tisdag 16 oktober 2018

Blåst på pengar


En märklig händelse inträffade för ca två veckor sedan efter att jag har varit inne på ett bankkontor och beställt ett betalkort på företaget.
”Företaget” är alltså det bolag där vi äger vår hyresfastighet i och jag är den enda av ägarna som inte har skaffat mig ett kort än så tänkte att det var på sin plats.

Gick in på kontoret (som tillhör en av de fyra storbankerna) och började fylla i alla nödvändiga papper för att få ett kort utställt på mig. Kortet skulle skickas ut till mig inom ett par dagar.

Kanon tänkte jag. Så jag väntade. Och väntade... Efter att det hade gått en dryg vecka började jag tycka att det gått lite väl lång tid och hoppades att jag skulle få det innan helgen då jag skulle göra lite inköp till fastigheten.

När jag sedan loggar in på vår internetbank för att betala en faktura så ser jag att någon tagit ut pengar på en automat utanför Stockholm. Började såklart genast ana oråd och efter som resten av mina kollegor bor på annan ort så var det ganska givet att det måste röra sig om någon sorts bedrägeri.

De hade lyckats ta ut 15 000 kr från vårt företagskonto. Och efter som jag av någon outgrundlig anledning hade valt en limit på 15 000kr/mån i uttag, så var det just det som begränsade dem också. Annars hade de kunnat länsa kontot.

Förfarandet med dessa betalkort är att man skickar ut kortet först och sedan en kod ett par dagar senare. Jag hade alltså inte fått något av dessa brev. Jag kom osökt på att tänka på ett väldigt populärt företag vid namn PostNord. Den enda rimliga förklaringen är att någon på posten har bevakat "min post" och när man sett att det var ett ”plastkort” av något slag så har man inväntat ett liknande brev, som skulle dyka upp till samma adress ett par dagar senare.
Känns obehagligt att någon bevakar ens post. Men någon kanske har en annan teori om hur det kan ha gått till?    

Jag gjorde i alla fall en polisanmälan och en reklamation på felaktigt uttag till banken och skickade in.

Hörde sedan ingenting på ett par dagar men fick sedan ett brev från banken där man hade ”kontrollerat min anmälan mot teknisk data” och därför ersatt mig med alla pengar. Så 15 000 kr blev återförda till kontot. Det slutade bra trots allt:).

Reflektion efter varit i kontakt med kundtjänst om detta och det svar de skickade ut så känns det som att man är väldigt medvetna om säkerhetsbristerna kring korten och att det är något man försöker hyscha ner lite grann. Man låter förvånad och lite ovetandes men ersätter samtidigt på ganska lösa grunder. Men de kanske har mer koll än vad jag tror. Bara spekulationer från min sida.

Hur som helst. Tack banken för att ni löste det så snabbt ändå.                                                                                                                                                                        

fredag 12 oktober 2018

Börsfrossa och uteblivna affärer

Svårt att inte älska börsen även om den kan stressa och skapa oro kring ens surt förvärvade pengar. 
Mitt senaste inlägg var 22 sept och då var portföljen upp +7,5 %, och i reda kronor 100 000kr. 
Idag några veckor senare så är hela uppgången raderad och portföljen är värd -100 000 kr mindre.

Jag har inte varit aktiv på börsen den senaste veckan utan försökt undvikit att logga in på depån stup i kvarten. Och det har hjälpt. Psyket har varit stabilt och jag har inte varit frestad att göra några idiotiska affärer. Så långt allt gott.

Den här nedgången sätter vissa alternativa investeringar i perspektiv.
Var med i en budgivning om ett hyreshus i augusti. Hade kollat in objektet länge och var väldigt nöjd med vad jag såg efter visningen. Ett otroligt välskött hus där alla dyra renoveringar var tagna. Stambyte, tak och diverse ytskikt mm.
Det slutade med att jag la mig då direktavkastningen började sjunka mer och mer och priset steg med några hundra tusen över mitt eget acceptpris. 
Att jag la mig, efter att ha ansett att några hundratusen kan göra skillnad kring en fastighetsaffär där jag planerar att vara långsiktig i 10-20 år känns i efterhand väldigt dumt, särskilt då aktieportföljen kan minska med -100 000 kr på bara ett par veckor. 
Avkastningskravet kanske skulle kunna justeras nedåt beroende på långsiktigheten och den lägre risken? Ju långsiktigare du kan vara kring en investering desto lägre avkastning kan man acceptera? I detta fall handlade om en direktavkastning på 6 % vilket jag i detta fall ansåg som lågt. På lång sikt så hade det ändå varit en lönsam affär med tanke på belåningen och frånvaron av stora investeringar.  

Har varit kontakt med några mäklare och troligtvis så kommer det komma ut fler intressanta objekt innan året är slut. Jag kommer att vara förberedd på en snabb affär om objektet är det rätta.
Måste erkänna att oviljan att nagga av portföljen är stor och har en orlimligt stor påverkan när jag ska ta dessa invresteringsbeslut. Bot och bättring och dags att släppa fixeringen kring portföljen.

Hoppas du tagit börskälvan med ro och bara agerat smart och rationellt:).

lördag 22 september 2018

Utdelningar och portföljutveckling

Dags att damma av bloggen efter en tids frånfälle.
Två barn, heltidsjobb och ett litet AB vid sidan av tycks vara tillräckligt för mig för att inte lyckats producera fler inlägg på bloggen än vad jag gör.
Bättre planering och kortare inlägg kan vara en lösning för att hela tiden hålla ångan uppe.

Jag har under september fortsatt att öka på lite mer i mina tråkigare innehav så som Sampo, Investor, ABB, Essity och Stora Enso. Inga stora belopp men ändå. Intentionen är helt klart att gå mot växande och utdelande bolag på storbolagslistan. Bolag som jag själv litar på och kan känna mig trygg med även under en rejäl sättning på börsen.
Jag kommer fortsatt att titta på småbolagslistorna då den största potentialen finns där. Men jag vill ha en större bas av stabila bolag i portföljen.
Bra för nerverna helt enkelt. Och mår nerverna bra så kommer jag även göra bättre investeringsbeslut och förhoppningsvis inte sälja av pga mediabrus och andra saker som tenderar påverka sentimentet högst tillfälligt från den ena veckan till den andra. De misstagen har jag ägnat tillräckligt mycket tid till redan.


Portföljen går varken bra eller dåligt just nu och hyfsat jämnt skägg med index. Det lustiga är att portföljen rekylerar alltid ett par, tre procent när den når 7%-8% av någon anledning. Ja ni ser ju själva. Portföljen har nu återhämtat sig en del och de främsta bidragarna är A2Milk som kom med en bra halvårsrapport i augusti samt MTG som återhämtat sig från raset efter Q2:an. Bahnhof har kommit igen efter att Börsplus plockat ur börsen från deras portfölj.
Portföljens bästa innehav i år är Xvivo med en uppgång på 62%. Jag har dock bara ett pyttelitet innehav i min IPS på 190 aktier.
Sämsta innehaven är LeoVegas som jag visserligen redan sålt men också Sampo som ligger -3% för året. Ingen katastrof men påverkar såklart portföljens avkastning negativt då jag håller de som mitt tredje största bolag.

Utdelningarna YTD ligger på 28 732kr och -8,5% jämfört med 2017. Jag kommer att överstiga förra årets utdelningar innan året är klart med det kommer inte vara med mer än ett par tusenlappar som bäst.


Jag skulle verkligen vilja ta mitt avkastningsmål på 10% för året. Det kan bli utmanande då det ska mycket till för att portföljen ska dra 3% till. Antingen måste vi se en urstark börs fram tills årsskiftet alternativt att ett par bolag i portföljen levererar någon extraordinärt som får aktiermarknaden att jubla.

För övrigt så har vi gått och köpt oss ett fritidshus så mer om det i kommande inlägg.




tisdag 28 augusti 2018

Rekordfakturering för fastigheten

Fastigheten har haft några korta tillfälliga vakanser under våren och sommaren då vi har haft byten av hyresgäster samt renoverat en av affärslokalerna.
Detta har påverkat våra intäkter såklart men vi har varit klart kassaflödespositiva från dag 1. Inbetalningarna för september börjar nu trilla in och totalt så har vi fakturerat för 31.000 kr (ex moms). Anledningen till att det blivit lite extra är att vi sålt av lite inventarier till en av hyresgästerna. Men det står dock för bara några tusen kronor.

Lyckats vi bibehålla den här nivån för kommande månader så taktar vi dryga 370-380.000kr på årsbasis vilket är bra. Vi kommer då ligga på ett driftnetto på ca 190.000kr/år. Med ett sådant höjt driftnetto ligger vi på en direktavkastning på 13,5% på vår köpeskilling.

Jag tror absolut att det kan vara rimligt att nå dit men då gäller det att vi får i ordning på en av lägenheterna som nu står tom. Den har stått tom sedan vi köpte den och anledningen var att vi tänkte slå i hop den med en av affärslokalerna.
Detta på hyresgästens begäran. Nu blev det inte så då hyresgästen fick ändade planer vilket gjorde att vi beslutade att renovera upp den och hyra ut som boende istället.

I lägenheten finns idag kök, toalett och dusch. Så alla viktiga funktioner är redan på plats men i sämre skick.
Tanken är nu att sätta in ett helt nytt kök, måla om överallt samt göra en enklare renovering av baddrum och dusch.
Vi tänker göra allting själva och hoppas att vi klarar det med en bugdet på 100.000kr.
Ju snabbare vi blir färdiga desto snabbare kan vi börja fakturera!

Är riktigt sugen på att köpa fler fastigheter. Problemet är bara att är väldigt få objekt ute. Och när det kommer något så blir det lätta huggsexa då det finns många som vill blir minimagnater så som jag. Och att det är en prisbild på de objekten jag kollar på där många kan vara med och konkurrera.

Även om vi har ambitionen om att köpa ett till hus i år så kan det mycket väl ta 2 år innan nästa köp då jag lärt mig att det kan riktigt lång tid att hitta ett objekt som pasar.



fredag 24 augusti 2018

Precisera ett avkastningmål-Investera därefter


Något som jag har funderat mycket kring under de gågna månaderna, men utan att det riktigt avspeglat sig i mina investeringar är vilken avkastning jag strävar efter? Vilken riskprofil jag vill ha, samt vilka typer av aktier, fonder eller andra tillgångslag som då bör vara aktuella?

Det jag vet är att jag önskar en stabil avkastning på ca 10% per år. Det är kanske högt över tid men inte särskilt högt om man ser till senaste årens bullmarknad.

I år verkar det rent omöjligt att nå dit. Varför?
Jo för att jag vaskat bort en hel del pengar på snabbväxande/förhoppningsbolag där antingen lönsamheten ligger långt fram i tiden eller att hela sektorn har åkt på en rejäl smäll. I det här fallet betting/casino-sektorn men har också harvat runt lite i Cinnober av diverse haussiga skäl.

