att läsa om andra bloggares månadssammanställningar så fortsätt ni med det:).

Utdelningar

Det har trillat in tre bolag i juli.


Totalt 1 058kr netto för juli. Inga jättesummor men ändå en liten trevlig slant att få. 
För helåret så släpar jag ändå efter 2016 års utdelningar med -20% year to date. Trodde och hoppades på att jag skulle tangera men det tycks inte kunna gå ändå. Anledningen till det är att andelen preffar var betydligt större förra året. 

Har dock ökat på andelen REITS något samt plussat på några aktier i Corem pref. 
Jag kan inte komma ifrån att det är rätt attraktivt att få 7-8% direktavkastning på dessa papper och väljer därför att ha en liten andel i portföljen i dessa tillgångsslag. 

Totalavkastningen är det enda som betyder något egentligen men jag ser också gärna att utdelningarna ökar för varje år. 
Det är ett ganska onödigt mål egentligen men det ger bra tillskott till nyinvesterandet om man drar in 30,40,50,60 000kr om året i bara utdelningar. 

Som sagt. En mindre del av portföljen på ca 10% får vara högavkastande papper helt enkelt. Resten ska vara i växande bolag med goda framtidsutsikter. Det bör vara den största sannolikheten för att kapitalet ska växa. 


Årets totala utdelningar ligger på 25 572kr.

Eftersom jag är och kladdar på köpknappen hela tiden så är belåningen åter igen på 5,4%. Verkligen inte mycket procentuellt sätt men det visar också på vikten av disciplin för att kunna ligga med kassa. Får se om mina ambitioner med kassa kommer att bli av alls eller om jag då istället väljer att pytsa in i mer "säkra" preffar. 

Portföljhändelser

Några väsentliga portföljhändelser under sommaren är att jag har sålt av lite av Catena Media (CTM) för att vikta upp i Leo Vegas samt en lite mindre post i Cherry då den dippat en del. 
Kände mig obekväm med mitt innehav i CTM då den rasade på rätt bra ett tag och samtidigt så handlades även LEO ner rätt mycket vilket kändes som ett bra läge till att vikta om. Att pussla om så här för att få en korg av spelbolag känns betydligt bättre än att ligga väldigt tungt viktat mot ett bolag. Borde gjort så tidigare om jag ska vara lite efterklok. 

Är dock lite sugen på att kanske öka något i CTM igen nu innan rapport. Känns som potentialen är betydligt större nu när aktien har fått sig en ordentlig urblåsning men där den negativa trenden nu är bruten. 

1 000 aktier i Swedol köptes in dagens efter rapport a 28kr. En liten post för mig och andel av portföljen men då jag inte hade många kronor att handla för så blev det inte mer. 
Swedol har för mig alltid varit ett riktigt tråkbolag som aldrig tycks leverera på ständigt stigande konjunktur och byggmarknad. Där emot så har potentialen funnits men konkurrensen varit hård och jag har aldrig varit köpsugen på bolaget. 
Senaste rapporten var riktigt bra och det visar på att något har hänt inom bolaget. 

Man fördubblar avkastningen på eget kapital samtidigt som soliditeten går upp. 
Man dubblar vinst per aktie H1 mot föregående år samt att man förbättrar sin rörelsemarginal till 6,5% (5,1%). Detta trots att man gjorde ett stort förvärv av Grolls förra året. 
Det visar att bolaget jobbar rätt med sin inre effektivitet då man lyckats förbättra sin rörelsemarginal trots tillväxt och förvärv. Det visar på att det är en bra ledning som vet vad de gör.

Kändes givet att plocka in den och viktar kanske upp ytterligare under veckan men får då sälja något annat. 

En uppdatering av innehaven kommer inom kort. 




söndag 30 juli 2017

Bloggen har fortsatt sommarlov


Men kommer snart att komma igång igen.

Många rapporter har släppts och en del förändringar i portföljen har gjorts så det finns en del att skriva om.

