söndag 6 maj 2018

Att se potentialen med fastigheter

Det var bara några veckor sedan jag skrev inlägget Fastighetsägarens huvudvärk vilket handlade om obetalda hyror och hurvida jag skulle gå till Kronofogden eller ej. Sedan dess har allt löst sig utan inblandning av myndigheter och alla pengarna finns på kontot. 
Idag är desto gladare tongångar.

Det jag tycker spännande med fastigheter är om du kan hitta en gömd potential som inte speglar sig i priset eller i intäkterna ännu.
Se det som värdeinvestering. Du gör en analys av ett bolag och dess framtida intjäning men du kan med dagens aktiekurs köpa aktien till rabatt.
Har tänkt en hel del på vad Lundaluppen sa en gång om att det inte är värt att köpa egna fastigheter när man kan investera direkt på börsen, och kanske då till substansrabatt, kompetent ledning och slippa hålla på med hyresgäster och allt stök med underhåll osv. Avkastningen skulle inte överstiga den man kan få om man investerar i ett börsnoterat fastighetsbolag.

Nu sa han inte exakt så men det var lite av andemeningen om jag tolkade det hela rätt.

Jag kan verkligen skriva under på allt det där om man ska generallisera. Men det är också stor skillnad på var i landet man investerar. Skulle aldrig falla mig in att och köpa en fastighet i Sthlm som avkastar 3% på driftnettot. Då är det betydligt förmånligare att köpa fastighetsaktier i stället.
Men däremot kan man hitta betydligt bättre objekt i mindre orter med bostadsbrist. Och bostadsbrist finns runt om i landet. Inte bara i Sthlm, Göteborg Malmö.

Att hitta rätt objekt gör man inte i första taget och man bör vara selektiv. Vi kollade aktivt i två år innan vi hittade den här kåken. Och då kände vi att det var denna vi skulle ha.

Potential

Potential var något vi såg i vår fastighet. Inget flashigt alls med fastigheten men vi fick den för 9% direktavkastning, bra mix mellan affärslokaler och lägenheter. Affärslokalerna har en större risk men ger samtidigt ett högre kvadratmeterpris.
Men att börja på 9% avkastning är en väldigt hög nivå och då hade vi ett par lokaler till som inte var uthyrda men som vi nu börjar gå i lås med nya kontrakt.
Samtidigt har vi haft en del omsätning på existerande affärslokaler vilket genererat omförhanlingar av hyran men även längre kontraktstider.

Det viktigtaste är att läget är riktigt bra. Läget är viktigare än fastigheten i sig. Är läget bra så kommer hyresgästerna att vilja uppsöka dig. Är fastigheten fantastisk men läget fel. Så kan det ändå bli problematiskt att få full beläggning.

Rent intäktsmässigt så är vi på god väg att ro hem några riktigt bra hyresavtal och med långa kontrakt. Vi har redan efter två månader lyckats öka våra hyresintäkter med 7%.
Nu jobbar vi för att få nästa avtal i lås vilket bör kunna göras inom vilken dag som helst. Både vi och hyresgästen är överens om hyran.
Den här uthyrningen fanns med som potential innan vi köpte fastigheten, men då som bostad. Nu hyr vi ut den som affärslokal istället vilket blir en betydligt bättre affär för oss.

När vi plussar på detta kontrakt så kommer vi landa på en total ökning av våra hyresintäkter på 36%. Och det redan första året. Men det stannar inte där. Vi ser också stora förhoppningar att kunna hyra ut resterande källarutrymmen i fastigheten för en mindre summa pengar. Förhandling pågår.

Totalt sätt så tror jag att vi inom kort kommer att ha ökat upp intäkterna med otroliga 42%. Vilket är mer än vad vi någonsin vågat hoppats på.

Efter att dessa nya hyror har torrt bläck på kontrakten så kommer vi att ha köpt fastigheten till fina 16% direktavkastning. Det "teoretiska" marknadsvärdet baserat på det nya driftettot/0,09 kommer öka med 78% om jag räknar på 9% direktavkastning.
Inte illa.

Renovering och investeringar

Det som är positivt i allt det här är att vi kommer kunna omvärdera fastigheten. Vi kommer nu ha bättre avtal där avtalstiden är 3-5 år till skillnnad från tidigare. Vi kommer dessutom ha högre intäkter. 
En omvärdering skulle betyda av vi kan ta upp lite mer belåning och investera i fastigheten. Kanske renovera någon lägenhet vilket också ger högre intäkter eller investera i energibesparande åtgärder. Det finns en del att göra i renoveringsväg men inget akut och allt behöver inte vara jättekostsamt. 

Tanken är att investera ordentligt i nuläget och amortera för att på sikt ha en stabil lönsam fastighet som kan generera aktieutdelning till bolaget. Den är redan lösam i dag men efter som vi behöver investera och amortera så kommer det dröja innan vi vill plocka ut pengar i bolaget.

Det är verkligen kul att hålla på med detta och verkligen något som jag brinner för.

Har siktet inställt på en ny fastighet som ska komma ut till försäljning om 3 månader i en angränsande kommun som jag är mycket intresserad av.
Men avvaktar till  efter visning innan det är relevant att skriva något mer om den.

Ha en trevlig lördag!

