söndag 25 juni 2017

Uppdatering barnspar

Då jag känner mig inspirerad av Stefan Thelenius barnspar så tyckte jag att det var på sin plats med en liten uppdatering av resultatet nu när halva 2017 har passerat.
Efter som grabben endast är 1 år och 5 månader så är det lite tidigt att fråga ut honom och månadens aktie. Men förväntar mig att det kommer komma tidigare än för genomsnittssvensken i alla fall.

Lillgrabbens ISK är har ett väldigt enkelt upplägg. Jag sätter av 500kr/månaden som fördelas på två fonder. Avanza Zero och Spiltan Investmentbolag.
Eftersom att summorna är väldigt små än så länge så tycker jag det känns rimligare att stoppa in pengarna i fonder där utdelningen sedan investeras automatiskt.

Avkastning 17,55% YTD, jämförelseindex: SIX30 Return

Anledningen till att det blev just de här två fonderna var enkel.
Jag funderade helt enkelt på vilken exponering jag ville ha och beslutet blev då främst mot svensk aktiemarknad. Sedan så var börsen som helhet i en uppåtgående trend och kändes stark. Alltså borde en indexfond ge bra avkastning. Trodde också att chansen att att investmentbolagen skulle överprestera index var större än min egen förmåga att hitta bra riskjusterade case.

Det finns dock ingen självklarhet i att jag kommer att äga dessa fonder om ett år då jag jag kanske tvekar mer kring svenska börsen och kanske väljer en globalfond eller investerar i ett enskilt investmentbolag.

Barnsparet har med råge presterat bättre än min egen portfölj i år (upp 9,2%) och jag tror anledningen till det är att jag har tagit tempen på aktiemarknaden här och nu och investerat därefter. Medans i den stora portföljen så ligger en del långa innehav som kanske inte är så heta just nu men som kommer vara vinnare på sikt.

Detta är ett resonemang som jag kommer skriva om i ett senare inlägg då jag faktiskt börjar tro att min långsiktighet i vissa bolag kan hämma avkastningen.
Nästan alla nya bolag som jag plockat in i portföljen i år har givit ca 20-30% avkastning vilket är klart bättre än portföljen i sin helhet.

Kanske ska jag nollställa större delen av portföljen varje år för att säkra av att jag inte ligger kvar med lågpresterare över tid?

tisdag 20 juni 2017

Att investera i hyresfastighet


Nämnde för någon dag sedan på Twitter att jag övervägde att köpa en hyresfastighet och fick ganska mycket respons. Inte oväntat då jag märkt under åren ett stort intresse för just den typen av investering hos spararkollektivet.
Den fastighet jag nu har kollat på är inte såld än och jag inväntar fortfarande en del kompletteringar från mäklaren innan jag bestämmer mig för om jag vill gå vidare.
Men jag tänkte skriva lite om vad jag tycker är viktigt vid fastighetsköp.

Men då ska ni ha i åtanke att jag inte äger några hyresfastigheter idag och är alltså en novis i ämnet.

Jag har nu kollat runt ett par år efter ett rimligt objekt att köpa i storleksklassen 3-5 lägenheter. Ja ska man ha större en så blir det genast mycket pengar.
Problemet är väl inte lånebördan i sig utan kontantinsatsen som blir väl övermäktig. Vill inte nalla allt för mycket på portföljen heller.

Men trots högkonjunktur och god marknad så lyser objekten med sin frånvaro. Självklart dyker det upp ett intressant objekt då och då men utbudet är generellt skralt i det här "småhus"-segmentet.
Oftast hittar man fastigheter i den storleksklassen på mindre orter runt om i Sverige. Där kan jag tycka att det inte är någon idé att köpa om du inte är bosatt eller har nära anknytning till orten.

Checklista


En checklista är viktigt och behövs när man gör så pass stora affärer som fastigheter är. När man handlar aktier så kan man alltid köpa en liten "bevakningspost" undre tiden man läser in sig i bolaget.
Med fastigheter är det all-in och ofta betydligt större belopp än vad du någonsin skulle våga lägga in i en aktie.

