tisdag 28 augusti 2018

Rekordfakturering för fastigheten

Fastigheten har haft några korta tillfälliga vakanser under våren och sommaren då vi har haft byten av hyresgäster samt renoverat en av affärslokalerna.
Detta har påverkat våra intäkter såklart men vi har varit klart kassaflödespositiva från dag 1. Inbetalningarna för september börjar nu trilla in och totalt så har vi fakturerat för 31.000 kr (ex moms). Anledningen till att det blivit lite extra är att vi sålt av lite inventarier till en av hyresgästerna. Men det står dock för bara några tusen kronor.

Lyckats vi bibehålla den här nivån för kommande månader så taktar vi dryga 370-380.000kr på årsbasis vilket är bra. Vi kommer då ligga på ett driftnetto på ca 190.000kr/år. Med ett sådant höjt driftnetto ligger vi på en direktavkastning på 13,5% på vår köpeskilling.

Jag tror absolut att det kan vara rimligt att nå dit men då gäller det att vi får i ordning på en av lägenheterna som nu står tom. Den har stått tom sedan vi köpte den och anledningen var att vi tänkte slå i hop den med en av affärslokalerna.
Detta på hyresgästens begäran. Nu blev det inte så då hyresgästen fick ändade planer vilket gjorde att vi beslutade att renovera upp den och hyra ut som boende istället.

I lägenheten finns idag kök, toalett och dusch. Så alla viktiga funktioner är redan på plats men i sämre skick.
Tanken är nu att sätta in ett helt nytt kök, måla om överallt samt göra en enklare renovering av baddrum och dusch.
Vi tänker göra allting själva och hoppas att vi klarar det med en bugdet på 100.000kr.
Ju snabbare vi blir färdiga desto snabbare kan vi börja fakturera!

Är riktigt sugen på att köpa fler fastigheter. Problemet är bara att är väldigt få objekt ute. Och när det kommer något så blir det lätta huggsexa då det finns många som vill blir minimagnater så som jag. Och att det är en prisbild på de objekten jag kollar på där många kan vara med och konkurrera.

Även om vi har ambitionen om att köpa ett till hus i år så kan det mycket väl ta 2 år innan nästa köp då jag lärt mig att det kan riktigt lång tid att hitta ett objekt som pasar.



fredag 24 augusti 2018

Precisera ett avkastningmål-Investera därefter


Något som jag har funderat mycket kring under de gågna månaderna, men utan att det riktigt avspeglat sig i mina investeringar är vilken avkastning jag strävar efter? Vilken riskprofil jag vill ha, samt vilka typer av aktier, fonder eller andra tillgångslag som då bör vara aktuella?

Det jag vet är att jag önskar en stabil avkastning på ca 10% per år. Det är kanske högt över tid men inte särskilt högt om man ser till senaste årens bullmarknad.

I år verkar det rent omöjligt att nå dit. Varför?
Jo för att jag vaskat bort en hel del pengar på snabbväxande/förhoppningsbolag där antingen lönsamheten ligger långt fram i tiden eller att hela sektorn har åkt på en rejäl smäll. I det här fallet betting/casino-sektorn men har också harvat runt lite i Cinnober av diverse haussiga skäl.

Men man investerar inte i LeoVegas för att man vill ha 10% avkastning på årets 12 månader. Snarare 50%. Det innebär också att förväntningarna hos investerarna blir högre ställda och aktien straffas hårt om minst lilla tvivel får fotfäste i spararkollektivet.
Aktien bland många andra som gått trögt har såklart all chans i världen att återhämta sig. Investeringar är som sagt inget 100-meters lopp. Snarare ett maraton.

Men om man nu som jag har ett mål på 10%. Varför då inte bara bygga en portfölj med stabila storbolag med bra direktavkastning, krydda med några REITS och kanske en och annan pref. Borde inte vara så svårt att få 10% i en positiv marknad.
När jag tittar på det så här låter det nästan lätt! Dippköp lite storbolag som har tillfälliga svackor och saken är klar.

Jag hade helt klart legat en bra bit över 10% i år om jag inte investerat på de mindre listorna utan kanske nöjt med Large Cap (bara ett antagande jag vet).
10% på min portfölj hade varit ca 140 000kr i värdeökning. Vilket jag tycker är ganska mycket pengar för 1 år i marknaden. Och med min kunskap och tid som jag vill lägga ner så skulle jag absolut nöja mig med det.