13 kommentarer:

  1. Hej, tack för trevlig läsning! Delar din uppfattning om egna fastigheter, lite meck men helt andra möjligheter. Vissa fastighetsbolag på börsen är trevliga men det ena bör inte utesluta det andra. Kör både och.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för kommentar och kul att du läser! Har du egna fastigheter?

      Radera
    2. Hej, ja och avser öka när tillfälle ges. Håller mig till mindre orter och ”stenhus” med lite underhåll så blir det god avkastning. Hälsningar,T

      Radera
  2. Trevligt att följa dina fastighetsaffärer. Grattis till ökad intäkt.

    16% direktavkastning är ju väldigt OK. Dubbelt upp jmf. med tex. fastighetsprefar.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej. Ja det är riktigt bra. Dock ska man komma ihåg att direktavkasnitngen när man pratar fastigheter kommer innan räntor, skatt och amortering. Så riktigt så hög blir den inte efter som de flesta belånar sina fastigheter rätt bra.

      Radera
  3. Fastigheter8 maj 2018 00:07

    Tack för en bra blogg!
    Gällande driftkostnader. Räknar ni med räntekostnader där också eller hur anser du att man ska räkna?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej! Nej räntekostnader ingår aldrig i driftettot. Jag anser att räntekostnader inte hör hemma i driftnettot. Du kan se det som EBITDA ungefär.

      Radera
  4. Låter som en både klok och riktigt bra investering det där! Det jag gillar med egenägda fastigheter är att man själv kan gå och fundera och planera för att hitta små (och ibland stora) sätt att förbättra fastigheten och lönsamheten. Det är en grej man missar om man köper noterade fastighetsbolag.

    SvaraRadera
  5. Håller helt med. Hur kommer det sig att du inte bloggar om dina egna fastigheter? Borde finnas en hel del att skriva om tänker jag?

    SvaraRadera
  6. Jag är på jakt efter min första fastighet. Är själv, blott 24 år gammal, och har förhoppningen och tron om att jag ska kunna lösa ett fastighetsköp med innefattande förvaltningen. Har en hel del fastighetsägare, arkitekter, snickare etc i min närhet som ger tips och råd. Jag inspireras dock av dina resa och skulle gärna ta emot tips från dig, vad du tycker är viktigt att tänka på och vilken instegsport du förespråkar till att göra första köpet, dvs storlek, pris, antal lägenheter etc. Har även sett att du nämnt delar av detta tidigare. Som bekant finns det många argument därute. Keep up the good work!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej! Kul att du letar fastighet och trillade in på bloggen.
      Min erfarnehet är att alla välvilliga tipps från närstående mest handlar om det negativa. Att bara se risker och inte möjligheter. En viss erfarnehet av fastighetsförvaltning är bra att ha. Jag har suttit som orförande i en Brf i ganska många år och har den vägen lärt mig väldigt mycket om förvaltning, ekonomi och underhållsplanering.

      En viktig del med ett första köp är att fastigheten ska avkasta bra. Man kanske inte har så mycket pengar i början och behöver ett par läroår och då är det bra om direktavkastningen är så pass hög att den har överseende med några dåliga hyresgäster, missar i planering eller dålig upphandling av entreprenörer.

      Annars så är det plånboken din som bestgämmer vad som är en lämplig start. Men kanske 5-7 lgh skulle vara en bra början?

      Radera
  7. Hej,
    Tacksam för att jag får följa din resa som fastighetsägare! Jättekul! Jag går själv i samma tankar och övar mig inför framtiden genom att göra beräkningar på en massa objekt som jag hittar samt samla information om vad man "måste ha koll på" innan ett köp. Dock måste jag spara till insatsen i några år till innan jag kan slå till.

    Min fråga till dig är om ni har kontakt med en jurist som nu konsulterar vid behov? Det är ju svårt att hålla koll på allt juridiskt det innebär att vara hyresägare. Vilka andra professioner tar ni hjälp av? Antar att ni har en revisor?

    Sedan undrar jag om det inte finns några vettiga nätverk därute (FB-grupper etc) som man kan gå med i och utvecklas igenom? Jag känner mig så ensam i mina fastighetsfunderingar, speciellt som tjej under 30. Några tips? :)

    Mvh Natalie

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej Nathalie! Kul att du hittat till bloggen och ännu roligare att du är intresserad av fastigheter.

      Vi har ingen jurist som vi konsulterar just nu. Finns mycket information att googla sig till också:). Har också suttit i styrelsen för en Brf många år så lite har man snappat upp. Man kan även vara medlem i Fastighetsägarna och där igenom få tillgång till juridisk hjälp.

      Just nu så sköter vi bokföringen själva men kommer att anlita en revisor ett par månader innan bokslut för att hinna fånga upp eventuella felaktigheter.

      Jag förstår att du känner dig ensam med dina fastighetstankar:). Det gör jag också. Klart det finns många som är intresserade av den typen av investeringar men väldigt få som faktiskt håller på.
      Jag känner heller inte till några forum kring detta mer än på proffisionell nivå.

      Twitter är dock ett riktigt bra forum för att träffa likasinnade och jag vet att jag har ett gäng fastighetsinvesterare i min följarskara.
      En idé som jag har är att skapa en intervjuserie med fastighetsinvesterare från just Twitter och publicera på bloggen. Vore riktigt spännande att få höra om varje persons resa och förhoppningsivs insperara andra som går i samma tankar.

      Radera