måndag 11 juni 2018

Återinvesterar utdelningspengarna

I slutet av maj mottog vi våran största utdelning för året och det var för vårat onoterade innehav där min bättre hälft arbetar. Direktavkastningen på innehavet är 24,5% för i år och på vårt innehav på 163 500kr fick vi alltså 40 000kr i utdelning. Det är mer i utdelning än vad jag får på hela min aktieportfölj på Avanza  på 1,4Mkr. Så onoterat kan absolut vara värt att investera i om du får chansen och om företaget är rätt.

Investeringen i det här bolaget har vi till hälften finansierat med att låna upp på bostaden för några år sedan och då till en ränta på 1,5%. Vi har redan amorterat bort lånet och det har uppenbarligen varit en riktigt bra affär. Belåning är fantastiskt om det används till rätt invsteringar och kan verkligen hjälpa avkstningen på traven. Jag personligen är inte negativt inställd till belåning men har för närvarande ingen belåning i min "vanliga" portfölj.

Pengarna har inte gått in till Avanza-depån den här gången utan återinvesterats i ett annat onoterat bolag. Nämligen Hernö Gin.
Jag ansäkte om 1000 aktier a 37,50kr och blev tilldelad 100%. Det ska bli kul att hänga på denna resa och även om värderingen är väl tilltagen i nuläget så växer man från en ganska låg nivå vilket förhoppningsvis ger höga två- eller tresiffriga tillväxttal på vinsten kommande år.

Jag har själv några kollegor på jobbet som investerade i Hernö redan 2013 (eller strax innan) så lite sen på bollen känner jag att jag är i förhållande till dem. Särskilt då det har funnits tillfällen tidigare som jag har avvisat då jag egentligen inte fattat storheten i produkten.
Men får tacka Magnus Andersson för att han uppmärksammade oss andra om nyemissionen.

onsdag 6 juni 2018

Portföljen står och stampar

Det tycks hända en hel del i portföljens bolag men då innehaven hela tiden växeldrar med positiva och negativa nyheter så blir effekten till slut inte så spännnade. Portföljen tycks inte riktigt vilja lyfta i år och verkar ha något "tekniskt stöd" kring +7,5% som den inte lyckas bryta igenom.

Är dock alltid nöjd med att prestera bättre än index.



Företagshändelser som drivit utvecklingen


Det finns två betting/casinoblag i portföljen som jag ägt rätt länge och det är Cherry och LeoVegas. Cherrys nu mera sparkade VD Anders Holmgren insynshandlade en rejäl hög med aktier innan rapport och blev där med anhållen av EBM. Klantigt av en person i hans position att inte vara mer försiktig. Eller så han han varit just det och kommer bli frisläppt? Han är ännu inte dömd så vi får se var det slutar.
Det med kombinationen av Norges tillspetsade hot om regleringar för utländska casionoperatörer bröt Cherrys tidigare fina momentum som aktien haft under en tid. Cherry har en inte helt obetydande del i Norge. Ca 10-5% om jag minns rätt. Det som tidigare tolkades som ett totalförbud för utländska aktörer visade sig till slut vara någon form av varnings “pop-up” för användaren när man besöker utländska spelsidor. En så kallad överreaktion. 

Eftersom casionbolagen inte kan ta paus med det negativa nyhetsflödet så har även LEO hakat på och tappat en del från tidigare starka kursnivåer. UK pratar om att höja skaten för online-casino från idag 15% vilket skapat osäkerhet i LEO, so har ca 50% av intäkterna där. Förslaget är väl ingen katastrof i sig men det som oroar är att utsattheten som hela tiden finns där för dessa bolag. Politiker ogillar branschen och har egentligen öppet mål med att reglera vidare efter behag. Frågan är då om den tidigare synen på reglerade marknader som lite “finare” ska omprövas?
Som sagt. Mycket brus kring dessa bolag nu och ska man äga dem så får man inte agera vindflöjel utan helst ha några isbitar i magen. Annars kommer man sälja bort sig. 

A2 Milk Company kom med en alls icke dålig rapport för ett par veckor sedan men guidade lite svagare än marknaden förväntade sig. Bolaget förväntar sig att vinsten kommer växa med “endast” 70% under 2018. Jag kan leva med det. Men det blev en ordentlig slakt initialt och som mest ner -20% under rapportdagaen. 

Är själv sugen på att öka upp i bolaget då man har fantastiskt fint momentum i bolaget med starkt varumärke, bra marginaler och expendaerar till stora köpstarka marknader. 
Har legat och fiskat med köpordrar på deras notering på frankfurtbörsen men har missat avsluten med några futtiga cent. Krångligt med telefonordrar och det är svårt att följa handeln och justera din egen order efter den. 

Har dragit på mig en del småposter i diverse bolag som jag bevakar som jag eventuellt kanske behöver avyttra för att att finansiera en ökning i A2 alternativt sälja av något gammalt typ Sampo. Ska jag satsa på en trygg och stabil högutdelare framför en snabbväxare som stöper om en hel bransch? Lutar nog åt det senare.

Utdelningar


De sex största biddragna så här långt:



Inget fantastiskt år på utdelningsfronten. Protector som tidigare var mitt största innehav, men som jag nu sålt har stoppat sin utdelning till förmån för tillväxten. Nu jobbar pengarna till viss del i THQ och Paradox.
Utdelningarna har hittills skramlat ihop 25 168kr och då har de mesta av bolagen delat ut. Har en slatt Omega Helthcare Investors och Northwest Healthcare Properties som delar ut en del löpande samt det engelska ventialtionsbolaget Titon Holdings som delar ut i Juni. Förhoppnignsvis så kommer jag att tangera förra årets utdelningar. 

Vore kul om portföljen fick se en uppgång på minst 10% för året. Känns som att allt under 100 000kr i avkastning med med min portföljstorlek blir lite fjuttigt.

Trevlig flaggdag på er!


fredag 18 maj 2018

Sålt Protector


En portföljepok går igraven. I alla fall för tillfället. Protector som jag ägt sedan sommaren 2013 har nu sålts med en hygglig vinst. Dock långt under ATH på strax under hundralappen. Jag började att skala av lite under veckan men sålde av mina sista 500 aktier nu på morgonen. Totalt 2 000 aktier har sålts.

Anledningen till försäljningen

Det handlar främst om att inte ligga med osäkerhet i portföljen en längre tid. Man rapporterade en betydligt sämre rapport än väntat i Q1. Sverige går visserligen riktigt bra men inte Norge och Danmark där man har en skadeprocent på 107%. Jämför det med If som ligger runt 65% på totalen men betydligt lägre inom vissa produkter. 

Man ska inte dömma ut Protectors affärsmodell för tidigt här och Sverige är ett bra exempel på det. Där växer man så det knakar och har fin lönsamhet. Men på koncernnivå gick det alltså sämre. Man gör i första kvartalet en "obetydlig" vinst på 25MNOK i stället för 107MNOK året innan. 
Resultatet från investeringsverksamheten är blygsam med 0% avkastning. Det är alltså detta investeringsben som ska kompensera för blygsam lönsamhet i i försäkringsverksamheten. I detta kvartal gör den inte det. I nästa kvartal kan det se annorlunda ut men det kan också bli till det sämre.

Man kan resonera att jag agerar kortsiktig här och inte har närver nog att vara långsiktigt. Och ja det är väl det som är fallet:). 

Caset i Protector är att de kommer kunna växa floaten med ca 20% per år och med en hygglig avkastning kunna generera bra med pengar trots satsningar på tillväxt. Och i en framtid även skruva upp lönsamheten i försäkringsreslutatet. 
Sverre är en grymt duktig företagsledare som jag tror kommer lyckats med detta. Dock så kommer resan dit vara lite mer skakig än vad jag tidigare trott vilket kan skapa ett och annat förlorat år i avkastning som aktieägare tror jag, men att på sikt så kommer nog gänget i Protector ge aktieägarna en god avkastning. 