Här kommer några punkter som jag tycker är viktigt  när jag värderar potentiella objekt. 

Marknadsvärdet
För att snabbt stämma av om priset är marknadsmässigt så dividerar du driftsnettot med den kalkylränta som finns för just den orten.
Driftsnettot är intäkter från fastigheten minus alla driftkostnader. Men inte de finansiella kostnader som krävs för att förvärva fastigheten.

Självklart så kan du ha en egen kalkylränta som Du vill ha för att gå in i en fastighetsinvestering. Men det är marknaden som sätter priserna och det finns nästan alltid ett konsensus kring var kalkylräntan ligger på just den orten/kommunen. 
Är du osäker så kan du alltid prata med det lokala bankkontoret. De har koll på detta.

Ex: 225 000kr(driftsnetto)/0,05%(kalkylränta 5%)=4 500 000kr(marknadsvärdet) 

Oftast så finner du objektet på kronan exakt när du räknar på det här viset. Så uppenbarligen har mäklaren också gjort så.

Direktavkastningen 

Här kollar du snabbt vad fastigheten har för direktavkastning på det pris som är begärt. 
Du dividerar driftsnettot med pris på fastigheten. 225 000kr/4 500 000kr=0,05 alltså 5%.

Finansiering
Var väl förberedd inför ansökan om lånelöfte. Ha med dokumentation kring hyror, driftkostnader och en ekonomisk plan för den framtida driften. Efter som jag (eller du) är grön inom den här branschen så finns de en automatisk skepsis hos banken mot oss förstagångare.

Schablonen för underhållskostnader för en hyresrätt ligger på 450kr/m2 och år. Det är trots allt en schablon som gör din kalkyl rätt defensiv vilket minskar risken för felberäkningar.

Minst 75% belåning vill jag ha. Annars blir förtjänsten för liten och insatsen för stor. Det är också lite grejen med fastigheter att få en viss hävstång med hjälp av belåningen.

Skulle jag ha ett mindre fastighetsbestånd skulle jag absolut vilja ha lägre belåning totalt sätt men på mitt första köp kan jag tänka mig lite högre lån.

"Lynchning" av hyresmarknaden

Med "lynchning" så menar jag att man likt Peter Lynchs som var ute bland "folket" och företagen "på stan" för att själv skaffa sig en uppfattning om hur vida produkterna säljer eller står sig mot övriga. Hur många kunder dyker upp i butiken osv?

Men i detta fall så gäller det att kolla upp hyresköer hos de privata eller kommunala fastighetsbolagen. I vissa småstäder i landet kan det trots allt vara ett par-tre års kö för att få en 
3:a eller 4:a vilket för dig är viktig information när du kalkylerar risken för vakans.
Vem kunde tro att det kan vara bostadsbrist i småorter i Norrland tex? Men exempel på det finns.

Intervjua grannar eller de boende för att få en uppfattning om huset och dess hyresgäster. Kanske lite väl integritetskränkande spionage men kanske kan ge dig en viktig pusselbit. Dock inget jag själv testat.

Prata också med banken då de brukar ha koll på den lokala bomarknaden och dess vakanser.

Hyresnivåerna

Här vill jag få information kring alla hyresavtal och hur vida justeringar har gjorts under åren. 
Har man justerat upp hyrorna som man ska enligt de förhandlade indexjusteringarna? Har hyrorna justerats till marknadsmässiga nivåer efter man har tagit större renoveringar?

Här kan det annars finnas "dolda värden" i fastigheten om det visar sig att hyrorna har släpat efter eller att man inte har justerat tillräckligt när standarden har höjts. 
Högre hyresnivåer ger ett högre driftnetto som i sin tur ger högre direktavkastning och högre marknadsvärde. 

