tisdag 7 maj 2019

Dags att titta till bloggen


Det var nu väldigt länge sedan jag skrev något på bloggen. Men det är dags att vakna till då det ändå är vår och allt.

Anledningen till frånvaron är ett väldigt intensivt familjeliv (säkert helt normalt:)) med två små barn som tar mycket tid och kraft. Renovering av vårt fritidshus som vi köpte under förra året samt ett heltidsjobb. Har varken kollat av min blogg eller läst några andras bloggar under den här tiden.

Det har medfört att jag har lagt ner väldigt lite tid på börsen. Läser inte ens Börsveckan som dimper ner i brevlådan varje måndag. Blir mest Bamse, Pelle Svanslös och andra barnböcker som konsumeras. Och sen däckar man i sängen. För att sedan vakna upp och gå till jobbet. De senaste månaderna har varit mycket ut av ett ekorrhjul. Men ändå ganska roligt.

Trivs väldigt bra på mitt jobb, för en gångs skull, samt att familjen mår bra och vi har det väldigt bra tillsammans fast jag har jobbat mycket och det har bitvis varit stressigt.

Målet är såklart inte att jobba heltid åt en arbetsgivare utan snarare jobba max 4 timmar om dagen med min egna firma. Men då krävs det lite jobb vid sidan av för att den måbilden ska gå i uppfyllelse!

Investeringarna

När det kommer till aktier och nysparande i dito så har det varit dött. Har plockat ut 200 000 kr från portföljen för att bekosta hantverkare och material för husrenoveringen. Har varit tråkigt att behöva ta ut från portföljen men värdet som vi får av ett fint fritidshus där vi älskar att vara ger mångt mycket mer glädje än några siffror på en skärm. Så jag kan leva med det.

När det kommer till fastighetsbolaget så händer det förhoppningsvis lite mera. Den första och enda fastigheten vi har rullar på bra och vi håller precis på att färdigställa vår första årsredovisning, vilket känns lite högtidligt. Det har varit ett bra år med den kåken och inga incidenter att tala om. Vi har förnärvarande en lokal vakant som vi jobbar på för att hitta en ny hyresgäst. 

Vi kikar just nu på att göra ett förvärv av en ny fastighet som är väldigt intressant för oss. Priset är precis i vårt spann samt att direktavkastningen är tillräckligt hög. Renoveringsbehovet är helt överkomligt och jag ser egentligen inga jättestora risker med själva fastigheten. Största risken är att det finns en lite större kund i en av lokalerna som skulle kunna ge ganska stort genomslag på intäkterna vid en eventuell uppsägning. Men hur som helst ett superintressant objekt och jag hoppas att vi ror hem det.

Vår relation med banken är god och de har gett ok till att gå vidare med objektet. Vi har dock inte förhandlat klart om villkoren för lånen. Så håller just nu på att sammanställa alla hyreskontrakt samt lite olika beräkningar för diverse scenarion av intäktsbortfall för vårt bolag. Räntekänslighet osv.
Gäller att skapa förtroende hos banken och visa att man är realistisk samt att man kan räkna. 

Jag kommer att återkomma med lite mer detaljer kring fastigheten när jag vet lite mer och om vi ror hem affären eller ej. Oavsett så kan jag skriva om själva processen för ett fastighetsköp då jag vet att det är många som efterfrågar det och själva är sugna på att köpa just en liten hyresfastighet. 

Tills dess, på återhörande!


lördag 2 februari 2019

På transaktionsfronten intet nytt



I vårt lilla fastighetsbolag kikar vi konstant på nya objekt att förvärva. De intressannta objekten är tyvärr inte så lätta att hitta till skillnad från börsen där man kan hitta en rad bolag att investera i från den ena dagen till den andra.
Transaktionsmarknaden är med andra ord rätt skral om du, som vi är, begränsade till en specifik region modell ”mindre” rör oss bland objekt 2-6 Mkr.