Jag känner dock mer osäkerhet inför att 2018 kommer bli ett bra år för Protector och väljer därför att sälja av och avvakta en rapport eller två innan jag tar beslut om att hoppa på igen. 

Det är faktiskt ingen stor grej att sälja och titta på vid sidlinjen ett tag. Förstår inte varför jag inte fått tummen ur tidigare. Klick, klick så är det gjort!

Att Mats Qviberg nu dyker upp som storblankare var en nyhet för mig och säkert de flesta. Inget som ökar min egen conviction på caset direkt. Den mannen är duktig och själv är jag en riktig novis i jämförelse. 

söndag 6 maj 2018

Att se potentialen med fastigheter

Det var bara några vekor sedan jag skrev inlägget Fastighetsägarens huvudvärk vilket handlade om obetalda hyror och hurvida jag skulle gå till Kronofogden eller ej. Sedan dess har allt löst sig utan inblandning av myndigheter och alla pengarna finns på kontot. 
Idag är desto gladare tongångar.

Det jag tycker spännande med fastigheter är om du kan hitta en gömd potential som inte speglar sig i priset eller i intäkterna ännu.
Se det som värdeinvestering. Du gör en analys av ett bolag och dess framtida intjäning men du kan med dagens aktiekurs köpa aktien till rabatt.
Har tänkt en hel del på vad Lundaluppen sa en gång om att det inte är värt att köpa egna fastigheter när man kan investera direkt på börsen, och kanske då till substansrabatt, kompetent ledning och slippa hålla på med hyresgäster och allt stök med underhåll osv. Avkastningen skulle inte överstiga den man kan få om man investerar i ett börsnoterat fastighetsbolag.

Nu sa han inte exakt så men det var lite av andemeningen om jag tolkade det hela rätt.

Jag kan verkligen skriva under på allt det där om man ska generallisera. Men det är också stor skillnad på var i landet man investerar. Skulle aldrig falla mig in att och köpa en fastighet i Sthlm som avkastar 3% på driftnettot. Då är det betydligt förmånligare att köpa fastighetsaktier i stället.
Men däremot kan man hitta betydligt bättre objekt i mindre orter med bostadsbrist. Och bostadsbrist finns runt om i landet. Inte bara i Sthlm, Göteborg Malmö.

Att hitta rätt objekt gör man inte i första taget och man bör vara selektiv. Vi kollade aktivt i två år innan vi hittade den här kåken. Och då kände vi att det var denna vi skulle ha.

Potential

Potential var något vi såg i vår fastighet. Inget flashigt alls med fastigheten men vi fick den för 9% direktavkastning, bra mix mellan affärslokaler och lägenheter. Affärslokalerna har en större risk men ger samtidigt ett högre kvadratmeterpris.
Men att börja på 9% avkastning är en väldigt hög nivå och då hade vi ett par lokaler till som inte var uthyrda men som vi nu börjar gå i lås med nya kontrakt.
Samtidigt har vi haft en del omsätning på existerande affärslokaler vilket genererat omförhanlingar av hyran men även längre kontraktstider.

Det viktigtaste är att läget är riktigt bra. Läget är viktigare än fastigheten i sig. Är läget bra så kommer hyresgästerna att vilja uppsöka dig. Är fastigheten fantastisk men läget fel. Så kan det ändå bli problematiskt att få full beläggning.

Rent intäktsmässigt så är vi på god väg att ro hem några riktigt bra hyresavtal och med långa kontrakt. Vi har redan efter två månader lyckats öka våra hyresintäkter med 7%.
Nu jobbar vi för att få nästa avtal i lås vilket bör kunna göras inom vilken dag som helst. Både vi och hyresgästen är överens om hyran.
Den här uthyrningen fanns med som potential innan vi köpte fastigheten, men då som bostad. Nu hyr vi ut den som affärslokal istället vilket blir en betydligt bättre affär för oss.

När vi plussar på detta kontrakt så kommer vi landa på en total ökning av våra hyresintäkter på 36%. Och det redan första året. Men det stannar inte där. Vi ser också stora förhoppningar att kunna hyra ut resterande källarutrymmen i fastigheten för en mindre summa pengar. Förhandling pågår.

Totalt sätt så tror jag att vi inom kort kommer att ha ökat upp intäkterna med otroliga 42%. Vilket är mer än vad vi någonsin vågat hoppats på.

Efter att dessa nya hyror har torrt bläck på kontrakten så kommer vi att ha köpt fastigheten till fina 16% direktavkastning. Det "teoretiska" marknadsvärdet baserat på det nya driftettot/0,09 kommer öka med 78% om jag räknar på 9% direktavkastning.
Inte illa.

Renovering och investeringar

Det som är positivt i allt det här är att vi kommer kunna omvärdera fastigheten. Vi kommer nu ha bättre avtal där avtalstiden är 3-5 år till skillnnad från tidigare. Vi kommer dessutom ha högre intäkter. 
En omvärdering skulle betyda av vi kan ta upp lite mer belåning och investera i fastigheten. Kanske renovera någon lägenhet vilket också ger högre intäkter eller investera i energibesparande åtgärder. Det finns en del att göra i renoveringsväg men inget akut och allt behöver inte vara jättekostsamt. 

Tanken är att investera ordentligt i nuläget och amortera för att på sikt ha en stabil lönsam fastighet som kan generera aktieutdelning till bolaget. Den är redan lösam i dag men efter som vi behöver investera och amortera så kommer det dröja innan vi vill plocka ut pengar i bolaget.

Det är verkligen kul att hålla på med detta och verkligen något som jag brinner för.

Har siktet inställt på en ny fastighet som ska komma ut till försäljning om 3 månader i en angränsande kommun som jag är mycket intresserad av.
Men avvaktar till  efter visning innan det är relevant att skriva något mer om den.

Ha en trevlig lördag!

tisdag 1 maj 2018

Portföljutveckling YTD

Jag har inte någon regelbunden uppföljning kring hur min portfölj går men brukar ändå uppdatera några gånger per år. Månadsuppföljning känns inte så relevant då det det varierar så kraftigt. Men nu har det ändå gått 4 månader så det kan vara värt ett inlägg när 1/3 av börsåret passerat.


Skapligt volatilt som ni kan se och jag har varit nere och snuddat vid 0-sträcket vid två tillfällen. Som värst så rasade portöljen med -100.000kr i februari. Det känndes lite jobbigt och ju större portföljen blir desto viktigare med närver av stål. Men också viktigt att vara trogen den riskprofil som jag känner mig bekväm med. Jag har väl inte riktigt hittat min investeringsfilosfi och riskprofil ännu. Men den lutar i alla fall åt att ha runt 15-20 bolag totalt, och där stora stabila bolag förser portföljen med utdelning, för att sedan koppla på resterande 40% av portföljen till småbolag och tillväxt.

Portföljen direkavkastar förnärvarande låga 2,3% vilket är, ja ganska lågt. Men det beror på att mina absolut största innehav Protector och A2 Milk Company inte delar ut några pengar. Det kommer säkerligen att göras om några år. Får se om bolagen finns kvar i min portfölj bara.


Totala utdelningar för året är 5.896kr men då ligger merparten av utdelningarna i maj för min del. Bör väl trilla in dryga 16.000kr i maj och största biddragaren kommer från Sampo. 

Totala portföljvärdet ligger nu på 1.393 000kr och då har jag gjort ett större uttag på 30.000kr under mars. 
Hade som mål i början av året att uppnå ett portföljvärde på 1.800 000kr vilket jag tror blir svårt då största fokuset just nu är att bygga buffert. Satte av 2.000kr till depån denna månad. Ja ni hör ju hur bra det kommer att gå...

Däremot så kommer det trilla in en riktigt fin utdelning från vårt onoterade innehav (inom en månad) på ca 40.000kr som jag hoppas kunna återinvestera i portföljen. Beror helt på hur vidlyftiga våra semesterplaner blir. Vi kommer i alla fall att semestra i Sverige så vi kommer inte torska på den svaga kronan som tur är. 