Har det gått så länge!

fredag 30 juni 2017

Avslutning på börsveckan

Idag var en sån dag då jag tänkte jag skulle lägga minimalt med tid på börsen. Helst ingenting alls.
Och varför då?
Jo för att det mesta tycks gå ner och jag har inga planer på att sälja av i en kommande dipp. Svårt med den berömda tajmingen ni vet.
Jag kanske inte la mycket tid på börsen idag men väldigt många korta besök i depån har det ändå blivit.



Dagen började rätt dåligt och min portfölj var ner ca -0,4% hela förmiddagen. Vilket så klart kändes trist då index i vanlig ordning började tugga uppåt och låg istället på ca +0,4%.
Att underprestera mot index med 1 % under en handelsdag känns väl aldrig kul. Då försökte jag istället att lägga ifrån mig mobilen längre perioder för att inte behöva tänka på börsen stup i kvarten.

Även om jag inte vill tro det så påverkas mitt humör beroende hur börsen går. Främst kanske för att jag är fullinvesterad och ingen kassa:). Alltså inte jätteangelägen att ha en bred nedgång på börsen. Även om det skulle gynna mitt månadssparande.

Portföljen har också tappat 4% på kort tid vilket också ligger som en liten våt filt. -33 000kr bara den senaste veckan.

Hur som helst så vände börsen till slut för att stänga på -0,4% och några av mina innehav Attendo, Probi och Nilörn hjälpte till att stänga fredagen på +0,09%. Psykologiskt viktigt att slippa ha det irriterande röda siffrorna på börsskärmen i alla fall.

Så trots en risig start så kändes det ändå som en uppgång fast portföljen slutade näst intill oförändrad.

Med det sagt så påminner en sådan här dag om hur onödigt det är att lägga ner den tiden på att stirra kursgrafer vilket oftast inte ger någonting, såvida du inte ska handla kanske.
Ska eventuellt plocka bort Avanza-appen några dagar för att se hur det känns. Mest som en prövning.

Efter som jag älskar börsen så kommer jag alltid vilja vara uppdaterad med med vad som händer där varje dag. Men att läsa nyheter och PM är en sak men att stirra på kurserna är det minst produktiva du kan ägna dig åt.

Dagens flash-crasch stod Probi för som var nere och touchade 515kr av någon märklig anledning. Vilket också påminde mig av att jag måste lägga några giriga långtidsorders på skamliga priser utifall om enstaka säljare ballar ur nu under sommaren.


Nu sommar och förmodligen minimalt med bloggande.

Lycka till med investeringarna

söndag 25 juni 2017

Uppdatering barnspar

Då jag känner mig inspirerad av Stefan Thelenius barnspar så tyckte jag att det var på sin plats med en liten uppdatering av resultatet nu när halva 2017 har passerat.
Efter som grabben endast är 1 år och 5 månader så är det lite tidigt att fråga ut honom och månadens aktie. Men förväntar mig att det kommer komma tidigare än för genomsnittssvensken i alla fall.

Lillgrabbens ISK är har ett väldigt enkelt upplägg. Jag sätter av 500kr/månaden som fördelas på två fonder. Avanza Zero och Spiltan Investmentbolag.
Eftersom att summorna är väldigt små än så länge så tycker jag det känns rimligare att stoppa in pengarna i fonder där utdelningen sedan investeras automatiskt.

Avkastning 17,55% YTD, jämförelseindex: SIX30 Return

Anledningen till att det blev just de här två fonderna var enkel.
Jag funderade helt enkelt på vilken exponering jag ville ha och beslutet blev då främst mot svensk aktiemarknad. Sedan så var börsen som helhet i en uppåtgående trend och kändes stark. Alltså borde en indexfond ge bra avkastning. Trodde också att chansen att att investmentbolagen skulle överprestera index var större än min egen förmåga att hitta bra riskjusterade case.

Det finns dock ingen självklarhet i att jag kommer att äga dessa fonder om ett år då jag jag kanske tvekar mer kring svenska börsen och kanske väljer en globalfond eller investerar i ett enskilt investmentbolag.

