Ett återbesök till bloggen

Det var ett bra tag sedan jag loggade in på bloggen. Närmare bestämt ett år sedan.

Det tar tid att blogga och jag känner att jag har svårt att lägga den tiden och göra det som krävs för att få till en bra blogg.

Men ett inlägg kan jag alltid klämma fram då och då.

Vad har hänt sedan sist?

Kortfattat så har jag bytt jobb vilket har varit kul Och taggande men inneburit mer av min tid och mitt engagemang. Jag gick upp 10 000kr i lön vilket inte är så tokigt när man som jag gärna lägger undan pengar för att investera eller renovera på fritidshuset.

I övrigt så knatar familjelivet på i hyfsad ekorrehjulsfart. Fru, barn och heltidsjobb.

Drömmen och målet är intakt. Jobba med eget bolag inom fastigheter och att min egen börsportfölj är möjliggöraren för att det ska ska kunna bli verklighet. Viktigt att lyckas på börsen helt enkelt för att sedan kunna slussa vidare pengar till bolaget och göra nya fastighetsköp. 

Nettoinsättningarna till portföljen har varit negativa 2 år i rad pga renovering i fritidshuset. 2020 kommer inte heller bli något undantag. Kommer snart att behöva finansiera en slutfaktura till snickaren. Så kanske ett uttag på 80 000kr kan bli aktuellt. Nästa år hoppas jag att nettosparandet kan komma tillbaka igen.

Men trots att det gått ett år så har jag inte lyckats ro hem något nytt fastighetsobjekt i bolaget, vilket jag nästan var övertygad om skulle ske under all denna tid. Men det har sina förklaringar. Mer om det alldeles strax.

Fastigheten

Det som jag tyckt varit roligast att skriva om har varit min befintliga hyresfastighet eller objekt som jag är spekulant på eller tankar kring nyförvärv.

Det är också de inläggen som får mest kommentarer och respons av läsarna. Kanske inte så konstigt då jag vet att fastigheter intresserar många som investering men att att det kan vara svårt för många att komma igång själva.

Att skriva om aktieanalys och sparande har jag inte så mycket att bidra med för det gör andra dessutom mycket bättre. 

Innan jag uppdaterar lite status om fastigheten så kan jag lika gärna börja med varför det inte har blivit några nya förvärv så som jag hoppades på.

Tror det var förra våren/sommaren någon gång som jag och mina kollegor (vi är tre st) kände oss lite sturska då vi äntligen hade noll vakanser samt kunnat höja ett par hyror i samband med nytt tillträde. 

Vi passade då på att göra en omvärdering av fastigheten vilket mynnade ut i en värdeökning på 43% från det vi köpte för.

Vi fick också utrymme att belåna upp kåken med 500tkr om vi ville.

Då vi hade hade varit väldigt försiktiga med renovering, pga att vi ville bygga kassa, så hade vi drygt 250tkr i kassan samt en kredit på 100tkr. Vilket gav oss, om man ville spänna bågen lite, ett förvärvsutrymme på ca 3,2Mkr då vi kunde plocka kontantinsatsen på 25% direkt från bolaget. Jag var mest drivande i att hitta nya objekt.

 Nu blir det ju aldrig så enkelt eftersom utebliven renovering inte försvinner utan ligger kvar som en ”renoveringsskuld” som närsomhelst kan komma vilja bli betald. Och så blev det också.

En sinande kassa

Det började med att vi fick en vakant lägenhet. Inga konstigheter med det och vi var inte särskilt orolig för att inte kunna hitta en ny hyresgäst relativt snabbt. Dock så avvaktade vi då vi tänkte göra lite smärre målerijobb först för att fräscha till den.

Det var också första gången ska medges som jag besökte just den lägenheten. 

Lägenheten var ljus och charmig men väldigt sliten. Badrummet var riktigt gammalt och sunkigt.

Så vi bestämde oss för att renovera badrummet, slipa alla trägolv, tapetsera och lite målerijobb på det.

Det skulle väl bli överkomligt kostnadsmässigt men inte extremt dyrt. Vi skulle kunna hantera det med kassan och det månatliga kassaflödet som fyllde på. 

Men ibland så har man inte alltid flyt. Det visade sig att det fanns gammal asbest som skulle saneras. Ingen stor grej men det blev högre rivningskostnader är planerat. När vi började riva upp de gamla rören så bestämde vi oss för i samråd med rörmokaren att vi ville passa på att göra ett stambyte när vi ändå hade öppnat upp. 