Är jag nöjd med resultatet hittils? 
Nja. Avkastningen hade varit lite högre med någon procentenhet eller två, om jag suttit på händerna lite mer och inte petat så mycket bland innehaven. Jag är bättre på att tajma bra köp än att bra sälj om jag säger så. 

söndag 29 april 2018

Veckan som gått

Har varit en riktigt tummultartad vecka för portföljen. Berg och dalbana då bettingbolagen fick sig en törn när norska politker började vapenskramla med regleringar. En viss återhäming dock mot slutet av veckan.

Protector mitt största innehav släppte en dålig rapport sent under torsdagskvällen och aktien tappade -9,8% följande handelsdag. Rätt saftigt men inte oväntat. Men också helt välförtjänt kan jag tycka.
Då inte alla aktieägare har samma placeringshorisont så kan man inte förvänta sig heller att vi ska agera lika. Min egen horisont sträcker sig många år framöver medans vissa gärna kastar sig ut om ett bolag börjar visa svaget. Det finns många investeringsstrategier som handlar av varandra i orderdjupen och man ska aldrig förvånas av att "marknaden" inte reagear så som man själv önskade.

Problemet med rapporten är att man hade ett riktigt dåligt kvartal skademässigt i Norge, men även i Danmark och vädret spelade en viss roll. Sverige går riktigt starkt i både tillväxt (23,4%) och lönsamhet.

Jag är inte helt tillfreds med Protector som det ser ut efter rapporten. Och det är främst pga man har hög tillväxt men för dålig lönsamhet i försäkringsverksamheten. Ofta när försäkringsbolag är mindre lönsamma på det tekniska resultatet (försäkringsverksamheten) kan de ta igen det på investeringarna i stället. Nu är det betydligt svårare då vi har negativa räntor vilket gör att tex Protector valt att ha en högre andel aktier. Det är också mer riskfyllt och mer volatilt. Detta kvartalet så gick deras aktieinnehav -2,5% vilket påverkadet den totala avkastningen till beskedliga 0,0%. Hade de haft 0% aktier och 100% ränteinstrument så hade de fått ca 0,5% i kvartalet.

De har historiskt varit duktiga på att förvalta kapitalet så man ska inte sälja i panik efter ett dåligt kvartal. Det kan lika gärna se helt annorlunda ut när året är slut.

Historisk avkastning för Protectors aktieförvaltning:


Jag kommer att bevaka utvecklingen noga i Protector och jag vill verkligen se att man kommer ha koll på skadeutveklingen nu. Jag länner mig inte trygg om vi ser skenande skadekostnader samt att tillväxten fortsätter. Det kan kan bara betyda mer problem framöver. Att man tex har fyllt kundstocken med fortsatta dåliga risker där man tagit in dåliga kunder till alldeles för låga priser.
Det kan finns en negativ hävstång som jag ser det med att vara snabbväxande här.

Nya fastigheter under radarn

Har också hunnit med en visning under veckan av en hyresfastighet som jag varit sugen på. Fin kåk med lagom många lägenheter och i ett prisintervall som tilltalar mig.
Däremot så var skicket inomhus inte lika fint som utsidan indikerade så här har det snålats en del av den tidigare ägaren kan man säga. 
Om det ska kunna bli ett köp av det här objektet så måste jag verkligen räkna korrekt då kommande underhåll kommer att kosta och då gäller det att inte ha förvärvat till för högt pris. Jag skulle helst slippa göra några nya affärer kommande månader då det tar på ekonomin att köpa fastigheter:). Och det var inte allt för länge sedan jag handlade sist. 

Vi har precis gått in i en ny föräldraledighetsperiod vilket också kommer gröpa ur ekonomin under en bra tid framöver. Så investeringarna kanske får vänta på sig ett tag...

torsdag 19 april 2018

Fastighetsägarens huvudvärk


Fördelen med att köpa fastighetsaktier tillskillnad från riktiga fastigheter är att någon annan sköter underhållet och allt strul med hyresgäster som missköter sig eller inte betalar.

Efter som jag har valt att köpa en egen fastighet så får jag alltså göra just detta:).
Nu har vi inte problem med hyresgäster som inte sköter sig (ordningsmässigt) men vi har problem med utebliven hyra från en. Som tur är så har hyresgästen sagt upp sig själv och vi har redan ett nytt påskrivet avtal från 1/6.
Dock så har inte aprils hyra kommit in och jag jag har svårt att tro att man kommer att betala för maj också. Vilket har tvingat mig att läsa på betydligt mer om inkasso och Kronofogden vilket har varit lärorikt.
Som det ser ut nu så lutar det åt två månaders uteblivna hyror om vi inte ordnar någon form av avhysning.
Det är såklart tråkiga pengar för oss att vara utan särskilt i uppstarten när vi är i behov av att bygga kassa. Ingen ko på isen men tråkigt.

Vi kommer att såklart rikta en skuld via Kronofogden som med lite tur kan krävas tillbaka så småningom.
Här har jag inte bestämt mig ännu om jag ska anlita inkassobolag som får sköta allting eller om jaghelt enkelt gör det själv direkt via Kronofogden. Lutar åt att jag lejer bort det även om det blir dyrare. Tar rätt mycket tid sånt här och det betalar sig dåligt. Däreemot så är det viktigt att sätta sig in i vilka rättigheter man har som hyresvärd och vilka rättsliga möjligheter man har att agera.

Jag har väldigt svårt att förstå hur man själv kan sätta sig i deras situation då vi inte är de enda som har skulder att driva in. Kan tänka mig att deras liv bara blir svårare och svårare ju fler anmärkningar och skulder man drar på sig.

Annars så är jag väldigt nöjd med fastigheten och tycker att vi gjort ett riktigt bra köp. Vi ligger också i förhandling med ytterligare en hyresägst som vill utöka till större lokaler. Här är vi en bit från ett påskrivet avtal men jag hoppas att vi i alla fall har något klart inom 1-2 veckor. Blir det löst så har vi en solid business med bra kassaflöde.

Portföljen

Aktieportföljen har återhämtat sig under april med besked och ligger ungefär på ATH just nu vilket är dryga 7% för året. Har gjort ett lite större uttag från portföljen under mars på 30 000kr. Så mycket har jag aldrig nallat från portföljen förrut. Var tvungen att sälja av någonting pga lagfart som skulle in för fastigheten och valde då att sälja en del av mitt innehav i Evolution Gaming. Detta var alltså innan den kollapsade. 
I det korta perspektivet så valde jag verkligen helt rätt aktie att sälja. Igår så tjurrusade den tillbaka till strax över den nivå jag sålde på så det kanske hade varit bättre att sälja något annat så här i backspegeln. Men hade inte i min vildaste fantasi kunnat förutspå det snabba raset och uppgången i aktien. 
Nu har jag istället en (väldigt) liten kassa tillskillnad från en liten belåning vilket känns både sunt och befriande. 

Frågan är vad som blir nästa köp? Ny fastighet, akteköp eller privat bostad? Kommer inte kunna prioritera alla tre.








måndag 2 april 2018

Fastighetens första intäkter


En härlig påsk går mot sitt slut och vädret har varit helt fantastiskt. En annan fantastisk sak är att jag nu har bokfört företagets första hyresintäkter samt att vi skrivit ett par nya kontrakt med nya hyresgäster. För närvarande är intjäningen netto (ex moms) för fastigheten 25 000kr/månad.

En tråkig nyhet för oss i samband med att vi skrivit på kontraktet för ett par månader sedan var att två av hyresgästerna i affärslokalerna sa upp sig. Men det har vi nu lyckats ta hand om och skrivit nya 3-års kontrakt med nya hyresgäster. Riktigt skönt att lyckats säkra uthyrningen så här i början när vi är beroende av goda finanser och att bygga kassa.
När våra nya kontrakt kommer igång under året så ökar våra intäkter per månad till 26 720kr. Totalt sett så lyckades vi justera hyran med dryga 20 000kr/år för två av lokalerna. En bra justering tycker jag och det finns fortsatta justeringar kvar att göra på hyresrätterna. Dock inte utan motprestation. En viss justering av standard bör också läggas till i kalkylen.