Men man investerar inte i LeoVegas för att man vill ha 10% avkastning på årets 12 månader. Snarare 50%. Det innebär också att förväntningarna hos investerarna blir högre ställda och aktien straffas hårt om minst lilla tvivel får fotfäste i spararkollektivet.
Aktien bland många andra som gått trögt har såklart all chans i världen att återhämta sig. Investeringar är som sagt inget 100-meters lopp. Snarare ett maraton.

Men om man nu som jag har ett mål på 10%. Varför då inte bara bygga en portfölj med stabila storbolag med bra direktavkastning, krydda med några REITS och kanske en och annan pref. Borde inte vara så svårt att få 10% i en positiv marknad.
När jag tittar på det så här låter det nästan lätt! Dippköp lite storbolag som har tillfälliga svackor och saken är klar.

Jag hade helt klart legat en bra bit över 10% i år om jag inte investerat på de mindre listorna utan kanske nöjt med Large Cap (bara ett antagande jag vet).
10% på min portfölj hade varit ca 140 000kr i värdeökning. Vilket jag tycker är ganska mycket pengar för 1 år i marknaden. Och med min kunskap och tid som jag vill lägga ner så skulle jag absolut nöja mig med det.

Tjäna storkovan

Dock så slår girigheten till ibland, om att här kanske man kan tjäna riktigt mycket pengar. Kanske 50-100% på kort tid.  Jag faller för lockelsen ganska många gånger per år och en stor eloge till er där ute som endast investerar efter era strikt disciplinerade regler. 

Nu är jag inne på mitt andra år där jag tycker avkastningen varit sämre än vad jag borde kunnat leverera, och det är först nu jag känner att jag måste gå tillbaka till grunderna.

Och grunderna för mig är att anpassa min riskprofil samt stockpicking efter mitt avkastningsmål. Ska jag nu ha mina 10% så ska jag också försöka leverera det. Lyckats jag med det så kanske jag kan utmana mig med mer exotiska investeringar alternativt mindre bolag. Efter som 10% känns väldigt rimligt så känns det nästan lite fånigt att gå bort sig halvvägs pga investeringar som inte rimmar med min investeringsfilosofi.

Investeringsfilosofin

Och vad skulle då min investeringsfilosofi vara för att uppnå mina 10%?


  • Investera i Large/mid-cap bolag.
  • Bolaget ska dela ut pengar (helst) 
  • Historik av vinsttillväxt alternativt utdelningstilväxt
  • Marknadsledande helst. Men alla fall i toppskiktet. 
  • Våga gå emot marknaden i bolag som är av hög kvalité och rider på en strukturell tillväxt. Även om den kanske inte är särskilt hög. Tex är Essity upp 11% från juni. Redan där checkat mitt avkastningsmål på ett par månader. 
  • Agera köpare på tillfälliga svackor. Stora Enso är upp 13% sen juli.
Då dessa bolag är betydligt stabilare än vad du hittar på smålistorna (generellt) så bör man också våga ta större position. Då räcker det med helt normala uppgångar/återhämtningar för att jag ska ha nått mitt avkastningsmål.

Det var är lite av mina fredagsfunderingar.

Ni hittar numera Essity, Stora Enso och ABB i min portfölj:). Dock ingen jätteviktning än så länge. Men kommer säkert komma med tiden.




tisdag 21 augusti 2018

Vägskäl ekonomiskt

Nu känns det som familjen står inför ett par stora beslut angående ekonomin, eventuella investeringar och boendet.

Vi vill flytta till större vilket kommer höja vår belåning avsevärt. Minst en skuldkvot på 4,5 x bruttoinkomsten.
De lägenheter vi kollat på ligger på ca 6,5Mkr för fyra rum vilket skulle nästan tredubbla våra boendekostnader, om man räknar in amortering. Amortering är såklart ingen kostnad men det dränerar det månatliga ”fria kassaflödet”.
Köper vi något för den summan så kommer vi behöva sälja av en rejäl hög med aktier samt att vi inte kommer att kunna unna oss ett fritidshus (vilket står högt på vår priolista). Men och andra sidan så kommer vi att få ett fantastiskt fint hem med större ytor och fler rum. Och med sjöutsikt:). Vilket vi gärna kan betala extra för.

Väljer vi att bo kvar i vår lilla lägenhet med 2 barn och med månadskostnad på 7 500kr ink avgift, ränta och amortering så har vi istället råd med annat kul. Tex resa, köpa fritidshus eller varför inte köpa en till hyresfastighet. Det sistnämnda kommer inte att vara aktuellt om det nya boendet blir till verklighet.
Sitter för övrigt i samtal med banken och förhandlar villkor för en hyresfastighet som jag är intresserad av. Får jag till en bra deal där så kan det vara svårt att inte försöka fullfölja köpet. Men då på bekostnad av nytt boende.

Jag sparar och inversterar inte bara för att få mer tid till annat än jobb men också för att kunna välja det boende jag vill eller köpa de resor jag önskar. Att bara ha mer tid till inget speciellt är inget som lockar. Det är faktiskt kul att omsätta slantar i något reelt också.

Att har låga omkostnader är dock riktigt härligt. Du kan tex vara föräldraledig och leva på en lön men ändå ha pengar kvar till sparande och restaurangbesök. Med två barn så kan man inte heller räkna med full lön kommande åren då föräldraledighet och VAB kommer äta upp en hel del.

Men återigen till boendet.
Att bara hålla i slantarna känns mest ekonomiskt försvarbart men lite tråkigt. Att lägga 6,5Mkr på nytt boende känns inte som ett recept för att bli finansiellt oberoende på utdelningsaktier direkt.
Men du har också möjlighet att sälja lägenheten med vinst. Eller förlust för den delen.
Och andra sidan så kan det vara en god idé att realisera några års börsvinster och stoppa in i ett boende istället för att se de dreneras i stundande björnmarknad?




onsdag 1 augusti 2018

Att hyra ut via Airbnb

Jag och min fru (mest jag) har länge pratat om att hyra ut vår lägenhet under tiden vi är borta en längre tid. Tanken är att tjäna lite extra pengar i samband med resa och då inte sällan under föräldraledighet. Vilket också innebär en betydligt lägre inkomst, då vi endast tar ut tre föräldradagar i veckan.
Ska också erkännas att jag är den som är mest intresserad av pengar in i hushållet om det så är uthyrning eller börsen. Min fru har knappt koll på vad hon tjänar.
Hon har tex det senaste året sagt till mig att hon tjänar 39 500kr när hon i själva verket haft en lön på 40 200kr. Kanske inte jättestor skillnad, men den ena lönen börjar på 3 och den andra 4. Skulle inte hända mig i alla fall:)!

Vi fixade allting med Airbnb-annons förra året i samband med vår Thailandsresa men fick till slut kalla fötter och drog tillbaka annonsen.
Den här sommaren så hade vi beslutat att vara ledig 8 veckor tillsammans och lämna huvudstaden i stort sett hela sommaren.
Ett ypperligt läge för en extrainkomst tänkte jag:).

Ekonomin

Vi har haft totalt fyra sällskap som hyrt av oss och de kommer samtliga från andra länder så som USA, Kanada och Italien.

Vi har debiterat 785kr per natt och man måste hyra minst fem nätter. Vi vill inte ha något hattande med många gäster för småpengar. Ju längre hyra desto bättre.
Totalt har vi fått in 18 500kr efter avgifter och kostnad för städning. Städningen läggs dock på kundens räkning vid varje bokning. Stödfirman har varit fantastisk bra att ha att göra med då de skött tvätt och plockat fram sängkläder och lite annat.

Kostnaderna för uthyrningen har varit ca 1700kr då vi behövt handla nya sängkläder, handdukar samt madrassskydd till sängarna. Köpte även en nyckelbox för att enkelt kunna sköta nyckelhanteringen mellan hyresgästerna och städfirman.

Betalningen sköts automatiskt via Airbnb bara man reggar sig för ett Paypal-konto. Allt har funkat klockrent och det är väldigt lätt att administrera allt via deras app. Kommunikationen med hyresgästerna har också funkat fint.

Förberedelserna

Här har vi den tunga biten som kanske får en att avstå. Ganska tidskrävande att göra klart allt.
Du måste fixa attraktiva bilder på boendet, skriva ihop en bra annons som inte bara beskriver ditt boende utan också området på ett bra sätt samt info om kommunikationer, mataffärer osv osv.
Intruktioner till de boende angående disk,tvättmaskin, tv kan vara en bra grej samt inhandla sådant som jag nämnde ovan gällande sänglinne mm. 

Sedan behöver man boka upp en städfirma (om man vill det) som ska kunna städa vissa bestämda datum och dessutom sköta tvätten. 

Och visst var det jobbigt innan allt var fixat. Men nu när vi har testat så är väldigt nöjda och säkerligen att göra det igen. 
Vår lägenhet är i samma skick som när vi lämnade förrutom att vitvarorna är betydligt bättre puttsade:).

Kostnaden för semestern har i stort sett helt finansierats via Airbnb. Fantastiskt tycker vi!

Detta är alltså inget reklaminlägg och vi har inte erhållit någon form av ersättning från Airbnb. 


söndag 29 juli 2018

Avstämning målsättning 2018


Dags för en avstäming av de ekonomiska mål jag satte upp för Pengabloggen i början av året. Inte några extrema mål kanske men en hyffsad offensiv sparplan med tanke på förutsättningarna med föräldraledigheter.

Portföljen har avkastat 6,5% för året vilket jag är missnöjd med med tanken på den tid som jag lagt ner under året. En del beror på att jag har spekulerat bort ett par procent i några bolag som inte har varit nådiga på nedsidan. En snabb session i Cinnober i vintras samt att jag tecknade aktier i Ranplan som har gått ner ca -30% sedan IPO för några veckor sedan. Samt att det tidigare kärninnehavet Protector gick allmänt dåligt innan raset. Sålde dock i maj.
Jag kommer förhoppningsvis få lite revansch i portföljen under årets sista månader.
Mer disciplin och mer sitta på händerna är receptet. Och inte sväva ut i impulsiva investeringar...

Men nu till årets målsättningar (alla siffror delas av mig och min fru).

Målsättning 2018 

  • 1 800 000kr i samlat portföljvärde. Avanza + de onoterade innehaven.
  • Nysparande Avanza: 10 000kr månaden/120 000kr för året.
  • Buffertkonto ska uppgå till minst 50 000kr. "Riktigta" målet är att ligga på 100 000kr konstant.


Kan snabbt konstattera att vi inte har sparat särskillt mycket i år i just aktier.
Totala insättningarna till depån är 23 500kr för 2018 samt ett uttag på -30 000kr för att finansiera köpet av hyresfastigheten. Är väldigt nöjd dock att jag slapp sälja av mer aktier än jag gjorde för att köpa fastigheten, och resten av pengarna kunde jag ta från lön och buffertkonto.