Renoveringsbehovet

Här gäller samma princip som om du ska köpa ett hus. Inga skillnader direkt.
Hur gamla är vitvarorna? Behövs det badrumsrenovering inom närmsta åren? 
Hur ser det ut med fukt och ventilation i fastigheten? Ta del av senaste OVK- och radonbesiktningen?
Uppvärmningskälla? Vad skulle det kosta att byta? Har jag råd att ta någon större kostnad för detta under kommande 3 år? Hur ska jag kunna lösa det finansiella? 

Ja listan kan göras lång på de saker som man behöver besikta innan ett fastighetsköp. Här behöver man ta hjälp av en kunnig person för besiktning om man själv är oerfaren. 

Engagemanget 

Kanske inte en checklista för fastigheten men en viktig punkt för en själv att tänka till över.
Engagemanget måste finnas. De kan vara krävande att vara jour dygnet runt för sina hyresgäster eller vara tvungen att göra brandkårsutryckningar för att fixa eventuella småfel.

Det mest naturliga är att leja bort fastighetsskötseln. Men då är frågan om man har råd? Har man råd med ett företag som debiterar dyra pengar för att man varit och bytt lampor i trapphuset eller bytt vattenlås i ett badrum?
Sådant vill man såklart slippa på sikt men kanske rimligt att göra en del av jobbet i starten av sin karriär.  

Slutligen


Jag resonerar i alla fall så här.
Självklart måste man få ihop siffrorna och kunna förutsäga så många risker som möjligt. Men jag anser inte att det måste bli en fantastisk affär på kort sikt där fastigheten ska avkasta 6-7% från dag ett.
Kanske kan det bli ett förlustår eller break-even pga en del renoveringar men du ska i så fall veta när du kommer kunna vända till positivt kassaflöde igen.

Jag tycker man kan jämföra med att starta ett företag. Då är man nästan inställd på att man kanske inte kommer att kunna plocka ut några pengar det första året (beror såklart på vad du jobbar med) men när du ska köpa fastighet så förväntas det att vara lönsamt från dag ett. 

Så för oss som verkligen vill ge oss in i detta så kan det vara bra att bara komma igång och inte stirra sig allt för blind på avkastningssiffrorna. 
Man lär sig nog bäst under vägen och varför inte starta smått för att sedan växla upp om man tycker det är kul?

Vill du har ett bra räkneexempel på hyresfastighet så rekommenderar jag att du läser följande inlägg om ämnet från bloggen Rika Tillsammans.

tisdag 13 juni 2017

Viktning av portföljen fortsättning...

Har gjort en lite snabb koll av portföljen och beslutat mig för att ha minst 10% high yeild.  Det ska vara papper med hög direktavkastning tex 6% eller högre. Det kan vara preffar, aktier eller REITS.
Det motsvarar ca 120-125.000kr med nuvarande portföljstorlek.

Anledningen är att jag vill ha en ström av utdelningar som kontinuerligt fyller på portföljen men inte heller ligga för tungt då kursutvecklingen inte kommer vara den bästa. Men ett sätt att dra ner risknivån och volatiliteten i portföljen helt enkelt.

Idag ligger jag med ca  7% hight yeild och de papper jag har valt där är SAS pref och NorthWest Healthcare Properties (REIT).
Kommer därför att vikta upp med liknande bolag tills jag kommer upp till 10%.

Kommer eventuellt öka i båda ovanstående. SAS pref har en inlösenkurs på 525kr 2018 och den kan bli intressant om den börjar komma ner lite till. Pga hög yeild så är det inga problem att köpa den strax över inlösenkursen i min värld.



Har köpt in mig lite grann i Corem Property pref idag med blygsamma 70 aktier på 147,50kr samt lagt en del köpordrar på lite lägre kurser som jag hoppas på att få fiska upp inom kort.
Corem pref har en inlösenkurs på 250kr och har tappat rätt mycket sedan toppnoteringarna kring 205kr.

Nuvarande direktavkastning 6,7%.

Så har idag viktat upp med 0,5% till i dessa aktieslag och det återstår 2,5% till.