Vi jobbar nu febrilt med att att ordna uthyrningen av en tom lägenhet som förra ägaren hade till sitt förfogande. Antingen renoverar vi upp den och hyr ut som bostad eller så kommer vi möjligtvis att kunna erbjuda den till en av företagen som hyr av oss som är intresserad av expandera. Båda alternativen är bra och det hela handlar om en förhandlingsfråga då lokalen är i behov av renovering.
Frågan är om vi som hyresvärd ska ombesörja renoveringen eller de själva. Och vad blir då kostnaderna för respektive för de olika alternativen.
För egen del så vill jag lägga ner ner så lite pengar som möjligt i nuläget på renovering och hellre ta en lägre hyra än tvärtom. Men som sagt det ligger under förhandling och vi får se var vi landar. Om den här affären går i lås så har vi 0% vakans och riktigt bra förutsättningar för att kunna investera i fastigheten med vårat fina kassaflöde. Vid 0% beläggning så bör intjäningen per månad hamna någonstans runt 31-33 000kr/mån. Eller ca 380-396 000kr/år.

Lyckats vi hålla kostnaderna på samma nivå som förra ägaren så har vi säkrat ett driftnetto på ca 198 000kr vilket är riktigt bra och ger oss ett helt ok amorteringsutrymme samtidigt som att vi kan ta lite större investeringar. Jag tror dock på sikt att vi har möjlighet att kapa kostnader genom att vara lite smarta med rätt investeringar i energieffektivisering och kanske byta till bergvärme.

Som fastighetsägare är jag väldigt mån om att visa upp en fin fastighet som jag kan vara stolt över och där de boende trivs. Är inte intresserad av att ta alla pengarna och låta huset förfalla.

Kikar just nu på nya objekt och har kontakt med ett par mäklare som har några fina objekt på väg ut.
Ett mål och viktigt milstolpe för företaget är att med egna (företagets) medel ha råda att förvärva. Når vi dit så kommer jag vara riktigt stolt.
Just nu är det egna surt förvärvade pengar som som får stoppas in i företaget för att kunna köpa något framöver.

lördag 3 mars 2018

Risken med små bolag i tidiga skeenden.


Man kan i bland höra att diversifiering är för den som inte har koll på vad den investerar i.

Vilket jag till viss del kan tycka är en korrekt beskrivning om än inte hela sanningen såklart. Att inte vara påläst kan man "kompensera" med att innehavet bara är en "krydda" eller en mindre del i portföljen vilket vid större kursfall inte får säkrskilt stor påverkan på portföljen.
Man kan också hävda att för många bolag i portföljen hämmar avkastningen eller t.o.m ökar risken i portföljen. Ju fler bolag i portföljen detso svårare för sig som investerare att följa och ha koll på viktiga händelser och bolagens utveckling.

Det som har varit tydligt de senaste veckorna är att många bolag på småbolagslistorna har fått ordentligt med stryk. Bolag som Gomspace, Cinnober, Omnicar och Edgeware har sätt kurserna halverats snabbt från toppnivåer.
Här har har inte risken främst varit i hurvida påläst du har varit eller inte. Bolaget struntar väl i hur mycket du som investerare har läst på eller inte? Det preseterar som det gör oavsett.

Men det som är gemensamt är att alla är bolag i tidiga skeenden. Och där har du största risken
Man kan också hävda att om du var riktigt påläst så kanske du hade förstått hur stor risk den delen innebar för din investering och därför avstått pga värdering och höga förväntningar i marknaden. Risk/reward alltså.
I några av ovanstående exempel så är det också upptrissade kurser som bidragit till att skapa fallhöjd.

Men jag vill ändå påpeka att oavsett hur påläst du varit eller bara tagit rygg på någon annan så är det oförutsägbarheten i bolagets affärsmodell pga dess omognad som utgör den största risken. I alla fall i det korta perspektivet.
Och efter som de flesta börsnördar kollar kurserna varje dag eller åtminstone flera gånger i veckan så har det betydelse om ett av innehaven går ner -30-50%.
Oasett om man är långsiktig eller ej.

Jag kollar börsen många gånger varje dag och vill såklart att de bolag jag har investerat i sakteliga ska stiga lite varje dag. Jämnt och fint ska kursen vandra till himlen.

Bolag i ett tidiga skeeden

Ta Cinnober som kom med rapport i förra veckan. Man chockade marknaden med betydligt högre kostnader än väntat och effekten blev ett betydligt svagare EBITA än väntat. Orderingången hos vissa affärsområden var ocskå svagare än väntat.
Marknaden hade uppenbarligen inte insyn i vilket skeende bolaget var i och hur mogen affärsmodellen egentligen var. Om ett år kanske Cinnober står i 100kr igen så då är allt glömt. Tror absolut att bolaget kan återhämta sig. Äger själv inga aktier men däremot i andra surdegar:).  
Men det finns alltid stor risk för att skördetiden tar längre tid än vad otåliga investerare tror. 

Om vi tar Edgeware så kanske man inte kan kalla det ett omoget bolag då man funnits sedan 2004 och haft en fin utveckling under tiden. Men man är ett omoget bolag på börsen vilket gjort att marknaden skaffat sig felaktiga förväntningar på tillväxten. Det har i sin tur gjort att man köpt upp kursen till extrema nivåer för att sedan kollapsa när tillväxten har uteblivit. Med all rätta. Om bolaget hade haft en lång börshistorik så kanske starka kvartalsvariationer funnits med i marknadens värdering och p/e bör då också ha speglat det.

Den surdeg jag sälv har i portföljen är Omnicar. Bolaget som säljer mjukvara för CRM och hantering av serviceavtal till bilåteråterförsäljare och verkstäder. Bolaget hade en viktning på 3,5% av portföljen men efter veckans rapport en betydligt mindre del då kursen har kollapsat. Först -18% på rapportdagen, sedan -10% dagen efter och igår -2%. 
Bolaget har inte funnits ett år på börsen än och är relativt nystartat. Man är så pass tidig i sin affärsmodell att man ändrade prissättningen under Q4 med att sänka priset avsevärt. Man sänkte den fasta månatliga licensavgiften för serviceavtal (tror jag i alla fall) framgår inte riktigt exakt vad den var tidigare. Men man har också halverat kickbacken från 10% till 5% av serviceavtalets försäljningspris. 
Min första tanke är då att man helt saknar pricing power och måste pressa priserna för att få sälja. Jag kan också tycka att det lät väl högt att ta 10% av verkstädernas omsättning och 5% låter betydligt mer rimligt.
Jag tror också att denna prisjustering var nödvändig för att kunna ro hem en kund som Bosch som är bolagets största avtal hittils. Här finns en riktigt stor potential om man lyckats integrera sin programvara i majoritieten av de 17 000 europeiska verkstäder hos Bosch. 

Man har ett mål på att omsätta 100Mkr i slutet av 2019 vilket man efter Q4 rapporten står fast vid. Jag antar då att den tidigare prismodellen inte skulle ta dem till det målet, men pga av det stora intresset från marknaden så kommer man att lyckats med det trots ändrad prissättning, om jag ska tolka ledningen rätt. 

Jag är villig att ligga kvar med mitt innehav då jag ser en stor uppsida från dessa nivåer. Här snackar vi 5-8ggr pengarna om de levererar. Om de säljer för 100mkr för 2019 och gör en vinst på ca 30Mkr så har vi p/e 5. Detta är såklart ett "best case" och skulle man bara lyckats med hälften av det så kommer nog aktien stå klart högre än idag. 

Men som sagt. Stor risk med bolag som är i tidiga skeenden och jag blir ofta osäker på om jag verkligen ska investera i dessa typer av bolag om än i små andelar. Mycket kan hända när du inte är en etablerad aktör på marknaden och det blir slagigt mellan kvartalen och intjäningen tenderar vänta på sig. 
Marknaden bidrar också till att förstärka volatiliteten i upp och nedgång vilket gör att det kan vara svårt att agera rationellt. 