Sedan vi köpte fastigheten för 1 år så har jag räknat på ca 7 objekt vilket inget av dem har lätt till affär.
Det har främst berott på att intäkterna varit för låga eller att priset varit för högt. Några av de första objekten som vi inte tyckte vi hade råd med för ca 9 månader sedan hade vi absolut köpt idag. Hur kan det ha förändrats så fort tänker ni?

Främst för att vi inte har/eller vill lägga in mer privata pengar in i aktiebolaget. Vi vill alltså att vårt AB ska finansiera nästa förvärv på egna meriter. För att klara det så behöver du en extremt bra lönsamhet eller en uppvärdering som ger dig utökat låneutrymme.

Vi har under året ökat intäkterna med några hyreshöjningar och nya hyresgäster vilket i sin tur lätt till att vi har fått en ökad värdering hos banken och möjlighet att öka på lånen med 40%. Om vi är i behov av det vill säga.

Med de ändrade förutsättningarna, och sett i backspegeln, så skulle vi absolut valt att gå vidare med minst två av de objekt som vi ratade i somras och under våren. Vilket grämer mig lite idag.
Men hoppas på nya chanser. Och det gäller att ha tålamod.

Om chansen upp gäller det att vara beslutsam och göra affären. Inte fega ur bara för att priset råkade bli något dyrare än vad du tänkt dig. Är det ett bra objekt så ska det hålla för att betala ett litet överpris tycker jag.

En annan intressant reflektion är hur mycket noggrannare jag är när jag räknar på fastighetsobjekt än när jag investerar i aktier. En stor orsak till det är nog att det är betydligt lättare att räkna fram en bra ”säkerhetsmarginal” men också måla upp den framtida potentialen och en förbättrad intjäning.

Jag tycker oftast med min egna aktieanalys, att det blir ett höftande med siffor. Tex kolla p/e framåtblickande och historiskt och sätta det i relation till dagens förutsättningar för bolaget.
Men som sagt. Betydligt enklare att att genomlysa ett litet fåmansbolag eller en hyresfastighet än ett komplext börsbolag. Nästan oavsett bransch.








torsdag 10 januari 2019

Största utdelarna 2018


Ett inte allt för innehållsriskt inlägg det här, men eftersom det är lite kul med utdelningar så listar jag här mina för 2018, i fallande ordning.

Som ni ser längst ner i listan så ligger några få slattar eller bevakningsposter i bolag som hunnit delat ut under perioden jag har ägt dessa.

Jag har några högutdelare i portföljen men ligger på låga 2,4% direktavkastning i portföljen. Detta pga att några av mina större bolag inte delar ut så som Cherry, A2 Milk samt att Bahnhof ligger på en ganska låg direktavkastning.

Har inte särskilt stort fokus på utdelningar när jag investerar förrutom några av innehaven men kommer nog lockas mer av det ju större portföljen blir. Tex kanske ligga på 4% när man har en portfölj på 2-3Mkr gör ganska mycket för möjligheten att återinvestera. Ett härligt kasaflöde med andra ord.
Hade varit trevligt att inte behöva spara månadsvis utan kunna nöja sig med att återinvestera utdelningarna. Men vi är långt ifrån därr ännu. Behöver först och främst rida ut den här föräldraledigheten så att vi kan börja tjäna pengar båda två. För just nu ligger sparandet på rejäl sparlåga.


Utdelningar 2018
Sampo6 910 kr
Nortwest Healthcare Properties6 410 kr
Omega Healthcare Investors3 292 kr
MTG3 000 kr
Investor2 720 kr
Kinnevik2 720 kr
Bahnhof1 750 kr
Leo Vegas1 740 kr
Attendo953 kr
Evolution Gaming947 kr
SAS pref688 kr
Corem pref575 kr
Decisive Dividend553 kr
Avensia604 kr
Paradox500 kr
Titon Holdings432 kr
Fortnox52 kr
Microsoft24 kr
Totalt32 965 kr