Barnsparet har med råge presterat bättre än min egen portfölj i år (upp 9,2%) och jag tror anledningen till det är att jag har tagit tempen på aktiemarknaden här och nu och investerat därefter. Medans i den stora portföljen så ligger en del långa innehav som kanske inte är så heta just nu men som kommer vara vinnare på sikt.

Detta är ett resonemang som jag kommer skriva om i ett senare inlägg då jag faktiskt börjar tro att min långsiktighet i vissa bolag kan hämma avkastningen.
Nästan alla nya bolag som jag plockat in i portföljen i år har givit ca 20-30% avkastning vilket är klart bättre än portföljen i sin helhet.

Kanske ska jag nollställa större delen av portföljen varje år för att säkra av att jag inte ligger kvar med lågpresterare över tid?

tisdag 20 juni 2017

Att investera i hyresfastighet


Nämnde för någon dag sedan på Twitter att jag övervägde att köpa en hyresfastighet och fick ganska mycket respons. Inte oväntat då jag märkt under åren ett stort intresse för just den typen av investering hos spararkollektivet.
Den fastighet jag nu har kollat på är inte såld än och jag inväntar fortfarande en del kompletteringar från mäklaren innan jag bestämmer mig för om jag vill gå vidare.
Men jag tänkte skriva lite om vad jag tycker är viktigt vid fastighetsköp.

Men då ska ni ha i åtanke att jag inte äger några hyresfastigheter idag och är alltså en novis i ämnet.

Jag har nu kollat runt ett par år efter ett rimligt objekt att köpa i storleksklassen 3-5 lägenheter. Ja ska man ha större en så blir det genast mycket pengar.
Problemet är väl inte lånebördan i sig utan kontantinsatsen som blir väl övermäktig. Vill inte nalla allt för mycket på portföljen heller.

Men trots högkonjunktur och god marknad så lyser objekten med sin frånvaro. Självklart dyker det upp ett intressant objekt då och då men utbudet är generellt skralt i det här "småhus"-segmentet.
Oftast hittar man fastigheter i den storleksklassen på mindre orter runt om i Sverige. Där kan jag tycka att det inte är någon idé att köpa om du inte är bosatt eller har nära anknytning till orten.

Checklista


En checklista är viktigt och behövs när man gör så pass stora affärer som fastigheter är. När man handlar aktier så kan man alltid köpa en liten "bevakningspost" undre tiden man läser in sig i bolaget.
Med fastigheter är det all-in och ofta betydligt större belopp än vad du någonsin skulle våga lägga in i en aktie.

Här kommer några punkter som jag tycker är viktigt  när jag värderar potentiella objekt. 

Marknadsvärdet
För att snabbt stämma av om priset är marknadsmässigt så dividerar du driftsnettot med den kalkylränta som finns för just den orten.
Driftsnettot är intäkter från fastigheten minus alla driftkostnader. Men inte de finansiella kostnader som krävs för att förvärva fastigheten.

Självklart så kan du ha en egen kalkylränta som Du vill ha för att gå in i en fastighetsinvestering. Men det är marknaden som sätter priserna och det finns nästan alltid ett konsensus kring var kalkylräntan ligger på just den orten/kommunen. 
Är du osäker så kan du alltid prata med det lokala bankkontoret. De har koll på detta.

Ex: 225 000kr(driftsnetto)/0,05%(kalkylränta 5%)=4 500 000kr(marknadsvärdet) 

Oftast så finner du objektet på kronan exakt när du räknar på det här viset. Så uppenbarligen har mäklaren också gjort så.

Direktavkastningen 

Här kollar du snabbt vad fastigheten har för direktavkastning på det pris som är begärt. 
Du dividerar driftsnettot med pris på fastigheten. 225 000kr/4 500 000kr=0,05 alltså 5%.

Finansiering
Var väl förberedd inför ansökan om lånelöfte. Ha med dokumentation kring hyror, driftkostnader och en ekonomisk plan för den framtida driften. Efter som jag (eller du) är grön inom den här branschen så finns de en automatisk skepsis hos banken mot oss förstagångare.