Jag kommer nog fortsatt vilja spekulera lite i riktigt små bolag men då med en minre del i portföljen än vad jag gjort tidigare. Dessa typer av bolag kommer få utgöra max 3% av portföljen. 

Det man inte ska glömma bort är att det går att få riktigt fin avkastning på stora bolag. Jag har under mindre än ett år fått mellan 20-25% avkastning i bolag som Kinnevik och MTG. Det motsvarar mer än dubbelt så mycket än vad min förväntade årsavkastning ligger på. Så varför gå över ån för att hämta vatten? Eller varför vaska pengar på Aktietorget?

Här är några saker jag försöker fundera över innan jag hoppas in i mer riskfyllda aktier.

  1. Har jag en tillräckligt lång placeringshorisont (2-3år)? 
  2. Kommer jag kunna hantera vollan?
  3. Progonstisera ett par "bear case" för bolaget och vilken effekt det skulle kunna få på aktien.
  4. Risk/reward jämfört med andra investeringar.
Kommer inte addera fler liknande bolag till portföljen innan de på riktigt har visat sig vara lönsamma.


lördag 17 februari 2018

Att sätta mål

Att sätta mål är inte min starka sida. Är inte heller särskilt kaxig mot mig själv med att sikta högt och ärligt tro på att jag kommer att klara det. Uppfattar mig lite som en ”realist”. Alltså en sån som beaktar alla svårigheter och kanske klassar mig som rationell hellre än naiv. Det är i alla fall min tolkning av en realist:). Alla får såklart tolka olika här. Men att jag skulle vilja vara mer av en möjligheternas man står helt klart. Det enda som som står ivägen är bara de tankarna man tänker.

Jag tycker nog att jag har varit ganska bra att följa den ”inre rösten” om man nu ska kalla den det. Har aldrig varit rädd för att testa nytt eller hoppa av en utbildning för att börja på en annan, flytta till en ny stad utan att känna en enda människa. Allt sådant har inte varit läskigt i min värld.
Men då var man också lite yngre...Ingen fast relation, fast jobb eller barn.

Så frågan är hur jag ska komma tillbaka till den yngre orädda versionen av mig själv när det är dags att åter igen bryta upp (nu pratar jag inte om skilsmässa:))? Eller i alla fall satsa på det jag vill ha och det liv jag vill leva. Det måste få kosta något att uppnå det man vill ha.
Och den tuffa delen i den ekvationen är nog inte arbetsinsatsen om du ska starta ett eget företag för att ta ett exempel. Utan snarare risken att inte säkert veta att du kommer att lyckats. Ju äldre och mer insyltad du blir i den vuxna livsstilen med familj, jobb och barn desto mer har man att förlora. Och desto svårare blir det att ta risk och verkligen välja det liv du vill ha. Inte för alla men för de flesta.

I detta resonemang kring risk och allt jag har att förlora kan jag lägga en hel del tankeverksamhet åt, vilket inte kommer göra mig mer benägen att ändra på något. Och varför inte det? Jo för att jag i grunden mår bra. Trivs skapligt med mitt jobb och har en fantastisk familj. Känns ju lite dumt då att börja provocera fram något på nedsidan.
Med tiden kan dock nedsidan komma med lite bitterhet och nedstämdhet av att jag inte vågat satsa eller trott mer på mig själv.
Så risken med att hela tiden intala sig att man har det bra och allt är ok skapar en hel del incitament för att inte göra ett skit. Varför ändra på något som innebär risktagande och en massa jobbigt jobb när allt är så himla bra? Jag tror man kan spela sitt psyke ett spratt här med att intala sig fel saker vilket får effekt på ens framtid och vart man är på väg.

Men man jag nu istället skulle lägga all tid på att verkligen fundera på mina mål istället för att fokusera på riskerna så kommer jag att ha betydligt större chans att uppnå dem. Dessutom så kommer alla hinder som jag stöter på att kunna hanteras i bara farten. Men de kommer inte att behöva stoppa upp en bara för att det finns ett problem som jag måste lösa.

Om man nu som jag behöver fylla på bägaren med självförtroende och inspiration så är det alltid peppande att lyssna på Framgångspodden där en rad framgångsrika entreprenörer berättar om deras väg till framgång i näringslivet eller livet generellt.

Senaste avsnittet jag lyssnade på var med Mikael Arndt. Rekommenderas.
https://www.framgangspodden.se/avsnitt/

Alla har vi några målbilder som florererar runt i ens huvud och detsamma gäller för mig. Men skillnaden är verkligen så stor om du väljer att jobba aktivit med dina mål. Det är i alla fall vad jag tror. Att skriva ner dem så man kan titta på dem varje dag skapar ett enormt mycket tydligare fokus vart man ska tillskillnad mot att bara ha dem flygandes runt i huvudet med en rad andra tankar som slåss om uppmärksamhet.

Blev lite inspirerad av podden vilket förmodligen var meningen. Alltid kul när man hittar små puzzelbitar som kan hjälpa en att ta sig vidare.

Den här helgen skriver jag på min mållista.

lördag 10 februari 2018

Vad har börsstöket ”kostat” portföljen?

Ja februari har verkligen rivstartat med en volatilitet som fått alla börsaktörer att studsa upp från en annars ganska så trevlig tillvaro.

I takt med att portföljen växer så blir rörelserna mer kännbara både på upp- och nedsidan.
Jag har inte varit särskilt aktiv på köpsidan under de turbulenta börsdagarna. Valde dock snabbt att plocka bort belåningen helt vilket var klokt.
Försäljningarna blev Amhult2, Tele2 och Corem Proerty pref. Det slutade med att jag ökade lite smått i Investor B och LeoVegas och slutade med en kassa på ca 23.000kr. Om man ens kan kalla det för kassa.

Kommer förmodligen att dyka upp fler köplagen under våren så jag kommer nog att välja ett lite mer passivt förhållningssätt till portföljen och försöka hålla nere på transaktionerna.
Kommer tyvärr inte kunna sätta in några pengar till portföljen kommande två månader pga ytterligare betalningar för kontantinsats och lagfart för hyresfastigheten. Det är synd för det kan vara nu som det är läge att fylla på kassan snabbt för att vara redo.

Jag kan tänka mig att använda belåning om det känns motiverat. Ser det som rimligt för min egen situation att lägga till 10-15% belåning om det blir bra köplägen.
Risken med belåning är såklart stor på en topp efter år av uppgång alternativt att du använder den till att köpa in dig i små förhoppnngsbolag. Men att tex fiska upp lite Investor på 300-340kr med lite belåning tror jag inte hör till de största riskerna du kan göra på börsen.

Siffrorna


Året började i alla fall riktigt bra och portföljen studsade upp 7% vilket är den bästa starten någonsin för mig. Så det var ganska väntat med en korrektion. Där emot trodde jag inte att denna häftiga rörelse skulle komma. Men kanske lika bra att korrektionerna kommer med kraft och vi drar av plåstret snabbt.

Februaris skoningslösa resultat:

En hel drös med pengar som utraderats från min portfölj. Jag får köra mantrat om långsiktighet och att jag "investerar i bolag inte i aktier". Då känns det lite bättre.

Fullt så illa ser det inte ut om jag drar ut grafen för helåret.

Minus är alltid minus men mycket bättre än index. Främst pga av den starka starten på året. Men under den här veckan så har jag definitvt inte presterat bättre. Allt har dragits med. Precis som det ska vara under börsbaisse. Take no prisoners! 

Hur klarar man av en börsnedgång mentalt?


Först och främst så tänker jag att jag vill göra ytterligare en inventering av portföljen. Är jag 100% bekväm med alla innehav trots en negativ marknad? Kommer bolagen trots en mer negativ konjunktur kunna utveklas bra? Finns du uppenbara tveksamheter eller orosmoln så skulle jag sälja.
Viktigt att man har självförtroende i de bolag man investerat i för att inte gå runt och vara orolig. Oro är bland de mest jobbiga känslorna jag vet!