Men ligger alltså -6 500kr för insättningarna vilket gör att jag inte kommer att en chans att ens komma nära målet för nysparandet till depån.

Mitt samlade portföljvärde ser ut som följande:
Aktieportföljen - 1.400 400kr
Onoterat innehav - 123.000kr
Kronfönster - 9 000kr
Hernö Gin - 37 500kr

Totalt: 1 569 500kr.

Jag ska alltså upp 230 000kr innan året är slut för att jag ska nå mitt mål. Det kommer att krävas en fantastisk börsuppgång och ett aggressivt sparande i akter för att det ska gå. Får se var jag hamnar.

Angåend buffertkontot så ser det bättre ut. Fokus har legat helt på buffert då jag tömde hela buffertkontot i samband med fastighetsköpet.
Där ligger vi nu på 55 000kr och där minimum ska vara 50 000kr och målet 100 000kr. Kommer nog ändå att prioritera 100 000kr i buffertkontot framför nysparandet i aktier under resten av året. Kanske att det blir ett par tusenlappar till aktiedepån för att slippa abstinensen.

För några år sedan så tyckte jag det var helt ok att köra fullinvesterad på börsen och med minimal buffert. Idag när vi har två barn och letar större boende och har bil så känns 100 000kr inte alls särskillt överdrivet, vilket jag tyckte tidigare. Väldigt viktigt för mig att kunna släppa dagliga svängningar på börsen och inte känna mig stressad om större utgifter skulle dyka upp. Tex renoveringar eller resor.

Summar sumarum.
Jag behöver koppla från börsen mer för att undgå mer dumma kortsiktiga affärer. Allternativt sätta upp bättre regelverk för mig själv innan jag går in i ett nytt bolag. Lutar åt båda delarna.

Sommaren har i ala fall varit lönsam för familjen då vårt boende varit uthyrt via Airbnb och försett oss med en del pengar. Mer om det i nästa inlägg.

måndag 23 juli 2018

Ingenting är klart utan underskrift

Skrev för ett tag sedan om hur vi i fastigheten lyckades förhandla till en ytterligare lokalhyra av ett av företagen som hyr av oss. De var i behov av att expandera och vi hade en angränsande lokal/lägenhet som de var intresserade av. En viss renovering behövdes och vi hade efter lite dribblande fram och tillbaka kommit överens om en ny hyra för den de två hopslagna lokalerna. I runda slängar skulle det handla om ökade hyresintäkter för oss på ca 65 000-70 000kr men där vi skulle ta kostnaden för renoveringen.

Efter lite dribblande så kom vi så småningen fram till en nivå som båda var nöjda med och vi fick en skriftlig accept via mejl. Nu var det bara kontraktet som behövdes skrivas under.

Efter att det gått en vecka utan återkoppling så frågade jag om allt stod rätt till och om det inte var läge att göra klart med kontrakt.
Fick då som svar att man var under uppköp och behövde återkomma. När de sedan återkom så var det med beska nyheter. De hade hittat en annan lokal som enligt dem passade deras behov bättre och sa således upp hela kontraktet med oss.
Beskedet kom med stor förvåning från vår sida då vi kallt hade räknat med affären. Men men. Ingenting är klart utan ett påskrivet kontrakt.

Så i stället för att ha en utstakad plan för den sista vakanta ytan och säkrade hyresintäkter så blir det tilbaka till ”ritbordet” för att försöka tänka om och jobba in nya hyresgäster. Som tur är så har vi en uppsägning på 6 månader så det finns gott om tid att förbereda sig och tänka om.

Renovering

Vi kommer nu att planera för en mindre renovering i den vakanta lägenheten som i nuvarande skick har en allt för dålig standard. Vi kommer att sätta in ett nytt kök och göra en billigare renovering av badrum som inte innefattar att riva upp befintligt yt- och tätskickt. Vi tänker oss en budget på under 100 000kr där vi kommer göra allting själva. 
Som tur är så är en av killarna vana att renovera själv och kunnandet om rördragningar och övrigt snickeriarbete finns. 

Detta är alltså livet som fastighetsägare och du får inte dra dig för att kavla upp ärmarna och jobba för att få in dina hyresgäster. Vi tycker alla att det är kul att få jobba själva och ser fram emot när det blir klart och en ny hyresgäst kan flytta in. Efterfrågan är stor på hyresrätter på orten så jag ser ingen osäkerhet i att få den uthyrd. 

Största hindret är våra befintliga jobb som slukar den mesta av tiden. För att inte tala om barnen. Vi är alla småbarnsföräldrar med 2-3 barn i respektive familj vilket inte lämnar mycket över till egen tid. På sikt när barnen är lite större så ser jag fram emot att de kanske kan hjälpa pappsen med företaget:).

Övriga investeringar och underhåll 

Övriga arbeten som jag planerar för just nu är att byta ut alla gamla lysrörsarmaturer till rörelsesensorer och LED. Dels för att minska elkonsumtionen men också för att göra det mer underhållsfritt. 
Vi behöver också byta ut en dörrstängare till porten samt installera ett kodlås. 
Tvättstugan behöver fräschas till med nyt golv och nya eldragningar för att nyttja ytan på bästa sätt. 

Vi kommer också att ta in offert för bergvärme och genomföra några mindre fönsterrenoveringar på fastigheten.

Annars rullar det på fint. Vi har ett positivt kassaflöde varje månad och kommer kunna göra en fin vinst om vi nu ville det.
Planen är att göra ett 0-resultat för året och periodisera kostnaderna förm att undvika skatt och slippa nalla nämnvärt på aktiekapitalet.

Ambitionen att köpa ytterligare en fastighet till bolaget detta år ser tyvärr mindre realistiskt ut då vi inte riktigt känner att vi har råd då både jag och kollegan planerar att köpa fritidsbostad. Men dyker det upp något riktigt attraktivt objekt så då man såklart tänka om.

På återseende








fredag 20 juli 2018

Semesterstiltje

Bloggen har som ni ser tagit en lång semester. Trodde nog att jag skulle hinna blogga en del ändå men jag har varit på resande fot med familjen och vädret har gjort sitt till för att det inte ska bli några datortimmar för sig själv. Tricket är att blogga regelbundet och inte skriva allt för mustiga inlägg för att få flyt bland inläggen.

Vi är mitt inne i en som vanligt spännande rapportperiod och några viktiga bolag har rapporterat. Evolution Gaming kom med en rktigt stark rapport där både tillväxt och marginal rosades av marknaden. Jag valde att sälja av mitt lilla innehav om 100 aktier och nöjde mig med 22% upp från köp. Må hända att det är en dum affär men inte omöjligt att jag kör ett återbesök till live casinot när/om sentimentet skulle vända till det negativa och kursen känns attraktiv.

Försäljningen tog bort min lilla belåning som jag hade och jag valde att köpa 200st Essity i stället. Ett bolag som likt mina investmentbolag kan tänkas ha på lite längre sikt. Jag behöver ha lite förutsägbar business i min portfölj för att kunna sova gott om nätterna. Nya tuffa affärsmodeller och produkter kan säkert ha bättre potential. Men då jag verkligen skulle bli nöjd med 10-15% avkastning årligen så tror jag att jag kan få det även med en del Large Cap i portföljen.

Jag har försökt begränsa min tid från börsen och Twitter nu under semesterveckorna och det har varit ganska skönt då portföljen gått riktigt dåligt emellanåt men har nu återhämtat sig. Ligger nu på ca 6% för året. Inget jag är direkt nöjd med med tanke på den tid som lagts ner på portföljen. Men men, året är inte slut ännu och det finns nog en del lärdomar att dra efter detta år.

Imorgon så är det styrelsemöte med grabbarna i vårt gemensamma fastighetsbolag. Då dricker vi öl, grillar och lägger upp inversteringarna för kommande år. Det blir kul!

måndag 11 juni 2018

Återinvesterar utdelningspengarna

I slutet av maj mottog vi våran största utdelning för året och det var för vårat onoterade innehav där min bättre hälft arbetar. Direktavkastningen på innehavet är 24,5% för i år och på vårt innehav på 163 500kr fick vi alltså 40 000kr i utdelning. Det är mer i utdelning än vad jag får på hela min aktieportfölj på Avanza  på 1,4Mkr. Så onoterat kan absolut vara värt att investera i om du får chansen och om företaget är rätt.

Investeringen i det här bolaget har vi till hälften finansierat med att låna upp på bostaden för några år sedan och då till en ränta på 1,5%. Vi har redan amorterat bort lånet och det har uppenbarligen varit en riktigt bra affär. Belåning är fantastiskt om det används till rätt invsteringar och kan verkligen hjälpa avkstningen på traven. Jag personligen är inte negativt inställd till belåning men har för närvarande ingen belåning i min "vanliga" portfölj.

Pengarna har inte gått in till Avanza-depån den här gången utan återinvesterats i ett annat onoterat bolag. Nämligen Hernö Gin.
Jag ansäkte om 1000 aktier a 37,50kr och blev tilldelad 100%. Det ska bli kul att hänga på denna resa och även om värderingen är väl tilltagen i nuläget så växer man från en ganska låg nivå vilket förhoppningsvis ger höga två- eller tresiffriga tillväxttal på vinsten kommande år.

Jag har själv några kollegor på jobbet som investerade i Hernö redan 2013 (eller strax innan) så lite sen på bollen känner jag att jag är i förhållande till dem. Särskilt då det har funnits tillfällen tidigare som jag har avvisat då jag egentligen inte fattat storheten i produkten.
Men får tacka Magnus Andersson för att han uppmärksammade oss andra om nyemissionen.

onsdag 6 juni 2018

Portföljen står och stampar

Det tycks hända en hel del i portföljens bolag men då innehaven hela tiden växeldrar med positiva och negativa nyheter så blir effekten till slut inte så spännnade. Portföljen tycks inte riktigt vilja lyfta i år och verkar ha något "tekniskt stöd" kring +7,5% som den inte lyckas bryta igenom.

Är dock alltid nöjd med att prestera bättre än index.



Företagshändelser som drivit utvecklingen


Det finns två betting/casinoblag i portföljen som jag ägt rätt länge och det är Cherry och LeoVegas. Cherrys nu mera sparkade VD Anders Holmgren insynshandlade en rejäl hög med aktier innan rapport och blev där med anhållen av EBM. Klantigt av en person i hans position att inte vara mer försiktig. Eller så han han varit just det och kommer bli frisläppt? Han är ännu inte dömd så vi får se var det slutar.
Det med kombinationen av Norges tillspetsade hot om regleringar för utländska casionoperatörer bröt Cherrys tidigare fina momentum som aktien haft under en tid. Cherry har en inte helt obetydande del i Norge. Ca 10-5% om jag minns rätt. Det som tidigare tolkades som ett totalförbud för utländska aktörer visade sig till slut vara någon form av varnings “pop-up” för användaren när man besöker utländska spelsidor. En så kallad överreaktion. 