Schablonen för underhållskostnader för en hyresrätt ligger på 450kr/m2 och år. Det är trots allt en schablon som gör din kalkyl rätt defensiv vilket minskar risken för felberäkningar.

Minst 75% belåning vill jag ha. Annars blir förtjänsten för liten och insatsen för stor. Det är också lite grejen med fastigheter att få en viss hävstång med hjälp av belåningen.

Skulle jag ha ett mindre fastighetsbestånd skulle jag absolut vilja ha lägre belåning totalt sätt men på mitt första köp kan jag tänka mig lite högre lån.

"Lynchning" av hyresmarknaden

Med "lynchning" så menar jag att man likt Peter Lynchs som var ute bland "folket" och företagen "på stan" för att själv skaffa sig en uppfattning om hur vida produkterna säljer eller står sig mot övriga. Hur många kunder dyker upp i butiken osv?

Men i detta fall så gäller det att kolla upp hyresköer hos de privata eller kommunala fastighetsbolagen. I vissa småstäder i landet kan det trots allt vara ett par-tre års kö för att få en 
3:a eller 4:a vilket för dig är viktig information när du kalkylerar risken för vakans.
Vem kunde tro att det kan vara bostadsbrist i småorter i Norrland tex? Men exempel på det finns.

Intervjua grannar eller de boende för att få en uppfattning om huset och dess hyresgäster. Kanske lite väl integritetskränkande spionage men kanske kan ge dig en viktig pusselbit. Dock inget jag själv testat.

Prata också med banken då de brukar ha koll på den lokala bomarknaden och dess vakanser.

Hyresnivåerna

Här vill jag få information kring alla hyresavtal och hur vida justeringar har gjorts under åren. 
Har man justerat upp hyrorna som man ska enligt de förhandlade indexjusteringarna? Har hyrorna justerats till marknadsmässiga nivåer efter man har tagit större renoveringar?

Här kan det annars finnas "dolda värden" i fastigheten om det visar sig att hyrorna har släpat efter eller att man inte har justerat tillräckligt när standarden har höjts. 
Högre hyresnivåer ger ett högre driftnetto som i sin tur ger högre direktavkastning och högre marknadsvärde. 

Renoveringsbehovet

Här gäller samma princip som om du ska köpa ett hus. Inga skillnader direkt.
Hur gamla är vitvarorna? Behövs det badrumsrenovering inom närmsta åren? 
Hur ser det ut med fukt och ventilation i fastigheten? Ta del av senaste OVK- och radonbesiktningen?
Uppvärmningskälla? Vad skulle det kosta att byta? Har jag råd att ta någon större kostnad för detta under kommande 3 år? Hur ska jag kunna lösa det finansiella? 

Ja listan kan göras lång på de saker som man behöver besikta innan ett fastighetsköp. Här behöver man ta hjälp av en kunnig person för besiktning om man själv är oerfaren. 

Engagemanget 

Kanske inte en checklista för fastigheten men en viktig punkt för en själv att tänka till över.
Engagemanget måste finnas. De kan vara krävande att vara jour dygnet runt för sina hyresgäster eller vara tvungen att göra brandkårsutryckningar för att fixa eventuella småfel.

Det mest naturliga är att leja bort fastighetsskötseln. Men då är frågan om man har råd? Har man råd med ett företag som debiterar dyra pengar för att man varit och bytt lampor i trapphuset eller bytt vattenlås i ett badrum?
Sådant vill man såklart slippa på sikt men kanske rimligt att göra en del av jobbet i starten av sin karriär.  

Slutligen


Jag resonerar i alla fall så här.
Självklart måste man få ihop siffrorna och kunna förutsäga så många risker som möjligt. Men jag anser inte att det måste bli en fantastisk affär på kort sikt där fastigheten ska avkasta 6-7% från dag ett.
Kanske kan det bli ett förlustår eller break-even pga en del renoveringar men du ska i så fall veta när du kommer kunna vända till positivt kassaflöde igen.

