torsdag 19 april 2018

Fastighetsägarens huvudvärk


Fördelen med att köpa fastighetsaktier tillskillnad från riktiga fastigheter är att någon annan sköter underhållet och allt strul med hyresgäster som missköter sig eller inte betalar.

Efter som jag har valt att köpa en egen fastighet så får jag alltså göra just detta:).
Nu har vi inte problem med hyresgäster som inte sköter sig (ordningsmässigt) men vi har problem med utebliven hyra från en. Som tur är så har hyresgästen sagt upp sig själv och vi har redan ett nytt påskrivet avtal från 1/6.
Dock så har inte aprils hyra kommit in och jag jag har svårt att tro att man kommer att betala för maj också. Vilket har tvingat mig att läsa på betydligt mer om inkasso och Kronofogden vilket har varit lärorikt.
Som det ser ut nu så lutar det åt två månaders uteblivna hyror om vi inte ordnar någon form av avhysning.
Det är såklart tråkiga pengar för oss att vara utan särskilt i uppstarten när vi är i behov av att bygga kassa. Ingen ko på isen men tråkigt.

Vi kommer att såklart rikta en skuld via Kronofogden som med lite tur kan krävas tillbaka så småningom.
Här har jag inte bestämt mig ännu om jag ska anlita inkassobolag som får sköta allting eller om jaghelt enkelt gör det själv direkt via Kronofogden. Lutar åt att jag lejer bort det även om det blir dyrare. Tar rätt mycket tid sånt här och det betalar sig dåligt. Däreemot så är det viktigt att sätta sig in i vilka rättigheter man har som hyresvärd och vilka rättsliga möjligheter man har att agera.

Jag har väldigt svårt att förstå hur man själv kan sätta sig i deras situation då vi inte är de enda som har skulder att driva in. Kan tänka mig att deras liv bara blir svårare och svårare ju fler anmärkningar och skulder man drar på sig.

Annars så är jag väldigt nöjd med fastigheten och tycker att vi gjort ett riktigt bra köp. Vi ligger också i förhandling med ytterligare en hyresägst som vill utöka till större lokaler. Här är vi en bit från ett påskrivet avtal men jag hoppas att vi i alla fall har något klart inom 1-2 veckor. Blir det löst så har vi en solid business med bra kassaflöde.

Portföljen

Aktieportföljen har återhämtat sig under april med besked och ligger ungefär på ATH just nu vilket är dryga 7% för året. Har gjort ett lite större uttag från portföljen under mars på 30 000kr. Så mycket har jag aldrig nallat från portföljen förrut. Var tvungen att sälja av någonting pga lagfart som skulle in för fastigheten och valde då att sälja en del av mitt innehav i Evolution Gaming. Detta var alltså innan den kollapsade. 
I det korta perspektivet så valde jag verkligen helt rätt aktie att sälja. Igår så tjurrusade den tillbaka till strax över den nivå jag sålde på så det kanske hade varit bättre att sälja något annat så här i backspegeln. Men hade inte i min vildaste fantasi kunnat förutspå det snabba raset och uppgången i aktien. 
Nu har jag istället en (väldigt) liten kassa tillskillnad från en liten belåning vilket känns både sunt och befriande. 

Frågan är vad som blir nästa köp? Ny fastighet, akteköp eller privat bostad? Kommer inte kunna prioritera alla tre.








måndag 2 april 2018

Fastighetens första intäkter


En härlig påsk går mot sitt slut och vädret har varit helt fantastiskt. En annan fantastisk sak är att jag nu har bokfört företagets första hyresintäkter samt att vi skrivit ett par nya kontrakt med nya hyresgäster. För närvarande är intjäningen netto (ex moms) för fastigheten 25 000kr/månad.

En tråkig nyhet för oss i samband med att vi skrivit på kontraktet för ett par månader sedan var att två av hyresgästerna i affärslokalerna sa upp sig. Men det har vi nu lyckats ta hand om och skrivit nya 3-års kontrakt med nya hyresgäster. Riktigt skönt att lyckats säkra uthyrningen så här i början när vi är beroende av goda finanser och att bygga kassa.
När våra nya kontrakt kommer igång under året så ökar våra intäkter per månad till 26 720kr. Totalt sett så lyckades vi justera hyran med dryga 20 000kr/år för två av lokalerna. En bra justering tycker jag och det finns fortsatta justeringar kvar att göra på hyresrätterna. Dock inte utan motprestation. En viss justering av standard bör också läggas till i kalkylen.