Eftersom casionbolagen inte kan ta paus med det negativa nyhetsflödet så har även LEO hakat på och tappat en del från tidigare starka kursnivåer. UK pratar om att höja skaten för online-casino från idag 15% vilket skapat osäkerhet i LEO, so har ca 50% av intäkterna där. Förslaget är väl ingen katastrof i sig men det som oroar är att utsattheten som hela tiden finns där för dessa bolag. Politiker ogillar branschen och har egentligen öppet mål med att reglera vidare efter behag. Frågan är då om den tidigare synen på reglerade marknader som lite “finare” ska omprövas?
Som sagt. Mycket brus kring dessa bolag nu och ska man äga dem så får man inte agera vindflöjel utan helst ha några isbitar i magen. Annars kommer man sälja bort sig. 

A2 Milk Company kom med en alls icke dålig rapport för ett par veckor sedan men guidade lite svagare än marknaden förväntade sig. Bolaget förväntar sig att vinsten kommer växa med “endast” 70% under 2018. Jag kan leva med det. Men det blev en ordentlig slakt initialt och som mest ner -20% under rapportdagaen. 

Är själv sugen på att öka upp i bolaget då man har fantastiskt fint momentum i bolaget med starkt varumärke, bra marginaler och expendaerar till stora köpstarka marknader. 
Har legat och fiskat med köpordrar på deras notering på frankfurtbörsen men har missat avsluten med några futtiga cent. Krångligt med telefonordrar och det är svårt att följa handeln och justera din egen order efter den. 

Har dragit på mig en del småposter i diverse bolag som jag bevakar som jag eventuellt kanske behöver avyttra för att att finansiera en ökning i A2 alternativt sälja av något gammalt typ Sampo. Ska jag satsa på en trygg och stabil högutdelare framför en snabbväxare som stöper om en hel bransch? Lutar nog åt det senare.

Utdelningar


De sex största biddragna så här långt:



Inget fantastiskt år på utdelningsfronten. Protector som tidigare var mitt största innehav, men som jag nu sålt har stoppat sin utdelning till förmån för tillväxten. Nu jobbar pengarna till viss del i THQ och Paradox.
Utdelningarna har hittills skramlat ihop 25 168kr och då har de mesta av bolagen delat ut. Har en slatt Omega Helthcare Investors och Northwest Healthcare Properties som delar ut en del löpande samt det engelska ventialtionsbolaget Titon Holdings som delar ut i Juni. Förhoppnignsvis så kommer jag att tangera förra årets utdelningar. 

Vore kul om portföljen fick se en uppgång på minst 10% för året. Känns som att allt under 100 000kr i avkastning med med min portföljstorlek blir lite fjuttigt.

Trevlig flaggdag på er!


fredag 18 maj 2018

Sålt Protector


En portföljepok går igraven. I alla fall för tillfället. Protector som jag ägt sedan sommaren 2013 har nu sålts med en hygglig vinst. Dock långt under ATH på strax under hundralappen. Jag började att skala av lite under veckan men sålde av mina sista 500 aktier nu på morgonen. Totalt 2 000 aktier har sålts.

Anledningen till försäljningen

Det handlar främst om att inte ligga med osäkerhet i portföljen en längre tid. Man rapporterade en betydligt sämre rapport än väntat i Q1. Sverige går visserligen riktigt bra men inte Norge och Danmark där man har en skadeprocent på 107%. Jämför det med If som ligger runt 65% på totalen men betydligt lägre inom vissa produkter. 

Man ska inte dömma ut Protectors affärsmodell för tidigt här och Sverige är ett bra exempel på det. Där växer man så det knakar och har fin lönsamhet. Men på koncernnivå gick det alltså sämre. Man gör i första kvartalet en "obetydlig" vinst på 25MNOK i stället för 107MNOK året innan. 
Resultatet från investeringsverksamheten är blygsam med 0% avkastning. Det är alltså detta investeringsben som ska kompensera för blygsam lönsamhet i i försäkringsverksamheten. I detta kvartal gör den inte det. I nästa kvartal kan det se annorlunda ut men det kan också bli till det sämre.

Man kan resonera att jag agerar kortsiktig här och inte har närver nog att vara långsiktigt. Och ja det är väl det som är fallet:). 

Caset i Protector är att de kommer kunna växa floaten med ca 20% per år och med en hygglig avkastning kunna generera bra med pengar trots satsningar på tillväxt. Och i en framtid även skruva upp lönsamheten i försäkringsreslutatet. 
Sverre är en grymt duktig företagsledare som jag tror kommer lyckats med detta. Dock så kommer resan dit vara lite mer skakig än vad jag tidigare trott vilket kan skapa ett och annat förlorat år i avkastning som aktieägare tror jag, men att på sikt så kommer nog gänget i Protector ge aktieägarna en god avkastning. 

Jag känner dock mer osäkerhet inför att 2018 kommer bli ett bra år för Protector och väljer därför att sälja av och avvakta en rapport eller två innan jag tar beslut om att hoppa på igen. 

Det är faktiskt ingen stor grej att sälja och titta på vid sidlinjen ett tag. Förstår inte varför jag inte fått tummen ur tidigare. Klick, klick så är det gjort!

Att Mats Qviberg nu dyker upp som storblankare var en nyhet för mig och säkert de flesta. Inget som ökar min egen conviction på caset direkt. Den mannen är duktig och själv är jag en riktig novis i jämförelse. 

söndag 6 maj 2018

Att se potentialen med fastigheter

Det var bara några veckor sedan jag skrev inlägget Fastighetsägarens huvudvärk vilket handlade om obetalda hyror och hurvida jag skulle gå till Kronofogden eller ej. Sedan dess har allt löst sig utan inblandning av myndigheter och alla pengarna finns på kontot. 
Idag är desto gladare tongångar.

Det jag tycker spännande med fastigheter är om du kan hitta en gömd potential som inte speglar sig i priset eller i intäkterna ännu.
Se det som värdeinvestering. Du gör en analys av ett bolag och dess framtida intjäning men du kan med dagens aktiekurs köpa aktien till rabatt.
Har tänkt en hel del på vad Lundaluppen sa en gång om att det inte är värt att köpa egna fastigheter när man kan investera direkt på börsen, och kanske då till substansrabatt, kompetent ledning och slippa hålla på med hyresgäster och allt stök med underhåll osv. Avkastningen skulle inte överstiga den man kan få om man investerar i ett börsnoterat fastighetsbolag.

Nu sa han inte exakt så men det var lite av andemeningen om jag tolkade det hela rätt.

Jag kan verkligen skriva under på allt det där om man ska generallisera. Men det är också stor skillnad på var i landet man investerar. Skulle aldrig falla mig in att och köpa en fastighet i Sthlm som avkastar 3% på driftnettot. Då är det betydligt förmånligare att köpa fastighetsaktier i stället.
Men däremot kan man hitta betydligt bättre objekt i mindre orter med bostadsbrist. Och bostadsbrist finns runt om i landet. Inte bara i Sthlm, Göteborg Malmö.

Att hitta rätt objekt gör man inte i första taget och man bör vara selektiv. Vi kollade aktivt i två år innan vi hittade den här kåken. Och då kände vi att det var denna vi skulle ha.

Potential

Potential var något vi såg i vår fastighet. Inget flashigt alls med fastigheten men vi fick den för 9% direktavkastning, bra mix mellan affärslokaler och lägenheter. Affärslokalerna har en större risk men ger samtidigt ett högre kvadratmeterpris.
Men att börja på 9% avkastning är en väldigt hög nivå och då hade vi ett par lokaler till som inte var uthyrda men som vi nu börjar gå i lås med nya kontrakt.
Samtidigt har vi haft en del omsätning på existerande affärslokaler vilket genererat omförhanlingar av hyran men även längre kontraktstider.

Det viktigtaste är att läget är riktigt bra. Läget är viktigare än fastigheten i sig. Är läget bra så kommer hyresgästerna att vilja uppsöka dig. Är fastigheten fantastisk men läget fel. Så kan det ändå bli problematiskt att få full beläggning.

Rent intäktsmässigt så är vi på god väg att ro hem några riktigt bra hyresavtal och med långa kontrakt. Vi har redan efter två månader lyckats öka våra hyresintäkter med 7%.
Nu jobbar vi för att få nästa avtal i lås vilket bör kunna göras inom vilken dag som helst. Både vi och hyresgästen är överens om hyran.
Den här uthyrningen fanns med som potential innan vi köpte fastigheten, men då som bostad. Nu hyr vi ut den som affärslokal istället vilket blir en betydligt bättre affär för oss.

När vi plussar på detta kontrakt så kommer vi landa på en total ökning av våra hyresintäkter på 36%. Och det redan första året. Men det stannar inte där. Vi ser också stora förhoppningar att kunna hyra ut resterande källarutrymmen i fastigheten för en mindre summa pengar. Förhandling pågår.

Totalt sätt så tror jag att vi inom kort kommer att ha ökat upp intäkterna med otroliga 42%. Vilket är mer än vad vi någonsin vågat hoppats på.

Efter att dessa nya hyror har torrt bläck på kontrakten så kommer vi att ha köpt fastigheten till fina 16% direktavkastning. Det "teoretiska" marknadsvärdet baserat på det nya driftettot/0,09 kommer öka med 78% om jag räknar på 9% direktavkastning.
Inte illa.

Renovering och investeringar

Det som är positivt i allt det här är att vi kommer kunna omvärdera fastigheten. Vi kommer nu ha bättre avtal där avtalstiden är 3-5 år till skillnnad från tidigare. Vi kommer dessutom ha högre intäkter. 
En omvärdering skulle betyda av vi kan ta upp lite mer belåning och investera i fastigheten. Kanske renovera någon lägenhet vilket också ger högre intäkter eller investera i energibesparande åtgärder. Det finns en del att göra i renoveringsväg men inget akut och allt behöver inte vara jättekostsamt. 

Tanken är att investera ordentligt i nuläget och amortera för att på sikt ha en stabil lönsam fastighet som kan generera aktieutdelning till bolaget. Den är redan lösam i dag men efter som vi behöver investera och amortera så kommer det dröja innan vi vill plocka ut pengar i bolaget.

Det är verkligen kul att hålla på med detta och verkligen något som jag brinner för.

Har siktet inställt på en ny fastighet som ska komma ut till försäljning om 3 månader i en angränsande kommun som jag är mycket intresserad av.
Men avvaktar till  efter visning innan det är relevant att skriva något mer om den.