Hur har jag allokerat mitt egna kapital?
Viktigt att kunna rada upp alla möjliga tänkbara utgifter som kan dyka upp kommande 2-3 år. Jag vill ha en bra buffert (ca 100.000kt) och ett fint kassaflöde månatligen i form av löner som kommer kunna finansiera semestrar, ny bil och andra dyrare köp som hör till min specifika familjesituation. 
Om jag har det på det torra vilket jag tycker att jag har så kommer jag hantera en rejäl börsnedgång utan att jag och familjens ekonomi påverkas negativt och att jag tvingas realisera stora försluter bara för att vi måste flytta eller göra ett större inköp till hemmet.
Jag tror inte på att vara all-in på börsen. Finns säkert argument för att man ska vara det avkastningsmässigt men de känslomässiga argumenten ska man heller inte underskatta. Därför bör var och en  investera efter sin riskprofil och personlighet. 

Vårt boende är idag belånat till ca 55% vilket i mina ögon är ganska lågt. Det betyder att vi har möjlighet att byta upp oss rätt rejält och kunna finsiera den nya kontantinsatsen med vinst från lägenheten utan att jag behöver nalla från portföljen. Det är viktigt. 

Månadskostnaderna är idag låga pga vi bor ganska litet och har låg belåning. Vi kan alltså ganska snabbt spara ihop till en bra buffert genom att lägga undan 25.000kr/mån utan att vi skulle behöva snåla särskilt mycket. Det skapar också ett lugn under stökigare tider. 

Allt detta tillsammans tar bort stress och hjälper förhoppningsvis till att fatta rationella investeringsbeslut. 

Du får gärna dela med dig av dina tips för mental hälsa under oroliga börstider:).

måndag 5 februari 2018

En rivig start på veckan

OMX30 står nu faktiskt -2% för året vilket känns lite ovant då det gått upp konstant många år. Om det blir minus för året är en annan femma.

Det som kan vara lite frustrerande med nedgångar är att en eller flera månaders uppgång raserars på några minuter om klimatet är tillräckligt negativt. Och det får vi väl ändå säga att det var idag. Min portfölj var som mest ner -3% för att stänga på -1,9%. Möjligt att Brexit var en lika tuff dag men annars får vi nog gå tillbaka till finanskrisen för att återbesöka liknande volla.

Jag gjorde faktiskt en affär idag.
Jag sålde hela mitt innehav i Tele2 vilket var ett mindre innehav på 400 aktier. Anledningen var att jag ser begärnsad uppsida på kort sigt pga redan hög värdering samt att aktien sjönk väldigt lite idag. Jag sålde på 97,10kr vilket och aktien stod då i -0,5%. Det var den enda aktien som jag kännde för att sälja där jag inte kastade pengar i sjön om ni förstår vad jag menar.

Försäljningen frigorde 38 840kr vilket drog ner min belåning till 0% samt en liten kassa på ca 6000kr. Inte mycket men det känns betydligt bättre att gå in februaris volatila marknad utan belåning. Fortsätter börsen att klappa ihop som vi såg idag så kan jag tänka mig att plocka på mig lite belåning igen, Tex om Investor fortsätter att tappa -4% eller om Evolution Gaming går ner kraftigt.

Men det konstiga är att idag var första gången jag kännde total likgiltighet till nedgången. Jag har inget behov av pengarna som ligger i portföljen och och jag har inga problem med att det går ner. Kommer gladeligen att börja månadsspara lite mer om börsen börjar bli billig.

Jag tror dock att det här bara är en liten minidipp och att börsen kommer att stabilisera sig och sakterliga tuffa på uppåt resten av året. 2018 kommer nog vara ett hyggligt år för världsekonomn och om inget oförutsett händer så har jag svårt att se att börsen ska klappa ihop pga högre ränter som vi har pratat och förberett oss på i år. Vore väldigt orimligt.

fredag 26 januari 2018

Varför köpa hyresfastighet?




Att äga en hyresfastighet kommer inte till en början vara bekymmersfritt.
Det kommer krävas en del jobb innan man "lär känna huset" och dess renoveringsbehov. Det kommer också att behövas en underhållsplan och budgetering för kommande år.
Jag förväntar mig också en viss omsättning bland hyresgästerna, så 0% vakans kanske inte är att förvänta sig. Omsättning av hyresgäster kommer kräva tid och engagemang för att få in nya bra dito.
Och detta får man då till en direktavkastning på 9%.

Jag kan räkna upp en hel del preffar på Stockholmsbörsen som direktavkastar 7-9%, samt att du får pengarna utbetalda varje kvartal. Utan att behöva göra någonting. Ja varför inte bara köpa Nordea och få nästan 7%.

De bolag som ger allra högst utdelning kanske inte är de mest riskfria eller bäst avkastande bolagen på sikt, fast Nordea får man väl anse som rätt stabil. Och det är inte så att mitt nystartade bolag skulle klassificera sig till någon trippel A rating direkt.
Men det låter kanske lite bekvämare än att drifta en fastighet själv?

Direktavkastning på fastigheter

När man pratar direktavkastning inom fastigheter så är det direktavkastning på driftnettot man menar. Driftnettot är alltså föräntningsutrymmet man har kvar efter man har dragit av för drift, underhåll- och adminkostnader samt fastighetsskatt. Delar man driftnettot genom köpeskillingen så får du direktavkastningen.

I mitt fall så är det inte 9% i handen som det hade varit om jag hade köpt en REIT (minus källskatt) eller preferensaktie. Det tilllkommer finansieringskostnader, amortering och eventuella investeringar som behöver göras. Större projekt som inte går in som löpande underhåll.
Det kan alltså mynna ut i att jag inte kommer plocka ut några pengar alls de första åren. Men den teoretiska direktavkastningen kvarstår dock.

Så vill man håva in några enkla procent så är det värdepapper man ska köpa och inte fastigheter.

Belåningen


Men nu är det som bekant hävstången man får via sin belåning som gör att man får ett intressant business case i fastigheter.
Ex. 9% på 1Mkr = 90 000kr och motsvarar drifnettot. Ta då driftnettot genom ditt egna kapital som du stoppat in på låt säga 25% och du får 90 000kr/250 000kr (ditt EK).
Vipps så är du uppe på en avkastning på 36% på ditt egna kapital. Alla ni som har köpt ert boende kanske någon gång gjort en liknande räkneövning på den avkastning ni fått på er kontantinsats. Hävstången gör det hela intressant.

Det skulle aldrig falla mig in att köpa aktier med 75% belåning Att tex ha 750 000kr i lån på ett innehav om 1 000 000kr. Jag skulle dessutom få svårt att få en attraktiv ränta på ett sådant lån. Och aktierna har inte heller ett sådant högt belåningsvärde.
Så det finns en del aspekter som talar för belåning av fastigheter kontra aktier förutom kursrisken och bolagsrisken.

En annan aspekt som jag också tittat på vid det här köpet är förbättringspotentialen i huset. Alltså möjligheter för att höja standarden och på så vis höja hyran och/eller sänka de fasta kostnaderna.
Det bästa möjligheten för hyreshöjning är när du byter hyresgäst än att omförhandla hyran med nuvarande. Kan vara svårt att få igenom alla renoveringar som förbättringar då mycket kanske anses som rent underhåll.

I det här fallet så har jag ansett att hyrorna är relativt låga och potential finns för justeringar på sikt. Vilket kommer att höja min framtida direktavkastning.

En annan post som är en av de viktigaste för en fastighetsägare är driftkostnaderna och där i kostnaden för värme. Finns det potential med att byta värmesystem eller effektivisera så komer avkastningen att öka och där med marknadsvärdet.

Här har jag också bedömt att det går snabbt att tjäna tillbaka en investering i bergvärme och att den skulle kunna motsvara en extra uthyrd lägenhet i tillskott till driftnettot varje år. Vilket är väldigt positivt för avkastningen.

Det är blandningen av allt detta ovanstående som gör att jag verkligen gillar fastigheter. Du har möjligheten att förbättra, göra smarta lösningar, få nöjda hyresgäster samtidigt som du ska göra det till en lönsam affärsverksamhet.