Vi jobbar nu febrilt med att att ordna uthyrningen av en tom lägenhet som förra ägaren hade till sitt förfogande. Antingen renoverar vi upp den och hyr ut som bostad eller så kommer vi möjligtvis att kunna erbjuda den till en av företagen som hyr av oss som är intresserad av expandera. Båda alternativen är bra och det hela handlar om en förhandlingsfråga då lokalen är i behov av renovering.
Frågan är om vi som hyresvärd ska ombesörja renoveringen eller de själva. Och vad blir då kostnaderna för respektive för de olika alternativen.
För egen del så vill jag lägga ner ner så lite pengar som möjligt i nuläget på renovering och hellre ta en lägre hyra än tvärtom. Men som sagt det ligger under förhandling och vi får se var vi landar. Om den här affären går i lås så har vi 0% vakans och riktigt bra förutsättningar för att kunna investera i fastigheten med vårat fina kassaflöde. Vid 0% beläggning så bör intjäningen per månad hamna någonstans runt 31-33 000kr/mån. Eller ca 380-396 000kr/år.

Lyckats vi hålla kostnaderna på samma nivå som förra ägaren så har vi säkrat ett driftnetto på ca 198 000kr vilket är riktigt bra och ger oss ett helt ok amorteringsutrymme samtidigt som att vi kan ta lite större investeringar. Jag tror dock på sikt att vi har möjlighet att kapa kostnader genom att vara lite smarta med rätt investeringar i energieffektivisering och kanske byta till bergvärme.

Som fastighetsägare är jag väldigt mån om att visa upp en fin fastighet som jag kan vara stolt över och där de boende trivs. Är inte intresserad av att ta alla pengarna och låta huset förfalla.

Kikar just nu på nya objekt och har kontakt med ett par mäklare som har några fina objekt på väg ut.
Ett mål och viktigt milstolpe för företaget är att med egna (företagets) medel ha råda att förvärva. Når vi dit så kommer jag vara riktigt stolt.
Just nu är det egna surt förvärvade pengar som som får stoppas in i företaget för att kunna köpa något framöver.

lördag 3 mars 2018

Risken med små bolag i tidiga skeenden.


Man kan i bland höra att diversifiering är för den som inte har koll på vad den investerar i.

Vilket jag till viss del kan tycka är en korrekt beskrivning om än inte hela sanningen såklart. Att inte vara påläst kan man "kompensera" med att innehavet bara är en "krydda" eller en mindre del i portföljen vilket vid större kursfall inte får säkrskilt stor påverkan på portföljen.
Man kan också hävda att för många bolag i portföljen hämmar avkastningen eller t.o.m ökar risken i portföljen. Ju fler bolag i portföljen detso svårare för sig som investerare att följa och ha koll på viktiga händelser och bolagens utveckling.

Det som har varit tydligt de senaste veckorna är att många bolag på småbolagslistorna har fått ordentligt med stryk. Bolag som Gomspace, Cinnober, Omnicar och Edgeware har sätt kurserna halverats snabbt från toppnivåer.
Här har har inte risken främst varit i hurvida påläst du har varit eller inte. Bolaget struntar väl i hur mycket du som investerare har läst på eller inte? Det preseterar som det gör oavsett.

Men det som är gemensamt är att alla är bolag i tidiga skeenden. Och där har du största risken
Man kan också hävda att om du var riktigt påläst så kanske du hade förstått hur stor risk den delen innebar för din investering och därför avstått pga värdering och höga förväntningar i marknaden. Risk/reward alltså.
I några av ovanstående exempel så är det också upptrissade kurser som bidragit till att skapa fallhöjd.

Men jag vill ändå påpeka att oavsett hur påläst du varit eller bara tagit rygg på någon annan så är det oförutsägbarheten i bolagets affärsmodell pga dess omognad som utgör den största risken. I alla fall i det korta perspektivet.
Och efter som de flesta börsnördar kollar kurserna varje dag eller åtminstone flera gånger i veckan så har det betydelse om ett av innehaven går ner -30-50%.
Oasett om man är långsiktig eller ej.

Jag kollar börsen många gånger varje dag och vill såklart att de bolag jag har investerat i sakteliga ska stiga lite varje dag. Jämnt och fint ska kursen vandra till himlen.