Ha en trevlig lördag!

tisdag 1 maj 2018

Portföljutveckling YTD

Jag har inte någon regelbunden uppföljning kring hur min portfölj går men brukar ändå uppdatera några gånger per år. Månadsuppföljning känns inte så relevant då det det varierar så kraftigt. Men nu har det ändå gått 4 månader så det kan vara värt ett inlägg när 1/3 av börsåret passerat.


Skapligt volatilt som ni kan se och jag har varit nere och snuddat vid 0-sträcket vid två tillfällen. Som värst så rasade portöljen med -100.000kr i februari. Det känndes lite jobbigt och ju större portföljen blir desto viktigare med närver av stål. Men också viktigt att vara trogen den riskprofil som jag känner mig bekväm med. Jag har väl inte riktigt hittat min investeringsfilosfi och riskprofil ännu. Men den lutar i alla fall åt att ha runt 15-20 bolag totalt, och där stora stabila bolag förser portföljen med utdelning, för att sedan koppla på resterande 40% av portföljen till småbolag och tillväxt.

Portföljen direkavkastar förnärvarande låga 2,3% vilket är, ja ganska lågt. Men det beror på att mina absolut största innehav Protector och A2 Milk Company inte delar ut några pengar. Det kommer säkerligen att göras om några år. Får se om bolagen finns kvar i min portfölj bara.


Totala utdelningar för året är 5.896kr men då ligger merparten av utdelningarna i maj för min del. Bör väl trilla in dryga 16.000kr i maj och största biddragaren kommer från Sampo. 

Totala portföljvärdet ligger nu på 1.393 000kr och då har jag gjort ett större uttag på 30.000kr under mars. 
Hade som mål i början av året att uppnå ett portföljvärde på 1.800 000kr vilket jag tror blir svårt då största fokuset just nu är att bygga buffert. Satte av 2.000kr till depån denna månad. Ja ni hör ju hur bra det kommer att gå...

Däremot så kommer det trilla in en riktigt fin utdelning från vårt onoterade innehav (inom en månad) på ca 40.000kr som jag hoppas kunna återinvestera i portföljen. Beror helt på hur vidlyftiga våra semesterplaner blir. Vi kommer i alla fall att semestra i Sverige så vi kommer inte torska på den svaga kronan som tur är. 

Är jag nöjd med resultatet hittils? 
Nja. Avkastningen hade varit lite högre med någon procentenhet eller två, om jag suttit på händerna lite mer och inte petat så mycket bland innehaven. Jag är bättre på att tajma bra köp än att bra sälj om jag säger så. 

söndag 29 april 2018

Veckan som gått

Har varit en riktigt tummultartad vecka för portföljen. Berg och dalbana då bettingbolagen fick sig en törn när norska politker började vapenskramla med regleringar. En viss återhäming dock mot slutet av veckan.

Protector mitt största innehav släppte en dålig rapport sent under torsdagskvällen och aktien tappade -9,8% följande handelsdag. Rätt saftigt men inte oväntat. Men också helt välförtjänt kan jag tycka.
Då inte alla aktieägare har samma placeringshorisont så kan man inte förvänta sig heller att vi ska agera lika. Min egen horisont sträcker sig många år framöver medans vissa gärna kastar sig ut om ett bolag börjar visa svaget. Det finns många investeringsstrategier som handlar av varandra i orderdjupen och man ska aldrig förvånas av att "marknaden" inte reagear så som man själv önskade.

Problemet med rapporten är att man hade ett riktigt dåligt kvartal skademässigt i Norge, men även i Danmark och vädret spelade en viss roll. Sverige går riktigt starkt i både tillväxt (23,4%) och lönsamhet.

Jag är inte helt tillfreds med Protector som det ser ut efter rapporten. Och det är främst pga man har hög tillväxt men för dålig lönsamhet i försäkringsverksamheten. Ofta när försäkringsbolag är mindre lönsamma på det tekniska resultatet (försäkringsverksamheten) kan de ta igen det på investeringarna i stället. Nu är det betydligt svårare då vi har negativa räntor vilket gör att tex Protector valt att ha en högre andel aktier. Det är också mer riskfyllt och mer volatilt. Detta kvartalet så gick deras aktieinnehav -2,5% vilket påverkadet den totala avkastningen till beskedliga 0,0%. Hade de haft 0% aktier och 100% ränteinstrument så hade de fått ca 0,5% i kvartalet.

De har historiskt varit duktiga på att förvalta kapitalet så man ska inte sälja i panik efter ett dåligt kvartal. Det kan lika gärna se helt annorlunda ut när året är slut.

Historisk avkastning för Protectors aktieförvaltning:


Jag kommer att bevaka utvecklingen noga i Protector och jag vill verkligen se att man kommer ha koll på skadeutveklingen nu. Jag länner mig inte trygg om vi ser skenande skadekostnader samt att tillväxten fortsätter. Det kan kan bara betyda mer problem framöver. Att man tex har fyllt kundstocken med fortsatta dåliga risker där man tagit in dåliga kunder till alldeles för låga priser.
Det kan finns en negativ hävstång som jag ser det med att vara snabbväxande här.

Nya fastigheter under radarn

Har också hunnit med en visning under veckan av en hyresfastighet som jag varit sugen på. Fin kåk med lagom många lägenheter och i ett prisintervall som tilltalar mig.
Däremot så var skicket inomhus inte lika fint som utsidan indikerade så här har det snålats en del av den tidigare ägaren kan man säga. 
Om det ska kunna bli ett köp av det här objektet så måste jag verkligen räkna korrekt då kommande underhåll kommer att kosta och då gäller det att inte ha förvärvat till för högt pris. Jag skulle helst slippa göra några nya affärer kommande månader då det tar på ekonomin att köpa fastigheter:). Och det var inte allt för länge sedan jag handlade sist. 

Vi har precis gått in i en ny föräldraledighetsperiod vilket också kommer gröpa ur ekonomin under en bra tid framöver. Så investeringarna kanske får vänta på sig ett tag...

torsdag 19 april 2018

Fastighetsägarens huvudvärk


Fördelen med att köpa fastighetsaktier tillskillnad från riktiga fastigheter är att någon annan sköter underhållet och allt strul med hyresgäster som missköter sig eller inte betalar.

Efter som jag har valt att köpa en egen fastighet så får jag alltså göra just detta:).
Nu har vi inte problem med hyresgäster som inte sköter sig (ordningsmässigt) men vi har problem med utebliven hyra från en. Som tur är så har hyresgästen sagt upp sig själv och vi har redan ett nytt påskrivet avtal från 1/6.
Dock så har inte aprils hyra kommit in och jag jag har svårt att tro att man kommer att betala för maj också. Vilket har tvingat mig att läsa på betydligt mer om inkasso och Kronofogden vilket har varit lärorikt.
Som det ser ut nu så lutar det åt två månaders uteblivna hyror om vi inte ordnar någon form av avhysning.
Det är såklart tråkiga pengar för oss att vara utan särskilt i uppstarten när vi är i behov av att bygga kassa. Ingen ko på isen men tråkigt.

Vi kommer att såklart rikta en skuld via Kronofogden som med lite tur kan krävas tillbaka så småningom.
Här har jag inte bestämt mig ännu om jag ska anlita inkassobolag som får sköta allting eller om jaghelt enkelt gör det själv direkt via Kronofogden. Lutar åt att jag lejer bort det även om det blir dyrare. Tar rätt mycket tid sånt här och det betalar sig dåligt. Däreemot så är det viktigt att sätta sig in i vilka rättigheter man har som hyresvärd och vilka rättsliga möjligheter man har att agera.

Jag har väldigt svårt att förstå hur man själv kan sätta sig i deras situation då vi inte är de enda som har skulder att driva in. Kan tänka mig att deras liv bara blir svårare och svårare ju fler anmärkningar och skulder man drar på sig.

Annars så är jag väldigt nöjd med fastigheten och tycker att vi gjort ett riktigt bra köp. Vi ligger också i förhandling med ytterligare en hyresägst som vill utöka till större lokaler. Här är vi en bit från ett påskrivet avtal men jag hoppas att vi i alla fall har något klart inom 1-2 veckor. Blir det löst så har vi en solid business med bra kassaflöde.

Portföljen

Aktieportföljen har återhämtat sig under april med besked och ligger ungefär på ATH just nu vilket är dryga 7% för året. Har gjort ett lite större uttag från portföljen under mars på 30 000kr. Så mycket har jag aldrig nallat från portföljen förrut. Var tvungen att sälja av någonting pga lagfart som skulle in för fastigheten och valde då att sälja en del av mitt innehav i Evolution Gaming. Detta var alltså innan den kollapsade. 
I det korta perspektivet så valde jag verkligen helt rätt aktie att sälja. Igår så tjurrusade den tillbaka till strax över den nivå jag sålde på så det kanske hade varit bättre att sälja något annat så här i backspegeln. Men hade inte i min vildaste fantasi kunnat förutspå det snabba raset och uppgången i aktien. 
Nu har jag istället en (väldigt) liten kassa tillskillnad från en liten belåning vilket känns både sunt och befriande. 

Frågan är vad som blir nästa köp? Ny fastighet, akteköp eller privat bostad? Kommer inte kunna prioritera alla tre.








måndag 2 april 2018

Fastighetens första intäkter


En härlig påsk går mot sitt slut och vädret har varit helt fantastiskt. En annan fantastisk sak är att jag nu har bokfört företagets första hyresintäkter samt att vi skrivit ett par nya kontrakt med nya hyresgäster. För närvarande är intjäningen netto (ex moms) för fastigheten 25 000kr/månad.

En tråkig nyhet för oss i samband med att vi skrivit på kontraktet för ett par månader sedan var att två av hyresgästerna i affärslokalerna sa upp sig. Men det har vi nu lyckats ta hand om och skrivit nya 3-års kontrakt med nya hyresgäster. Riktigt skönt att lyckats säkra uthyrningen så här i början när vi är beroende av goda finanser och att bygga kassa.
När våra nya kontrakt kommer igång under året så ökar våra intäkter per månad till 26 720kr. Totalt sett så lyckades vi justera hyran med dryga 20 000kr/år för två av lokalerna. En bra justering tycker jag och det finns fortsatta justeringar kvar att göra på hyresrätterna. Dock inte utan motprestation. En viss justering av standard bör också läggas till i kalkylen.