2018 kommer bli ett spännande och lärande år och jag hoppas att innan året är slut att vi köpt ytterligare en fastighet. Förutsatt att det är en bra affär såklart.

Vem vet. Vi kanske hamnar på en avkastning årligen på ca 50% av eget kapital. Inte dåligt.


söndag 21 januari 2018

Mål för sparandet 2018


Snart har nästan hela januari gått och det kan vara lämpligt att faktiskt sätta upp en del mål för mitt sparande och ekonomin.
Målsättning för investerandet kommer jag också behöva att ta itu med vilket känns nästan viktigare. För mig handlar det lite om disciplin när jag handlar och gör affärer. Avsetta mer tid för analys av mina innehav b.l.a. Men mer om det i ett kommande inlägg.

Jag skriver ibland jag på bloggen när det kommer till sparandet men jag menar vi eftersom jag är gift och vi har delat ekonomi så är allt som rör vår ekonomi är baserat på två inkomster.

Förra årets siffror.

Målsättning 2017

  • 1 500 000kr i samlat portföljvärde. Avanza + de onoterade innehaven.
  • Nysparande Avanza: 10 000kr månaden/120 000kr för året.
  • Amortering 2 000kr/månaden. Upp från 1 100kr/mån
Övrigt sparande tex buffert/resor har vi inget mål för utan sätter av lite då och då.

Vi nådde inte upp till 1,5Mkr i totala aktietillgångar i december. Dock löste sig det efter några dagars hausse i januari i stället. 
Nysparandet klarade vi av med lite råge. Låter kanske inte så högt med två inkomster kanske men då hade jag två månader förra året där jag fick ut en full lön. Det har varit mycket föräldraledighet under 2017 vilket speglar sig i sparandet. 
Jag prioriterade också i slutet av året att bara lägga pengar på hög på buffertkontot. Vilket visade sig vara klokt då jag gick och köpte en hyresfastighet vilket krävde och kommer kräva en del inbetalningar i form av kontantinsats, lagfart, aktiekapital till nystartade bolaget mm. 

Mål för 2018

Till våren så kommer vi få tillökning med barn nr:2 vilket ska bli otroligt roligt men kommer såklart få ekonomiska konsekvenser på nysparandet. 

Frun kommer att vara föräldraledig hela året samt att jag kommer vara lite extra ledig under sommaren. Vi kommer inte deklarera feta inkomster för 2018 det är då helt säkert. Det gör vi i och för sig inte i vanliga fall heller...

Jag kommer att behöva betala in min del av kontantinsatsen för hyresfastigheten vi köpte i december samt lagfart. Har betalt handpenningen på 10% redan så det är resterande 15% som banken vill att vi skjuter till. Totalt 87 000kr behöver jag betala in under mars. 

Detta betyder att jag inte kommer att kunna sätta av ett öre till portföljen under årets 3 första månader. Lite trist då jag har månadssparat konstant under ca 10 år. Men och andra sidan så är jag supernöjd med fastighetsköpet som vi gjort så det är väl investerade pengar. Önskar bara att jag hade större buffert så jag slapp nagga på portföljen. Jag hoppas att jag kanske kan genomföra köpet utan att plocka ut från Avanza men det kommer blir svårt och då krävs det ett kvartal av blodpudding och havregrynsgröt. Tror inte min fru är riktigt beredd på att göra den uppoffringen...

Målet för nysparande till portföljen 2018 sätter jag till 120 000kr eller 10 000kr/mån likt förra året. Anledningen till att jag sätter det trots att ingen insättning kommer att göras under jan-mars är att vi kommer få lite tillskott i form av bonusar och lite aktieutdelning från vårt onoterade innehav. Så med lite disciplin så kommer vi nog ändå kunna att sätta av någonting varje månad även när den andre är föräldraledig. 

Amorteringen taktar som vanligt 1 100kr vilket inte kommer att förändra sig så länge vi kommer att bo kvar här. 

Buffertkontot har jag tidigare sagt att jag vill ha 100 000kr på. Hade lätt klarat av det målet 2017 om det inte vore för fastighetsköpet. Målet kommer fortsatt att vara 100 000kr men jag kommer att vara nöjd om vi kommer kunna bygga upp det till 50 000kr under året. Har nu precis tömt det för att betala del av handpenning samt aktiekapital till vårt nya aktiebolag.

Målet för 2018 är att ha ett samlat portföljvärde på 1,8Mkr (noterat och onoterat). Vilket betyder att jag vill och kommer jobba för att ta milstolpen 2Mkr till 2019. 

Avanzaportföljen ligger nu på 1 410 000kr så det räcker med att leverera en avkastning på dryga 40% så är jag uppe i 2Mkr! Vilket inte kommer att ske. Är varken så duktig eller aktiv så att jag skulle kunna leverera det. Inte heller har jag en så pass fokuserad portfölj som skulle kunna leverera en sådan avkastning. Klarar jag av en tvåsiffrig avkastning för 2018 så blir jag nöjd med det förutsätter också att index har gått sämre. 

Imorgon blir de vab. Tack och god natt.

söndag 7 januari 2018

Aktiebolaget och kassaflödet från hyresfastigheten


Jag kommer fortsättningsvis skriva lite kortare inlägg då jag tycker det tar för lång tid att snickra på längre. Risken blir stor att frekvensen faller betydligt och att mitt egna intresse svalnar. 

Det jag har kollat på när jag varit på jakt efter en hyresfastighet är att hitta ett objekt som är lagom stort. Kanske 4-6 lägenheter. Intäkter på 250-350.000kr per år och ett driftnetto på en bra bit över 100.000kr per år.
Ligger man i den storleken så blir inköpspriset också rimligare såvida man inte köper något i våra storstäder. Då blir det hiskeligt dyrt oavsett.

Men runt 300.000kr plus i intäkter så börjar det bli ett lite mer meningsfullare kassaflöde. Pengar som kan finansiera investeringar helt enkelt.

Kassaflödet


Kassaflödet från fastigheten är följande och är hämtat från förra årsredovisningen:

Totala intäkter utan vakanser  334.000kr

En lägenhet är nu vakant då den förre ägaren har använt den som övernattningslägenhet. Ser inga problem att kuunna hyra ut den men den behöver ett fräschare kök.
Har räknat på en låg hyra (3.500kr) då det är en liten 2:a och inte toppstandard så då hamnar vi på ca 334.000kr/år för hela fastigheten.

Kostnader 150.149 kr (värme 79.000kr)
Underhåll 38.595 kr
Fastighetsskatt 6.258kr

Summa kostnader 195.002 kr

Netto: 139.000kr. 

Nu är inte nettot alla pengar som vi kommer kunna behålla då vi måste lägga till amortering samt väljer att ha andra kostnader som inte är redovisade av förra ägaren. Tex leja bort mer förvaltning för att nämna något.
Men vi kommer nog att försöka göra en del själv första året för att snåla lite och få koll på ekonomin så vi inte hamnar i en dålig sits det första vi gör. Vi vill undvika att behöva göra aktieägartillskott på en gång.

Hyrorna är totalt sätt väldigt låga i huset men har också en del att önska i standard när det kommer till kök och badrum. Övriga ytskikt är i bra skick och väl omhändertaget.
Potential finns helt klart att justera upp dessa till mer rimliga hyresnivåer men då också efter man tagit en renoveringskostnad.

Det får bli en renoveringsinsats varje år men kanske ingenting mer än vanligt underhåll för innevarande år så vi hinner bygga lite kassa.

Aktiebolaget


Vi har nu startat ett AB som vi förvärvar fastigheten via. 

Den tråkigaste kostnaden i hela fastighetsköpet är lagfartsavgiften som är på 4,25% av köpeskillingen till skillnad mot 1,5 % för privatpersoner samt en administrativ avgift på 825kr. Sedan så har man kostnaden för för att bilda själva aktiebolaget och det är 1.900kr. 

När man fått godkänt för sin ansökan hos Bolagsverket så måste man starta upp ett bankengagemang hos sin bank så man kan föra över de 50.000kr som är det aktiekapital som man minst behöver för ett aktiebolag. 