Bolag i ett tidiga skeeden

Ta Cinnober som kom med rapport i förra veckan. Man chockade marknaden med betydligt högre kostnader än väntat och effekten blev ett betydligt svagare EBITA än väntat. Orderingången hos vissa affärsområden var ocskå svagare än väntat.
Marknaden hade uppenbarligen inte insyn i vilket skeende bolaget var i och hur mogen affärsmodellen egentligen var. Om ett år kanske Cinnober står i 100kr igen så då är allt glömt. Tror absolut att bolaget kan återhämta sig. Äger själv inga aktier men däremot i andra surdegar:).  
Men det finns alltid stor risk för att skördetiden tar längre tid än vad otåliga investerare tror. 

Om vi tar Edgeware så kanske man inte kan kalla det ett omoget bolag då man funnits sedan 2004 och haft en fin utveckling under tiden. Men man är ett omoget bolag på börsen vilket gjort att marknaden skaffat sig felaktiga förväntningar på tillväxten. Det har i sin tur gjort att man köpt upp kursen till extrema nivåer för att sedan kollapsa när tillväxten har uteblivit. Med all rätta. Om bolaget hade haft en lång börshistorik så kanske starka kvartalsvariationer funnits med i marknadens värdering och p/e bör då också ha speglat det.

Den surdeg jag sälv har i portföljen är Omnicar. Bolaget som säljer mjukvara för CRM och hantering av serviceavtal till bilåteråterförsäljare och verkstäder. Bolaget hade en viktning på 3,5% av portföljen men efter veckans rapport en betydligt mindre del då kursen har kollapsat. Först -18% på rapportdagen, sedan -10% dagen efter och igår -2%. 
Bolaget har inte funnits ett år på börsen än och är relativt nystartat. Man är så pass tidig i sin affärsmodell att man ändrade prissättningen under Q4 med att sänka priset avsevärt. Man sänkte den fasta månatliga licensavgiften för serviceavtal (tror jag i alla fall) framgår inte riktigt exakt vad den var tidigare. Men man har också halverat kickbacken från 10% till 5% av serviceavtalets försäljningspris. 
Min första tanke är då att man helt saknar pricing power och måste pressa priserna för att få sälja. Jag kan också tycka att det lät väl högt att ta 10% av verkstädernas omsättning och 5% låter betydligt mer rimligt.
Jag tror också att denna prisjustering var nödvändig för att kunna ro hem en kund som Bosch som är bolagets största avtal hittils. Här finns en riktigt stor potential om man lyckats integrera sin programvara i majoritieten av de 17 000 europeiska verkstäder hos Bosch. 

Man har ett mål på att omsätta 100Mkr i slutet av 2019 vilket man efter Q4 rapporten står fast vid. Jag antar då att den tidigare prismodellen inte skulle ta dem till det målet, men pga av det stora intresset från marknaden så kommer man att lyckats med det trots ändrad prissättning, om jag ska tolka ledningen rätt. 

Jag är villig att ligga kvar med mitt innehav då jag ser en stor uppsida från dessa nivåer. Här snackar vi 5-8ggr pengarna om de levererar. Om de säljer för 100mkr för 2019 och gör en vinst på ca 30Mkr så har vi p/e 5. Detta är såklart ett "best case" och skulle man bara lyckats med hälften av det så kommer nog aktien stå klart högre än idag. 

Men som sagt. Stor risk med bolag som är i tidiga skeenden och jag blir ofta osäker på om jag verkligen ska investera i dessa typer av bolag om än i små andelar. Mycket kan hända när du inte är en etablerad aktör på marknaden och det blir slagigt mellan kvartalen och intjäningen tenderar vänta på sig. 
Marknaden bidrar också till att förstärka volatiliteten i upp och nedgång vilket gör att det kan vara svårt att agera rationellt. 

Jag kommer nog fortsatt vilja spekulera lite i riktigt små bolag men då med en minre del i portföljen än vad jag gjort tidigare. Dessa typer av bolag kommer få utgöra max 3% av portföljen. 

Det man inte ska glömma bort är att det går att få riktigt fin avkastning på stora bolag. Jag har under mindre än ett år fått mellan 20-25% avkastning i bolag som Kinnevik och MTG. Det motsvarar mer än dubbelt så mycket än vad min förväntade årsavkastning ligger på. Så varför gå över ån för att hämta vatten? Eller varför vaska pengar på Aktietorget?

Här är några saker jag försöker fundera över innan jag hoppas in i mer riskfyllda aktier.

  1. Har jag en tillräckligt lång placeringshorisont (2-3år)? 
  2. Kommer jag kunna hantera vollan?
  3. Progonstisera ett par "bear case" för bolaget och vilken effekt det skulle kunna få på aktien.
  4. Risk/reward jämfört med andra investeringar.
Kommer inte addera fler liknande bolag till portföljen innan de på riktigt har visat sig vara lönsamma.