Vi jobbar nu febrilt med att att ordna uthyrningen av en tom lägenhet som förra ägaren hade till sitt förfogande. Antingen renoverar vi upp den och hyr ut som bostad eller så kommer vi möjligtvis att kunna erbjuda den till en av företagen som hyr av oss som är intresserad av expandera. Båda alternativen är bra och det hela handlar om en förhandlingsfråga då lokalen är i behov av renovering.
Frågan är om vi som hyresvärd ska ombesörja renoveringen eller de själva. Och vad blir då kostnaderna för respektive för de olika alternativen.
För egen del så vill jag lägga ner ner så lite pengar som möjligt i nuläget på renovering och hellre ta en lägre hyra än tvärtom. Men som sagt det ligger under förhandling och vi får se var vi landar. Om den här affären går i lås så har vi 0% vakans och riktigt bra förutsättningar för att kunna investera i fastigheten med vårat fina kassaflöde. Vid 0% beläggning så bör intjäningen per månad hamna någonstans runt 31-33 000kr/mån. Eller ca 380-396 000kr/år.

Lyckats vi hålla kostnaderna på samma nivå som förra ägaren så har vi säkrat ett driftnetto på ca 198 000kr vilket är riktigt bra och ger oss ett helt ok amorteringsutrymme samtidigt som att vi kan ta lite större investeringar. Jag tror dock på sikt att vi har möjlighet att kapa kostnader genom att vara lite smarta med rätt investeringar i energieffektivisering och kanske byta till bergvärme.

Som fastighetsägare är jag väldigt mån om att visa upp en fin fastighet som jag kan vara stolt över och där de boende trivs. Är inte intresserad av att ta alla pengarna och låta huset förfalla.

Kikar just nu på nya objekt och har kontakt med ett par mäklare som har några fina objekt på väg ut.
Ett mål och viktigt milstolpe för företaget är att med egna (företagets) medel ha råda att förvärva. Når vi dit så kommer jag vara riktigt stolt.
Just nu är det egna surt förvärvade pengar som som får stoppas in i företaget för att kunna köpa något framöver.

lördag 3 mars 2018

Risken med små bolag i tidiga skeenden.


Man kan i bland höra att diversifiering är för den som inte har koll på vad den investerar i.

Vilket jag till viss del kan tycka är en korrekt beskrivning om än inte hela sanningen såklart. Att inte vara påläst kan man "kompensera" med att innehavet bara är en "krydda" eller en mindre del i portföljen vilket vid större kursfall inte får säkrskilt stor påverkan på portföljen.
Man kan också hävda att för många bolag i portföljen hämmar avkastningen eller t.o.m ökar risken i portföljen. Ju fler bolag i portföljen detso svårare för sig som investerare att följa och ha koll på viktiga händelser och bolagens utveckling.

Det som har varit tydligt de senaste veckorna är att många bolag på småbolagslistorna har fått ordentligt med stryk. Bolag som Gomspace, Cinnober, Omnicar och Edgeware har sätt kurserna halverats snabbt från toppnivåer.
Här har har inte risken främst varit i hurvida påläst du har varit eller inte. Bolaget struntar väl i hur mycket du som investerare har läst på eller inte? Det preseterar som det gör oavsett.

Men det som är gemensamt är att alla är bolag i tidiga skeenden. Och där har du största risken
Man kan också hävda att om du var riktigt påläst så kanske du hade förstått hur stor risk den delen innebar för din investering och därför avstått pga värdering och höga förväntningar i marknaden. Risk/reward alltså.
I några av ovanstående exempel så är det också upptrissade kurser som bidragit till att skapa fallhöjd.

Men jag vill ändå påpeka att oavsett hur påläst du varit eller bara tagit rygg på någon annan så är det oförutsägbarheten i bolagets affärsmodell pga dess omognad som utgör den största risken. I alla fall i det korta perspektivet.
Och efter som de flesta börsnördar kollar kurserna varje dag eller åtminstone flera gånger i veckan så har det betydelse om ett av innehaven går ner -30-50%.
Oasett om man är långsiktig eller ej.

Jag kollar börsen många gånger varje dag och vill såklart att de bolag jag har investerat i sakteliga ska stiga lite varje dag. Jämnt och fint ska kursen vandra till himlen.

Bolag i ett tidiga skeeden

Ta Cinnober som kom med rapport i förra veckan. Man chockade marknaden med betydligt högre kostnader än väntat och effekten blev ett betydligt svagare EBITA än väntat. Orderingången hos vissa affärsområden var ocskå svagare än väntat.
Marknaden hade uppenbarligen inte insyn i vilket skeende bolaget var i och hur mogen affärsmodellen egentligen var. Om ett år kanske Cinnober står i 100kr igen så då är allt glömt. Tror absolut att bolaget kan återhämta sig. Äger själv inga aktier men däremot i andra surdegar:).  
Men det finns alltid stor risk för att skördetiden tar längre tid än vad otåliga investerare tror. 

Om vi tar Edgeware så kanske man inte kan kalla det ett omoget bolag då man funnits sedan 2004 och haft en fin utveckling under tiden. Men man är ett omoget bolag på börsen vilket gjort att marknaden skaffat sig felaktiga förväntningar på tillväxten. Det har i sin tur gjort att man köpt upp kursen till extrema nivåer för att sedan kollapsa när tillväxten har uteblivit. Med all rätta. Om bolaget hade haft en lång börshistorik så kanske starka kvartalsvariationer funnits med i marknadens värdering och p/e bör då också ha speglat det.

Den surdeg jag sälv har i portföljen är Omnicar. Bolaget som säljer mjukvara för CRM och hantering av serviceavtal till bilåteråterförsäljare och verkstäder. Bolaget hade en viktning på 3,5% av portföljen men efter veckans rapport en betydligt mindre del då kursen har kollapsat. Först -18% på rapportdagen, sedan -10% dagen efter och igår -2%. 
Bolaget har inte funnits ett år på börsen än och är relativt nystartat. Man är så pass tidig i sin affärsmodell att man ändrade prissättningen under Q4 med att sänka priset avsevärt. Man sänkte den fasta månatliga licensavgiften för serviceavtal (tror jag i alla fall) framgår inte riktigt exakt vad den var tidigare. Men man har också halverat kickbacken från 10% till 5% av serviceavtalets försäljningspris. 
Min första tanke är då att man helt saknar pricing power och måste pressa priserna för att få sälja. Jag kan också tycka att det lät väl högt att ta 10% av verkstädernas omsättning och 5% låter betydligt mer rimligt.
Jag tror också att denna prisjustering var nödvändig för att kunna ro hem en kund som Bosch som är bolagets största avtal hittils. Här finns en riktigt stor potential om man lyckats integrera sin programvara i majoritieten av de 17 000 europeiska verkstäder hos Bosch. 

Man har ett mål på att omsätta 100Mkr i slutet av 2019 vilket man efter Q4 rapporten står fast vid. Jag antar då att den tidigare prismodellen inte skulle ta dem till det målet, men pga av det stora intresset från marknaden så kommer man att lyckats med det trots ändrad prissättning, om jag ska tolka ledningen rätt. 

Jag är villig att ligga kvar med mitt innehav då jag ser en stor uppsida från dessa nivåer. Här snackar vi 5-8ggr pengarna om de levererar. Om de säljer för 100mkr för 2019 och gör en vinst på ca 30Mkr så har vi p/e 5. Detta är såklart ett "best case" och skulle man bara lyckats med hälften av det så kommer nog aktien stå klart högre än idag. 

Men som sagt. Stor risk med bolag som är i tidiga skeenden och jag blir ofta osäker på om jag verkligen ska investera i dessa typer av bolag om än i små andelar. Mycket kan hända när du inte är en etablerad aktör på marknaden och det blir slagigt mellan kvartalen och intjäningen tenderar vänta på sig. 
Marknaden bidrar också till att förstärka volatiliteten i upp och nedgång vilket gör att det kan vara svårt att agera rationellt. 

Jag kommer nog fortsatt vilja spekulera lite i riktigt små bolag men då med en minre del i portföljen än vad jag gjort tidigare. Dessa typer av bolag kommer få utgöra max 3% av portföljen. 

Det man inte ska glömma bort är att det går att få riktigt fin avkastning på stora bolag. Jag har under mindre än ett år fått mellan 20-25% avkastning i bolag som Kinnevik och MTG. Det motsvarar mer än dubbelt så mycket än vad min förväntade årsavkastning ligger på. Så varför gå över ån för att hämta vatten? Eller varför vaska pengar på Aktietorget?

Här är några saker jag försöker fundera över innan jag hoppas in i mer riskfyllda aktier.

  1. Har jag en tillräckligt lång placeringshorisont (2-3år)? 
  2. Kommer jag kunna hantera vollan?
  3. Progonstisera ett par "bear case" för bolaget och vilken effekt det skulle kunna få på aktien.
  4. Risk/reward jämfört med andra investeringar.
Kommer inte addera fler liknande bolag till portföljen innan de på riktigt har visat sig vara lönsamma.


lördag 17 februari 2018

Att sätta mål

Att sätta mål är inte min starka sida. Är inte heller särskilt kaxig mot mig själv med att sikta högt och ärligt tro på att jag kommer att klara det. Uppfattar mig lite som en ”realist”. Alltså en sån som beaktar alla svårigheter och kanske klassar mig som rationell hellre än naiv. Det är i alla fall min tolkning av en realist:). Alla får såklart tolka olika här. Men att jag skulle vilja vara mer av en möjligheternas man står helt klart. Det enda som som står ivägen är bara de tankarna man tänker.

Jag tycker nog att jag har varit ganska bra att följa den ”inre rösten” om man nu ska kalla den det. Har aldrig varit rädd för att testa nytt eller hoppa av en utbildning för att börja på en annan, flytta till en ny stad utan att känna en enda människa. Allt sådant har inte varit läskigt i min värld.
Men då var man också lite yngre...Ingen fast relation, fast jobb eller barn.

Så frågan är hur jag ska komma tillbaka till den yngre orädda versionen av mig själv när det är dags att åter igen bryta upp (nu pratar jag inte om skilsmässa:))? Eller i alla fall satsa på det jag vill ha och det liv jag vill leva. Det måste få kosta något att uppnå det man vill ha.
Och den tuffa delen i den ekvationen är nog inte arbetsinsatsen om du ska starta ett eget företag för att ta ett exempel. Utan snarare risken att inte säkert veta att du kommer att lyckats. Ju äldre och mer insyltad du blir i den vuxna livsstilen med familj, jobb och barn desto mer har man att förlora. Och desto svårare blir det att ta risk och verkligen välja det liv du vill ha. Inte för alla men för de flesta.

I detta resonemang kring risk och allt jag har att förlora kan jag lägga en hel del tankeverksamhet åt, vilket inte kommer göra mig mer benägen att ändra på något. Och varför inte det? Jo för att jag i grunden mår bra. Trivs skapligt med mitt jobb och har en fantastisk familj. Känns ju lite dumt då att börja provocera fram något på nedsidan.
Med tiden kan dock nedsidan komma med lite bitterhet och nedstämdhet av att jag inte vågat satsa eller trott mer på mig själv.
Så risken med att hela tiden intala sig att man har det bra och allt är ok skapar en hel del incitament för att inte göra ett skit. Varför ändra på något som innebär risktagande och en massa jobbigt jobb när allt är så himla bra? Jag tror man kan spela sitt psyke ett spratt här med att intala sig fel saker vilket får effekt på ens framtid och vart man är på väg.