När det är gjort så kan man betala in pengar för handpenningen till bolaget. 
Vi kommer nog att ställa ut våra inbetalningar för handpenning som ett lån till företaget som är fritt från amortering och räntor då vi inte kommer ha något behov av att köra något ränteupplägg kommande år. 

Det skulle kunna vara positivt försåts att ha räntekostnader som vi skulle kunna dra av på skatten. Men efter som vi räknar med inte göra någon vinst första åren så vill vi inte belasta resultatet med onödiga kostnader. Beroende på hur ekonomin fortlöper så kanske vi gör om lånet till en högre ränta framöver. 

Så kommande månader kommer kantas av en hel del stora kostnader för min del i form av lagfart, aktiekapital och handpenning. Det kommer påverka mina möjligheter att spara något överhuvudtaget, så jag tror inte att jag kommer kunna tillföra ett endaste öre till aktieportföljen kommande 3 månader. Vilket inte har hänt på många år! Tråkigt men fullt rimligt.

Trevlig söndag

lördag 6 januari 2018

Hyresfastigheten inköpt


Ja men så var det äntligen klart.
Igår skrev jag under kontraktet för min första hyresfastighet och det känns riktigt roligt.

Skrev senaste blogginlägget om ämnet i juni då jag nyligen hade varit och kollat på ett halvintressant objekt. Det blev ingen affär av den enkla anledningen att det var för få lägenheter och för dålig förtjänst.

Den fastighet som vi nu köpt har 4 hyresrätter samt 3 affärslokaler vilket skapar ett lite mer meningsfullare kassaflöde att jobba med.
Vi kommer att äga fastigheten i ett nystartat AB och vi fick förmånliga 75% belåning av banken, vilket jag måste säga var över förväntan. Hade inte trott på att de skulle gå med på mer än 60%. Men eftersom direktavkastningen hamnade på fina 9% så antar jag att det ansågs som en god kalkyl av banken. Och ja med den direktavkastningen så kan ni lista ut att det är en mindre ort vi pratar om här. Trots det så tycker jag att den var högre än vad jag förväntade mig.

Ett stort plus också är att kunna separera detta från min privata ekonomi och köra det 100% i bolagsform.

Målsättningen nu är att sänka driftkostnaderna samt lägga upp en underhållsplan för fastigheten. Jag tror mycket på att i detta fall installera bergvärme och komma ifrån den ganska så dyra fjärrvärmen. Men mer om det i kommande inlägg.

Jag är inte själv i den här affären utan jag gör det med två goda vänner. Tanken med det är att dela på risken och jobbet vilket känns motiverat när man är förstagångsköpare. Förtjänsten blir också 1/3 så stor men så även insatsen och risken.
Att vara flera ökar också de finansiella musklerna om vi bestämmer oss för att köpa en till fastighet i framtiden.

Kommer att skriva en del om fastighetens ekonomi på bloggen men även hur det kommer vara som nybliven fastighetsägare och om vi kommer att kunna lyckats bygga vidare på det här företaget med ytterligare förvärv. Det är i alla fall tanken...

Nu undrar ni säkert vad fastigheten kostade och vad intäkterna ligger på men mer om det i nästa inlägg!


Trevlig helg



torsdag 4 januari 2018

Året börjar med en rivstart

Årets första börsvecka har verkligen startat med en rejäl rivstart.
Portföljen är upp 3% och i kronor blir det ca 40.000kr. Ingen dålig summa för 3 dagars gluttande på börsskärmen.

Årets första utdelning har också trillat in. 575kr i kvartalsutdelning från ett litet innehav i Corem Property Pref.
Förhoppningsvis kommer mitt månadssparande i aktier lyfta 2018 års utdelningar till en högre nivå än senaste två år.
Protector är det innehav som tidigare har varit den näst största utdelaren i portföljen efter Sampo. Då de nu har beslutat att inte ge någon utdelning 2018 till förmån för att höja solvensen och kreditbetygen så kommer det bli utmanande. Jag har dock fyllt på med andra utdelande bolag så som MTG, Kinnevik och Tele2 under sommaren/hösten som kommer att kunna kompensera.


Känns som att det snabbt kan bli överköpt på börsen just nu så rekylen sitter väl och lurar runt hörnet.

tisdag 2 januari 2018

Portföljrapport 2017

Intressant att se alla jämförelser och grafer bland investerarkollektivet och det är svårt att inte imponeras av många där ute. Bra jobbat!

Resultat för Pengabloggen för 2017 blev 10,1% mot SIX30Return som stannade på 7,4%. Positivt att jag slog index och precis hamnade på tvåsiffrig avkastning.

Som bäst var jag uppe i +16% för att sedan takta nedåt resten av året.
Jag är ganska nöjd med +10% men då portföljen minskat i värde konstant sedan oktober känns avslutningen trots allt lite besk.

De bolag som bidragit till den mesta av avkastningen i år är Protector +30% och A2Milk som jag är uppe +95% på i år.
Sänket som hållit tillbaka avkastningen är Amhult2 med -32%. Frågan är hur man undviker dessa typer av aktier i framtiden?
Svaret på den frågan är nog att omvärdera oftare men kanske inte heller vara så långsiktig om man nu vill ha en hygglig avkastning varje kalenderår. Amhult2 kan möjligen bli en hyfsat investering 2018 men jag har nu valt att hoppa av med nästan hela innehavet då jag kommer behöva plocka ut pengar från portföljen för att finansiera ett fastighetsköp.

De samlade utdelningarna hamnade på 31 388kr och var en minskning mot föregående år med -2,6%. Anledningen till det har varit en minskning av preffar till fördel för "vanliga"aktier.
Rimligtvis så bör jag slå 2016 års nivå detta år då det har trillat in en del nya bolag med hyfsade utdelningar så som MTG, Kinnevik och Tele2.

De flesta av de bolag jag köpt under 2017 har gått riktigt bra så som A2Milk, MTG, LeoVegas och Kinnevik. Hade jag varit mindre sentimental över mina äldre innehav och viktat över tyngre i de nya så hade avkastningen varit där efter också.
Så rimligtvis borde jag även framöver omvärdera de bolag jag har för stunden. Det kommer alltid att finnas begränsat med kapital så det är viktigt att pengarna får ligga i de aktier som jag tror kommer prestera bäst. Företagen kommer kanske vara bra men aktierna kommer kanske inte vara de bästa placeringarna.
Bolag i portföljen som jag gillar starkt men kanske inte kommer att utklassa index är Sampo och Investor. De kan vara exempel på bolag som kanske måste omvärderas under året. Jag gillar dock stabiliteten och utdelningarna så det kan vara så att de blir kvar i portföljen av just dessa anledningar.

Målsättning 2017

  • 1 500 000kr i samlat portföljvärde. Avanza + de onoterade innehaven.
  • Nysparande Avanza: 10 000kr månaden/120 000kr för året.
  • Amortering 2 000kr/månaden. Upp från 1 100kr/mån
Övrigt sparande tex buffert/resor har vi inget mål för utan sätter av lite då och då.

Sparandet för 2017 hamnade på 153.000kr för portföljen.  Målet för året var 120.000kr eller  10.000kr/mån. Det är alltså pengar som inte ska användas till konsumtion utan endast göda investeringsportföljen.  

Amorteringen är fortfarande på låga 1.100kr/mån och inga förändringar har gjort. Den kommer bara att höjas om vi köper nytt boende. Alltså inga nya mål avseende den.

Det samlade portföljvärdet ligger nu på 

Avanza: 1.320 000kr
Onoterat innehav 123.600kr
Kronfönster: 19.000

Totalt: 1.462 600kr

Här bommade jag mitt mål på 1.500 000kr. Hade kunnat klara det med ökat sparande. Men då jag lagt en del på vårt buffertkonto de senaste två månaderna så räckte det inte till. Vill inte räkna med bufferten så det är framtida konsumtion.

Nytt mål för 2018 kommer inom kort.