Tjäna storkovan

Dock så slår girigheten till ibland, om att här kanske man kan tjäna riktigt mycket pengar. Kanske 50-100% på kort tid.  Jag faller för lockelsen ganska många gånger per år och en stor eloge till er där ute som endast investerar efter era strikt disciplinerade regler. 

Nu är jag inne på mitt andra år där jag tycker avkastningen varit sämre än vad jag borde kunnat leverera, och det är först nu jag känner att jag måste gå tillbaka till grunderna.

Och grunderna för mig är att anpassa min riskprofil samt stockpicking efter mitt avkastningsmål. Ska jag nu ha mina 10% så ska jag också försöka leverera det. Lyckats jag med det så kanske jag kan utmana mig med mer exotiska investeringar alternativt mindre bolag. Efter som 10% känns väldigt rimligt så känns det nästan lite fånigt att gå bort sig halvvägs pga investeringar som inte rimmar med min investeringsfilosofi.

Investeringsfilosofin

Och vad skulle då min investeringsfilosofi vara för att uppnå mina 10%?


  • Investera i Large/mid-cap bolag.
  • Bolaget ska dela ut pengar (helst) 
  • Historik av vinsttillväxt alternativt utdelningstilväxt
  • Marknadsledande helst. Men alla fall i toppskiktet. 
  • Våga gå emot marknaden i bolag som är av hög kvalité och rider på en strukturell tillväxt. Även om den kanske inte är särskilt hög. Tex är Essity upp 11% från juni. Redan där checkat mitt avkastningsmål på ett par månader. 
  • Agera köpare på tillfälliga svackor. Stora Enso är upp 13% sen juli.
Då dessa bolag är betydligt stabilare än vad du hittar på smålistorna (generellt) så bör man också våga ta större position. Då räcker det med helt normala uppgångar/återhämtningar för att jag ska ha nått mitt avkastningsmål.

Det var är lite av mina fredagsfunderingar.

Ni hittar numera Essity, Stora Enso och ABB i min portfölj:). Dock ingen jätteviktning än så länge. Men kommer säkert komma med tiden.




tisdag 21 augusti 2018

Vägskäl ekonomiskt

Nu känns det som familjen står inför ett par stora beslut angående ekonomin, eventuella investeringar och boendet.

Vi vill flytta till större vilket kommer höja vår belåning avsevärt. Minst en skuldkvot på 4,5 x bruttoinkomsten.
De lägenheter vi kollat på ligger på ca 6,5Mkr för fyra rum vilket skulle nästan tredubbla våra boendekostnader, om man räknar in amortering. Amortering är såklart ingen kostnad men det dränerar det månatliga ”fria kassaflödet”.
Köper vi något för den summan så kommer vi behöva sälja av en rejäl hög med aktier samt att vi inte kommer att kunna unna oss ett fritidshus (vilket står högt på vår priolista). Men och andra sidan så kommer vi att få ett fantastiskt fint hem med större ytor och fler rum. Och med sjöutsikt:). Vilket vi gärna kan betala extra för.

Väljer vi att bo kvar i vår lilla lägenhet med 2 barn och med månadskostnad på 7 500kr ink avgift, ränta och amortering så har vi istället råd med annat kul. Tex resa, köpa fritidshus eller varför inte köpa en till hyresfastighet. Det sistnämnda kommer inte att vara aktuellt om det nya boendet blir till verklighet.
Sitter för övrigt i samtal med banken och förhandlar villkor för en hyresfastighet som jag är intresserad av. Får jag till en bra deal där så kan det vara svårt att inte försöka fullfölja köpet. Men då på bekostnad av nytt boende.

Jag sparar och inversterar inte bara för att få mer tid till annat än jobb men också för att kunna välja det boende jag vill eller köpa de resor jag önskar. Att bara ha mer tid till inget speciellt är inget som lockar. Det är faktiskt kul att omsätta slantar i något reelt också.

Att har låga omkostnader är dock riktigt härligt. Du kan tex vara föräldraledig och leva på en lön men ändå ha pengar kvar till sparande och restaurangbesök. Med två barn så kan man inte heller räkna med full lön kommande åren då föräldraledighet och VAB kommer äta upp en hel del.

Men återigen till boendet.
Att bara hålla i slantarna känns mest ekonomiskt försvarbart men lite tråkigt. Att lägga 6,5Mkr på nytt boende känns inte som ett recept för att bli finansiellt oberoende på utdelningsaktier direkt.
Men du har också möjlighet att sälja lägenheten med vinst. Eller förlust för den delen.
Och andra sidan så kan det vara en god idé att realisera några års börsvinster och stoppa in i ett boende istället för att se de dreneras i stundande björnmarknad?