Men man jag nu istället skulle lägga all tid på att verkligen fundera på mina mål istället för att fokusera på riskerna så kommer jag att ha betydligt större chans att uppnå dem. Dessutom så kommer alla hinder som jag stöter på att kunna hanteras i bara farten. Men de kommer inte att behöva stoppa upp en bara för att det finns ett problem som jag måste lösa.

Om man nu som jag behöver fylla på bägaren med självförtroende och inspiration så är det alltid peppande att lyssna på Framgångspodden där en rad framgångsrika entreprenörer berättar om deras väg till framgång i näringslivet eller livet generellt.

Senaste avsnittet jag lyssnade på var med Mikael Arndt. Rekommenderas.
https://www.framgangspodden.se/avsnitt/

Alla har vi några målbilder som florererar runt i ens huvud och detsamma gäller för mig. Men skillnaden är verkligen så stor om du väljer att jobba aktivit med dina mål. Det är i alla fall vad jag tror. Att skriva ner dem så man kan titta på dem varje dag skapar ett enormt mycket tydligare fokus vart man ska tillskillnad mot att bara ha dem flygandes runt i huvudet med en rad andra tankar som slåss om uppmärksamhet.

Blev lite inspirerad av podden vilket förmodligen var meningen. Alltid kul när man hittar små puzzelbitar som kan hjälpa en att ta sig vidare.

Den här helgen skriver jag på min mållista.

lördag 10 februari 2018

Vad har börsstöket ”kostat” portföljen?

Ja februari har verkligen rivstartat med en volatilitet som fått alla börsaktörer att studsa upp från en annars ganska så trevlig tillvaro.

I takt med att portföljen växer så blir rörelserna mer kännbara både på upp- och nedsidan.
Jag har inte varit särskilt aktiv på köpsidan under de turbulenta börsdagarna. Valde dock snabbt att plocka bort belåningen helt vilket var klokt.
Försäljningarna blev Amhult2, Tele2 och Corem Proerty pref. Det slutade med att jag ökade lite smått i Investor B och LeoVegas och slutade med en kassa på ca 23.000kr. Om man ens kan kalla det för kassa.

Kommer förmodligen att dyka upp fler köplagen under våren så jag kommer nog att välja ett lite mer passivt förhållningssätt till portföljen och försöka hålla nere på transaktionerna.
Kommer tyvärr inte kunna sätta in några pengar till portföljen kommande två månader pga ytterligare betalningar för kontantinsats och lagfart för hyresfastigheten. Det är synd för det kan vara nu som det är läge att fylla på kassan snabbt för att vara redo.

Jag kan tänka mig att använda belåning om det känns motiverat. Ser det som rimligt för min egen situation att lägga till 10-15% belåning om det blir bra köplägen.
Risken med belåning är såklart stor på en topp efter år av uppgång alternativt att du använder den till att köpa in dig i små förhoppnngsbolag. Men att tex fiska upp lite Investor på 300-340kr med lite belåning tror jag inte hör till de största riskerna du kan göra på börsen.

Siffrorna


Året började i alla fall riktigt bra och portföljen studsade upp 7% vilket är den bästa starten någonsin för mig. Så det var ganska väntat med en korrektion. Där emot trodde jag inte att denna häftiga rörelse skulle komma. Men kanske lika bra att korrektionerna kommer med kraft och vi drar av plåstret snabbt.

Februaris skoningslösa resultat:

En hel drös med pengar som utraderats från min portfölj. Jag får köra mantrat om långsiktighet och att jag "investerar i bolag inte i aktier". Då känns det lite bättre.

Fullt så illa ser det inte ut om jag drar ut grafen för helåret.

Minus är alltid minus men mycket bättre än index. Främst pga av den starka starten på året. Men under den här veckan så har jag definitvt inte presterat bättre. Allt har dragits med. Precis som det ska vara under börsbaisse. Take no prisoners! 

Hur klarar man av en börsnedgång mentalt?


Först och främst så tänker jag att jag vill göra ytterligare en inventering av portföljen. Är jag 100% bekväm med alla innehav trots en negativ marknad? Kommer bolagen trots en mer negativ konjunktur kunna utveklas bra? Finns du uppenbara tveksamheter eller orosmoln så skulle jag sälja.
Viktigt att man har självförtroende i de bolag man investerat i för att inte gå runt och vara orolig. Oro är bland de mest jobbiga känslorna jag vet!

Hur har jag allokerat mitt egna kapital?
Viktigt att kunna rada upp alla möjliga tänkbara utgifter som kan dyka upp kommande 2-3 år. Jag vill ha en bra buffert (ca 100.000kt) och ett fint kassaflöde månatligen i form av löner som kommer kunna finansiera semestrar, ny bil och andra dyrare köp som hör till min specifika familjesituation. 
Om jag har det på det torra vilket jag tycker att jag har så kommer jag hantera en rejäl börsnedgång utan att jag och familjens ekonomi påverkas negativt och att jag tvingas realisera stora försluter bara för att vi måste flytta eller göra ett större inköp till hemmet.
Jag tror inte på att vara all-in på börsen. Finns säkert argument för att man ska vara det avkastningsmässigt men de känslomässiga argumenten ska man heller inte underskatta. Därför bör var och en  investera efter sin riskprofil och personlighet. 

Vårt boende är idag belånat till ca 55% vilket i mina ögon är ganska lågt. Det betyder att vi har möjlighet att byta upp oss rätt rejält och kunna finsiera den nya kontantinsatsen med vinst från lägenheten utan att jag behöver nalla från portföljen. Det är viktigt. 

Månadskostnaderna är idag låga pga vi bor ganska litet och har låg belåning. Vi kan alltså ganska snabbt spara ihop till en bra buffert genom att lägga undan 25.000kr/mån utan att vi skulle behöva snåla särskilt mycket. Det skapar också ett lugn under stökigare tider. 

Allt detta tillsammans tar bort stress och hjälper förhoppningsvis till att fatta rationella investeringsbeslut. 

Du får gärna dela med dig av dina tips för mental hälsa under oroliga börstider:).

måndag 5 februari 2018

En rivig start på veckan

OMX30 står nu faktiskt -2% för året vilket känns lite ovant då det gått upp konstant många år. Om det blir minus för året är en annan femma.

Det som kan vara lite frustrerande med nedgångar är att en eller flera månaders uppgång raserars på några minuter om klimatet är tillräckligt negativt. Och det får vi väl ändå säga att det var idag. Min portfölj var som mest ner -3% för att stänga på -1,9%. Möjligt att Brexit var en lika tuff dag men annars får vi nog gå tillbaka till finanskrisen för att återbesöka liknande volla.

Jag gjorde faktiskt en affär idag.
Jag sålde hela mitt innehav i Tele2 vilket var ett mindre innehav på 400 aktier. Anledningen var att jag ser begärnsad uppsida på kort sigt pga redan hög värdering samt att aktien sjönk väldigt lite idag. Jag sålde på 97,10kr vilket och aktien stod då i -0,5%. Det var den enda aktien som jag kännde för att sälja där jag inte kastade pengar i sjön om ni förstår vad jag menar.

Försäljningen frigorde 38 840kr vilket drog ner min belåning till 0% samt en liten kassa på ca 6000kr. Inte mycket men det känns betydligt bättre att gå in februaris volatila marknad utan belåning. Fortsätter börsen att klappa ihop som vi såg idag så kan jag tänka mig att plocka på mig lite belåning igen, Tex om Investor fortsätter att tappa -4% eller om Evolution Gaming går ner kraftigt.

Men det konstiga är att idag var första gången jag kännde total likgiltighet till nedgången. Jag har inget behov av pengarna som ligger i portföljen och och jag har inga problem med att det går ner. Kommer gladeligen att börja månadsspara lite mer om börsen börjar bli billig.

Jag tror dock att det här bara är en liten minidipp och att börsen kommer att stabilisera sig och sakterliga tuffa på uppåt resten av året. 2018 kommer nog vara ett hyggligt år för världsekonomn och om inget oförutsett händer så har jag svårt att se att börsen ska klappa ihop pga högre ränter som vi har pratat och förberett oss på i år. Vore väldigt orimligt.

fredag 26 januari 2018

Varför köpa hyresfastighet?




Att äga en hyresfastighet kommer inte till en början vara bekymmersfritt.
Det kommer krävas en del jobb innan man "lär känna huset" och dess renoveringsbehov. Det kommer också att behövas en underhållsplan och budgetering för kommande år.
Jag förväntar mig också en viss omsättning bland hyresgästerna, så 0% vakans kanske inte är att förvänta sig. Omsättning av hyresgäster kommer kräva tid och engagemang för att få in nya bra dito.
Och detta får man då till en direktavkastning på 9%.

Jag kan räkna upp en hel del preffar på Stockholmsbörsen som direktavkastar 7-9%, samt att du får pengarna utbetalda varje kvartal. Utan att behöva göra någonting. Ja varför inte bara köpa Nordea och få nästan 7%.

De bolag som ger allra högst utdelning kanske inte är de mest riskfria eller bäst avkastande bolagen på sikt, fast Nordea får man väl anse som rätt stabil. Och det är inte så att mitt nystartade bolag skulle klassificera sig till någon trippel A rating direkt.
Men det låter kanske lite bekvämare än att drifta en fastighet själv?

Direktavkastning på fastigheter

När man pratar direktavkastning inom fastigheter så är det direktavkastning på driftnettot man menar. Driftnettot är alltså föräntningsutrymmet man har kvar efter man har dragit av för drift, underhåll- och adminkostnader samt fastighetsskatt. Delar man driftnettot genom köpeskillingen så får du direktavkastningen.

I mitt fall så är det inte 9% i handen som det hade varit om jag hade köpt en REIT (minus källskatt) eller preferensaktie. Det tilllkommer finansieringskostnader, amortering och eventuella investeringar som behöver göras. Större projekt som inte går in som löpande underhåll.
Det kan alltså mynna ut i att jag inte kommer plocka ut några pengar alls de första åren. Men den teoretiska direktavkastningen kvarstår dock.

Så vill man håva in några enkla procent så är det värdepapper man ska köpa och inte fastigheter.

Belåningen


Men nu är det som bekant hävstången man får via sin belåning som gör att man får ett intressant business case i fastigheter.
Ex. 9% på 1Mkr = 90 000kr och motsvarar drifnettot. Ta då driftnettot genom ditt egna kapital som du stoppat in på låt säga 25% och du får 90 000kr/250 000kr (ditt EK).
Vipps så är du uppe på en avkastning på 36% på ditt egna kapital. Alla ni som har köpt ert boende kanske någon gång gjort en liknande räkneövning på den avkastning ni fått på er kontantinsats. Hävstången gör det hela intressant.