Jag tycker man kan jämföra med att starta ett företag. Då är man nästan inställd på att man kanske inte kommer att kunna plocka ut några pengar det första året (beror såklart på vad du jobbar med) men när du ska köpa fastighet så förväntas det att vara lönsamt från dag ett. 

Så för oss som verkligen vill ge oss in i detta så kan det vara bra att bara komma igång och inte stirra sig allt för blind på avkastningssiffrorna. 
Man lär sig nog bäst under vägen och varför inte starta smått för att sedan växla upp om man tycker det är kul?

Vill du har ett bra räkneexempel på hyresfastighet så rekommenderar jag att du läser följande inlägg om ämnet från bloggen Rika Tillsammans.

tisdag 13 juni 2017

Viktning av portföljen fortsättning...

Har gjort en lite snabb koll av portföljen och beslutat mig för att ha minst 10% high yeild.  Det ska vara papper med hög direktavkastning tex 6% eller högre. Det kan vara preffar, aktier eller REITS.
Det motsvarar ca 120-125.000kr med nuvarande portföljstorlek.

Anledningen är att jag vill ha en ström av utdelningar som kontinuerligt fyller på portföljen men inte heller ligga för tungt då kursutvecklingen inte kommer vara den bästa. Men ett sätt att dra ner risknivån och volatiliteten i portföljen helt enkelt.

Idag ligger jag med ca  7% hight yeild och de papper jag har valt där är SAS pref och NorthWest Healthcare Properties (REIT).
Kommer därför att vikta upp med liknande bolag tills jag kommer upp till 10%.

Kommer eventuellt öka i båda ovanstående. SAS pref har en inlösenkurs på 525kr 2018 och den kan bli intressant om den börjar komma ner lite till. Pga hög yeild så är det inga problem att köpa den strax över inlösenkursen i min värld.



Har köpt in mig lite grann i Corem Property pref idag med blygsamma 70 aktier på 147,50kr samt lagt en del köpordrar på lite lägre kurser som jag hoppas på att få fiska upp inom kort.
Corem pref har en inlösenkurs på 250kr och har tappat rätt mycket sedan toppnoteringarna kring 205kr.

Nuvarande direktavkastning 6,7%.

Så har idag viktat upp med 0,5% till i dessa aktieslag och det återstår 2,5% till.

lördag 10 juni 2017

Intresserad av att köpa skog?


Det är i alla fall jag.
Familjen äger en hel del skog redan och min del i ansvaret borde därför vara att öka på beståndet innan jag lämnar över arvet till mina barn. Således så känner jag mig inte särskilt stressad att jag måste köpa nu men någon gång när ett tillfälle dyker upp bör jag slå till.

Tyvärr så lyser fyndmöjligheterna med sin frånvaro när det kommer till skog och det känns som att skogen under lång tid har agerat som parkeringsplats för lite mer förmögna människor som vill bredda investeringsportföljen och samtidigt åtnjuta nya skattefördelar.
Ett ökat intresse för jakträtter har också bidragit till att dra upp priser på små fastigheter runt om i landet. Häftigt att få jaga i sen egen skog kan jag tänka mig att många tycker.
Överlag så är sentimentet positivt kring skog som en investering på långsikt vilket påverkar vad köparna är villiga att betala vilket driver på skogspriserna.

Nollräntan har gjort att även mindre attraktiva skogsfastigheter säljs för rekordpriser trots att man har avverkat ett större bestånd och inte brytt sig om att plantera nytt. Rabatten uteblir ändå. Likaså om skiftet har en form av en liten tunn och smal kil långt in i skogen och saknar vettiga vägar så lyser rabatten med sin frånvaro. Välarronderat ska det vara.

Att värdera skog

Men det är mer än bara priset per hektar eller hur mycket du får betala för virkesförrådet som spelar roll. Tillgängligheten till vägar kan vara minst lika viktigt.
Ett skifte som angränsar till en landsväg samt har en bra vegetation och framkomlighet kommer vara gynnsamt kostnadsmässigt vid framtida gallringar och avverkningar vilket motiverar ett högre pris.

