lördag 2 februari 2019

På transaktionsfronten intet nytt



I vårt lilla fastighetsbolag kikar vi konstant på nya objekt att förvärva. De intressannta objekten är tyvärr inte så lätta att hitta till skillnad från börsen där man kan hitta en rad bolag att investera i från den ena dagen till den andra.
Transaktionsmarknaden är med andra ord rätt skral om du, som vi är, begränsade till en specifik region modell ”mindre” rör oss bland objekt 2-6 Mkr.

Sedan vi köpte fastigheten för 1 år så har jag räknat på ca 7 objekt vilket inget av dem har lätt till affär.
Det har främst berott på att intäkterna varit för låga eller att priset varit för högt. Några av de första objekten som vi inte tyckte vi hade råd med för ca 9 månader sedan hade vi absolut köpt idag. Hur kan det ha förändrats så fort tänker ni?

Främst för att vi inte har/eller vill lägga in mer privata pengar in i aktiebolaget. Vi vill alltså att vårt AB ska finansiera nästa förvärv på egna meriter. För att klara det så behöver du en extremt bra lönsamhet eller en uppvärdering som ger dig utökat låneutrymme.

Vi har under året ökat intäkterna med några hyreshöjningar och nya hyresgäster vilket i sin tur lätt till att vi har fått en ökad värdering hos banken och möjlighet att öka på lånen med 40%. Om vi är i behov av det vill säga.

Med de ändrade förutsättningarna, och sett i backspegeln, så skulle vi absolut valt att gå vidare med minst två av de objekt som vi ratade i somras och under våren. Vilket grämer mig lite idag.
Men hoppas på nya chanser. Och det gäller att ha tålamod.

Om chansen upp gäller det att vara beslutsam och göra affären. Inte fega ur bara för att priset råkade bli något dyrare än vad du tänkt dig. Är det ett bra objekt så ska det hålla för att betala ett litet överpris tycker jag.

En annan intressant reflektion är hur mycket noggrannare jag är när jag räknar på fastighetsobjekt än när jag investerar i aktier. En stor orsak till det är nog att det är betydligt lättare att räkna fram en bra ”säkerhetsmarginal” men också måla upp den framtida potentialen och en förbättrad intjäning.

Jag tycker oftast med min egna aktieanalys, att det blir ett höftande med siffor. Tex kolla p/e framåtblickande och historiskt och sätta det i relation till dagens förutsättningar för bolaget.
Men som sagt. Betydligt enklare att att genomlysa ett litet fåmansbolag eller en hyresfastighet än ett komplext börsbolag. Nästan oavsett bransch.








11 kommentarer:

  1. Intressant blogg, i vilket län letar ni objekt? Eller i vilken del av landet

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack! Mellansverige typ. Är inte mer specifik än så.

      Radera
  2. Det är ju inte för inte som Warren Buffet säger att "Det är bättre att köpa ett bra bolag till ett okej pris, än ett okej bolag till ett bra pris". Det gäller tydligen för fastigheter också.

    SvaraRadera
  3. Skulle vara kul att se hur ni räknar på nya objekt, avkastningskrav, storlek på städerna osv. Räknar själv på många objekt och planerar att slå till på en fastighet inom snar framtid

    SvaraRadera
    Svar
    1. Hej. Kanske kan skriva mer om det när det blir dags för ett nytt förvärv. Nu handlar det mest om att ens hitta objekt till salu. Men objekt mellan 3-7 Mkr är aktuella för oss. Avkastningskrav 7%+

      Radera
    2. Tack för svar, hur räknar ni drift och underhåll? funkar scahblon på 420 kr/m2 fortfarande?
      Skulle vara riktigt intressant att se ett inlägg om denna process.

      Radera
  4. Jättespännande att höra om era fastighetsinvesteringar - var det svårt att få finansiering hos banken? Kan du säga något om vilken belåningsgrad banken var bekväm med? Vilka räntenivåer begär dom?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej inte jätteesvårt efter som vår första fastighet inte var särskilt dyr och vi vara flera i aktiebolaget med alla ett gott förtroende hos banken. Belåningsgrad 75%. Ränta 2,3%.

      Radera
  5. Hej! Hur gör ni med fastighetsskötsel? Gör ni det själva? För mig måste kolla på fastigheter 2h bort. Långt för att städa en gång i veckan...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Byta lampor och saker som går sönder gör vi själva. Annars ringer vi elektriker eller annan fackman för jobb. Städning är så lite så det lejer vi bort till dfe boende. Gräsklippningen har vi inte löst ännu:). Den orkar vi nig inte ta själva.

      Radera
  6. Hej
    Ursäkta mig, men bara för att berätta att vi är ett företag på plats och vi erbjuder pengar kredit till alla seriösa och ärliga människor för att öka sin verksamhet eller göra ett köp. Räntan är 3% per år.
    För mer information, vänligen kontakta oss via e-post eller WhatsApp.

    Epost: simondurochefort@gmail.com
    WhatsApp: + 33756949346

    SvaraRadera