Det skulle aldrig falla mig in att köpa aktier med 75% belåning Att tex ha 750 000kr i lån på ett innehav om 1 000 000kr. Jag skulle dessutom få svårt att få en attraktiv ränta på ett sådant lån. Och aktierna har inte heller ett sådant högt belåningsvärde.
Så det finns en del aspekter som talar för belåning av fastigheter kontra aktier förutom kursrisken och bolagsrisken.

En annan aspekt som jag också tittat på vid det här köpet är förbättringspotentialen i huset. Alltså möjligheter för att höja standarden och på så vis höja hyran och/eller sänka de fasta kostnaderna.
Det bästa möjligheten för hyreshöjning är när du byter hyresgäst än att omförhandla hyran med nuvarande. Kan vara svårt att få igenom alla renoveringar som förbättringar då mycket kanske anses som rent underhåll.

I det här fallet så har jag ansett att hyrorna är relativt låga och potential finns för justeringar på sikt. Vilket kommer att höja min framtida direktavkastning.

En annan post som är en av de viktigaste för en fastighetsägare är driftkostnaderna och där i kostnaden för värme. Finns det potential med att byta värmesystem eller effektivisera så komer avkastningen att öka och där med marknadsvärdet.

Här har jag också bedömt att det går snabbt att tjäna tillbaka en investering i bergvärme och att den skulle kunna motsvara en extra uthyrd lägenhet i tillskott till driftnettot varje år. Vilket är väldigt positivt för avkastningen.

Det är blandningen av allt detta ovanstående som gör att jag verkligen gillar fastigheter. Du har möjligheten att förbättra, göra smarta lösningar, få nöjda hyresgäster samtidigt som du ska göra det till en lönsam affärsverksamhet.

2018 kommer bli ett spännande och lärande år och jag hoppas att innan året är slut att vi köpt ytterligare en fastighet. Förutsatt att det är en bra affär såklart.

Vem vet. Vi kanske hamnar på en avkastning årligen på ca 50% av eget kapital. Inte dåligt.


söndag 21 januari 2018

Mål för sparandet 2018


Snart har nästan hela januari gått och det kan vara lämpligt att faktiskt sätta upp en del mål för mitt sparande och ekonomin.
Målsättning för investerandet kommer jag också behöva att ta itu med vilket känns nästan viktigare. För mig handlar det lite om disciplin när jag handlar och gör affärer. Avsetta mer tid för analys av mina innehav b.l.a. Men mer om det i ett kommande inlägg.

Jag skriver ibland jag på bloggen när det kommer till sparandet men jag menar vi eftersom jag är gift och vi har delat ekonomi så är allt som rör vår ekonomi är baserat på två inkomster.

Förra årets siffror.

Målsättning 2017

  • 1 500 000kr i samlat portföljvärde. Avanza + de onoterade innehaven.
  • Nysparande Avanza: 10 000kr månaden/120 000kr för året.
  • Amortering 2 000kr/månaden. Upp från 1 100kr/mån
Övrigt sparande tex buffert/resor har vi inget mål för utan sätter av lite då och då.

Vi nådde inte upp till 1,5Mkr i totala aktietillgångar i december. Dock löste sig det efter några dagars hausse i januari i stället. 
Nysparandet klarade vi av med lite råge. Låter kanske inte så högt med två inkomster kanske men då hade jag två månader förra året där jag fick ut en full lön. Det har varit mycket föräldraledighet under 2017 vilket speglar sig i sparandet. 
Jag prioriterade också i slutet av året att bara lägga pengar på hög på buffertkontot. Vilket visade sig vara klokt då jag gick och köpte en hyresfastighet vilket krävde och kommer kräva en del inbetalningar i form av kontantinsats, lagfart, aktiekapital till nystartade bolaget mm. 

Mål för 2018

Till våren så kommer vi få tillökning med barn nr:2 vilket ska bli otroligt roligt men kommer såklart få ekonomiska konsekvenser på nysparandet. 

Frun kommer att vara föräldraledig hela året samt att jag kommer vara lite extra ledig under sommaren. Vi kommer inte deklarera feta inkomster för 2018 det är då helt säkert. Det gör vi i och för sig inte i vanliga fall heller...

Jag kommer att behöva betala in min del av kontantinsatsen för hyresfastigheten vi köpte i december samt lagfart. Har betalt handpenningen på 10% redan så det är resterande 15% som banken vill att vi skjuter till. Totalt 87 000kr behöver jag betala in under mars. 

Detta betyder att jag inte kommer att kunna sätta av ett öre till portföljen under årets 3 första månader. Lite trist då jag har månadssparat konstant under ca 10 år. Men och andra sidan så är jag supernöjd med fastighetsköpet som vi gjort så det är väl investerade pengar. Önskar bara att jag hade större buffert så jag slapp nagga på portföljen. Jag hoppas att jag kanske kan genomföra köpet utan att plocka ut från Avanza men det kommer blir svårt och då krävs det ett kvartal av blodpudding och havregrynsgröt. Tror inte min fru är riktigt beredd på att göra den uppoffringen...

Målet för nysparande till portföljen 2018 sätter jag till 120 000kr eller 10 000kr/mån likt förra året. Anledningen till att jag sätter det trots att ingen insättning kommer att göras under jan-mars är att vi kommer få lite tillskott i form av bonusar och lite aktieutdelning från vårt onoterade innehav. Så med lite disciplin så kommer vi nog ändå kunna att sätta av någonting varje månad även när den andre är föräldraledig. 

Amorteringen taktar som vanligt 1 100kr vilket inte kommer att förändra sig så länge vi kommer att bo kvar här. 

Buffertkontot har jag tidigare sagt att jag vill ha 100 000kr på. Hade lätt klarat av det målet 2017 om det inte vore för fastighetsköpet. Målet kommer fortsatt att vara 100 000kr men jag kommer att vara nöjd om vi kommer kunna bygga upp det till 50 000kr under året. Har nu precis tömt det för att betala del av handpenning samt aktiekapital till vårt nya aktiebolag.

Målet för 2018 är att ha ett samlat portföljvärde på 1,8Mkr (noterat och onoterat). Vilket betyder att jag vill och kommer jobba för att ta milstolpen 2Mkr till 2019. 

Avanzaportföljen ligger nu på 1 410 000kr så det räcker med att leverera en avkastning på dryga 40% så är jag uppe i 2Mkr! Vilket inte kommer att ske. Är varken så duktig eller aktiv så att jag skulle kunna leverera det. Inte heller har jag en så pass fokuserad portfölj som skulle kunna leverera en sådan avkastning. Klarar jag av en tvåsiffrig avkastning för 2018 så blir jag nöjd med det förutsätter också att index har gått sämre. 

Imorgon blir de vab. Tack och god natt.

söndag 7 januari 2018

Aktiebolaget och kassaflödet från hyresfastigheten


Jag kommer fortsättningsvis skriva lite kortare inlägg då jag tycker det tar för lång tid att snickra på längre. Risken blir stor att frekvensen faller betydligt och att mitt egna intresse svalnar. 

Det jag har kollat på när jag varit på jakt efter en hyresfastighet är att hitta ett objekt som är lagom stort. Kanske 4-6 lägenheter. Intäkter på 250-350.000kr per år och ett driftnetto på en bra bit över 100.000kr per år.
Ligger man i den storleken så blir inköpspriset också rimligare såvida man inte köper något i våra storstäder. Då blir det hiskeligt dyrt oavsett.

Men runt 300.000kr plus i intäkter så börjar det bli ett lite mer meningsfullare kassaflöde. Pengar som kan finansiera investeringar helt enkelt.

Kassaflödet


Kassaflödet från fastigheten är följande och är hämtat från förra årsredovisningen:

Totala intäkter utan vakanser  334.000kr

En lägenhet är nu vakant då den förre ägaren har använt den som övernattningslägenhet. Ser inga problem att kuunna hyra ut den men den behöver ett fräschare kök.
Har räknat på en låg hyra (3.500kr) då det är en liten 2:a och inte toppstandard så då hamnar vi på ca 334.000kr/år för hela fastigheten.

Kostnader 150.149 kr (värme 79.000kr)
Underhåll 38.595 kr
Fastighetsskatt 6.258kr

Summa kostnader 195.002 kr

Netto: 139.000kr. 

Nu är inte nettot alla pengar som vi kommer kunna behålla då vi måste lägga till amortering samt väljer att ha andra kostnader som inte är redovisade av förra ägaren. Tex leja bort mer förvaltning för att nämna något.
Men vi kommer nog att försöka göra en del själv första året för att snåla lite och få koll på ekonomin så vi inte hamnar i en dålig sits det första vi gör. Vi vill undvika att behöva göra aktieägartillskott på en gång.

Hyrorna är totalt sätt väldigt låga i huset men har också en del att önska i standard när det kommer till kök och badrum. Övriga ytskikt är i bra skick och väl omhändertaget.
Potential finns helt klart att justera upp dessa till mer rimliga hyresnivåer men då också efter man tagit en renoveringskostnad.

Det får bli en renoveringsinsats varje år men kanske ingenting mer än vanligt underhåll för innevarande år så vi hinner bygga lite kassa.

Aktiebolaget


Vi har nu startat ett AB som vi förvärvar fastigheten via. 

Den tråkigaste kostnaden i hela fastighetsköpet är lagfartsavgiften som är på 4,25% av köpeskillingen till skillnad mot 1,5 % för privatpersoner samt en administrativ avgift på 825kr. Sedan så har man kostnaden för för att bilda själva aktiebolaget och det är 1.900kr. 

När man fått godkänt för sin ansökan hos Bolagsverket så måste man starta upp ett bankengagemang hos sin bank så man kan föra över de 50.000kr som är det aktiekapital som man minst behöver för ett aktiebolag. 

När det är gjort så kan man betala in pengar för handpenningen till bolaget. 
Vi kommer nog att ställa ut våra inbetalningar för handpenning som ett lån till företaget som är fritt från amortering och räntor då vi inte kommer ha något behov av att köra något ränteupplägg kommande år. 

Det skulle kunna vara positivt försåts att ha räntekostnader som vi skulle kunna dra av på skatten. Men efter som vi räknar med inte göra någon vinst första åren så vill vi inte belasta resultatet med onödiga kostnader. Beroende på hur ekonomin fortlöper så kanske vi gör om lånet till en högre ränta framöver. 

Så kommande månader kommer kantas av en hel del stora kostnader för min del i form av lagfart, aktiekapital och handpenning. Det kommer påverka mina möjligheter att spara något överhuvudtaget, så jag tror inte att jag kommer kunna tillföra ett endaste öre till aktieportföljen kommande 3 månader. Vilket inte har hänt på många år! Tråkigt men fullt rimligt.

Trevlig söndag