Men kanske det viktigaste är att få köpa en fastighet som angränsar till ditt befintliga. Stort plus!

Åldersklasserna i beståndet är också avgörande. Det är ju åldern på skogen som visar på när du faktiskt kan "ta en vinst". Alltså plocka ut riktiga pengar från skogen.

Skogen växer såklart varje år och på din fastighet med x antal kubik per år vilket ger ett ökat värde i kronor. Men det är långt ifrån säkert att det är pengar som går att plocka ut om den största tillväxten ligger i ung eller nyplanterad skog.

Förutom slutavverkningen så är det först när du kan gallra som du får betalt för din skog. Den lilla skogsägaren ägnar sig oftast åt att plocka ut lite ved också för att sälja. Helst svart såklart:).

Viktigt också att köpa en skog som är välskött. Att föregående ägare har röjt, gallrat och tagit hand om skogen. Viltskador kan också vara en faktor som skapar bestående skador och urholkar stora värden.
Tanken med en framgångsrik skogsekonomi är att producera sågtimmer av tall eller gran. Det är där det görs pengar. Inte genom en dåligt skött skog som bara kan generera massaved.

Räkneexempel

Tänkte att jag skulle kolla på en slumpvald skogsfastighet som är ute nu för att se om det går att göra några pengar här.
Jag har valt den fastigheten i mellansverige som ligger ute till salu hos LRF. Går igenom några nyckeltal för att snabbt skaffa oss en uppfattning. 

Pris: 3.900 000kr


Totalarea
102,3 ha
Skogsmark
95,4 ha
Skogsimpediment
5,8 ha
Väg och kraftlednig
0,8 ha
Övrigmark
0,3 ha
Virkes-förråd
11 321 m³sk










Med ett enkelt överlag så kan man se att vi får måste betala 38.000kr/ha.Till synes ett lite högre pris per hektar än vad du annars kan hitta i regionen. Men då får man ta i beaktande att man är omgiven av bra vägar och att det är ett fint sammanhängande skifte. Betingar en viss premie.  

Vi kollar också vad vi får betala för pris per skogskubikmeter. 
3.900 000kr/11321m3sk=344kr/m3sk. Något högre intervall här då snittet i regionen snarare ligger kring 325kr/m3sk. 

Vi betalar något så när marknadspriset per hektar samt per skogskubikmeter (snitt 350kr/m3sk i mellansverige). Ingen överraskning alltså. 
Vi kan i alla fall se att det inte är något felprissatt fynd. 

Men nu behöver vi leta lite noggrannare i prospektet för att se om vi finner något mer aptitligare som kan försvara ett köp.

Ett stort plus är fastighetens arrondering (uppdelning). Inga hektar som är fördelade på en långsmal kil som sträcker sig flera kilometer utan ett fin inrutad rektangel helt enkelt. 

Nu måste vi också titta på skogens "balansräkning". Vilka tillgångar har fastigheten?
Det gör vi bäst genom att kolla på huggningsklasserna.


Det jag kollar först är fördelningen mellan barr/lövskog. Här har vi 66% Gran, 21% Tall och 12% löv.
Men man har uppenbart gynnat granen här eftersom det inte är så mycket tall på uppgång när man kollar på röjningsskog och gallringsskog. 
Gran växer lite snabbare än tall och har dessutom ett högre massa- och timmerpris än tall. Alltså positivt för framtida ekonomin med andra ord. 

Ingen kalmark vilket är positivt. All skogsmark har skog och träden jobbar dygnet runt för att avkasta åt dig. Det man ska se upp med är hur stor areal som kräver röjning. 
I detta fall 34,7ha som behöver röjas eller åtminstone inom ett par år. 

Röjning är bara kostnader kortsiktigt och ger ingenting tillbaka förutom framtida avkastning. Dessutom tidskrävande för dig som skogsägare om du inte väljer att leja bort. Här hade jag gärna sett en mindre andel röjning då vi nu hamnar på hela 35% av fastigheten. Mycket tråkjobb döljer sig här. 

Beroende på hur skogens ålder kan du också räkna ut ett gallringsvärde på den skog som klassas som G1 och S1. 
Då behöver du konvertera från skogskubikmeter till fast kubikmeter under bark (m3/fub). 
Det är nämligen det måttet som du får betalt för. 
Man brukar räkna av skogskubikmetern med 0,84 för att komma ner till m3/fub. Man brukar också räkna på ett uttag på 1/3  av skogen vid gallring då du knappast kan blåsa ner allt. 

Som exempel så kan vi ta G2 7 311m3*0,84=6 141m3/fub Möjligt uttag 1/3=2 047m3. 
2 047*250kr(massapris gran)=511 770kr.
Så en halv miljon för den gallringen skulle det kunna inbringa. Sedan så ska det också dras av för kostnader för gallring men nu räknar vi grovt.

För S1-skogen så kan vi räkna på samma sätt. 2634m3*0,84=2212m3/fub. 2212/3=737.
737*250=184 380kr

Så totalt skulle du kunna gallra för ca 700.000kr på den här fastigheten. Inte så illa faktiskt.
Efter som jag har kollat medeldiameter på granen i S1 och ansett att den är ganska tunn så antar jag att avverkning inte är aktuellt utan endast gallring som ger massaved. Medeldiametern på S1 är ca 18-20cm. 

Om du som läser detta själv är skogsägare eller bara kunnig så får du gärna lämna feedback på mitt räkneexempel! Tanken är att räkna grovt för att se potentialen och har jag missat något så fyll gärna i.

En stor del av virkesförrådet ligger i kategorin gallringsskog G1 vilket är bra för då har passerat det yngsta steget i tillväxten och du kan här få inkomster från vedförsäljning och massaved vid gallringen. 
Det är ett ganska stort bestånd som kommer vara värt mycket pengar på sikt. Du hittar sällan fastigheter med motsvarande virkesförråd slutavverkningsålder. 
De pengarna har man tagit hem innan en försäljning.

Boniteten


Ett viktigt nyckeltal när du värderar skog är boniteten vilket kan jämföras med en akties/bolagets vinsttillväxt. 
Boniteten varierar stort i landet från 1,5 i norraste delarna till 12-13 i de södra. 
Då boniteten förklarar tillväxttakten i m3sk per hektar så ser man också snabbt varför skogspriserna skiljer sig så pass mycket i landet. Vilket också är helt rimligt. 

I detta fall så uppvisar fastigheten en medelbonitet på 6,7 vilket är högt om man jämför med regionen som helhet där man snarare hittar siffror runt 5 till 5,5. 
Om värdet per m3sk är 344kr och det växer med 6,7/ha blir det totalt en tillväxt på 219.000kr per år i tillväxt. Dock ett väldigt teoretiskt antagande som snarare syftar till ett försäljningsvärde och inte ett värde som du kan plocka ut i kronor.
Men trots det så visar det på att det finns ett fint värde som ökar på sikt och som också kan konkurrera med avkastningen på börsen. Riskjusterat i alla fall.

Men att köpa skog med belåning likt bostäder är ingen höjdare. Tror snarare på en maxbelåning om 50% för det ska vara försvarbart. 

Som sagt. Mycket kostnader initialt som skogsägare och inkomsterna ligger långt fram i tiden. 
Du bör vara ett stort intresse för att det ska vara intressant att köpa till dagens nivåer. Och det är det för mig. 

Jag kommer inte att slå till på den här fastigheten då det handlar om för stora pengar. Men den är helt klart intressant jämfört med andra objekt som varit ute sett till arronderingen och boniteten samt att det finns mycket "äldre" ungskog som är på gång. 

För den som har ett rejält överskott av likvider så skulle det kunna vara en perfekt pensionsförsäkring. 3.900 000kr är ett rimligt pris och kan motivera ett köp.