Dock så kom vi inte åt alla delar av stammen pga att den var ingjuten i en gammal murstock (tror vi). Der skulle bli väldigt mycket dyrare att frilägga den så vi valde att stambyta där vi kom åt och sedan relinea.

Detta generade extrakostnader på 40 000 kr. 

Som grädde på moset upptäcktes en nybliven vattenskada från köksavloppet också. Där blev det torktid på 4 veckor innan den gick att färdigställa.

Allt detta plus mindre bra planering från vår sida gjorde att lägenheten blev vakant alldeles för länge. Och ha vakanta lägenheter blir väldigt dyrt i längden. Tror vakansen uppgick till sju månader innan hyran från den nya hyresgästen blev betald. Inte bra.

Mitt i allt detta så drog vi igång en köksrenovering i en annan lägenhet. Syftet var att höja skicket och kunna ta ut en ok hyra som kändes meningsfull i samband med att den hyresgästen hade flyttat.

Ett intensivt år med andra ord, och kassan + krediten nyttjades till 100%. Så nu hoppas vi på minimalt investeringsbehov kommande månader så kassan kan få växa till sig lite.

Så man kan väl säga att osäkerheten kring vad kostnaderna skulle sluta på, efter alla dessa renoveringsprojekt i rullning, samt två tillfälliga vakanser skapade en viss osäkerhet och vi gick aldrig vidare med de få objekt som var ute till salu

Men nu tuffar allt på igen och vi håller på att se över hyrorna inför nästa år. Det bli några mindre indexjusteringar här och men inte mer än så. Den stora skillnaden görs i samband med utflytt. 

Hyressättning är dock ett intressant ämne som jag har en del erfarenheter av nu och kommer nog viga ett inlägg om det inom kort!

Budgivning på gång

Vore skamligt om man inte ens kunde knopa ihop ett inlägg i månaden. Förra inlägget kom i början av maj och jag nämnde där att vi hade ett nytt fastighetsobjekt på vår radar. Mer om det längre ner.

Gällande portföljen så är det rätt stiltje. Inga insättningar bara uttag. Portföljstorleken ligger på dryga 1,3 Mkr vilket jag är nöjd med med tanke på alla utgifter vi haft med husrenovering.
Uppgången för året är 19 %. Bahnhof går sämst i portföljen i år med en nedgång på -30 %. I kronor så har det innehavet minskat med ca 60tkr på ett år. Jag får avvakta Q2 för att se om det är en ny trend med lägre lönsamhet och omsättning eller om det var ett enskilt kvartal som spökade. Med all respekt så förstår jag att man kan inte bedriva ett företag med en linjalrak kurva när det kommer till omsättning och lönsamhet. Ett uns variation får man tolerera. Men siffrorna för Q2 får visa vägen helt enkelt.

Nu till det mer intressanta

Vi är alltså igång att buda på en en fastighet som vi har kollat in i över 2 månader. Lånelöftet är trimmat till en bra nivå och belåningsgraden är 75 %. Vi kommer att plocka upp ett lån på existerande fastighet på 500 tkr för att finansiera de övriga 25 %.
Sen återstår det för oss i bolaget att stoppa in resterande del vilket kommer landa på ca 170-180 000 kr totalt. Överkommlig summa för att mer än fördubbla omsättningen i företaget.

Belåningen är dock ingen man ska skoja bort. Vi kommer att betala en hel del räntor och amorteringen kommer att bli betydande. Vilket kommer leda till att jag kommer att få harva med bokföringen 1-2 år till för att spara ca 30tkr per år på den posten.
Sedan är förhoppningen att kunna leja ut den på en revisionsbyrå. Men samtidigt så är det kul att lära sig bokföring och få lite bättre koll på deklaration och momshantering.

Status för närvarande är att budgivningen är igång och jag räknar med att det kan avgöras under nästa vecka. Spännande tider minst sagt.

Medans många där ute satsar på FIRE (Financial Independence,and Retire Early) så ligger mitt fokus 100 % på bolagsbygge och att i framtiden få jobba i min egen verksamhet som jag själv har byggt upp. Svårt att hitta något mer lockande tycker jag!

Dags att titta till bloggen

Det var nu väldigt länge sedan jag skrev något på bloggen. Men det är dags att vakna till då det ändå är vår och allt.

Anledningen till frånvaron är ett väldigt intensivt familjeliv (säkert helt normalt:)) med två små barn som tar mycket tid och kraft. Renovering av vårt fritidshus som vi köpte under förra året samt ett heltidsjobb. Har varken kollat av min blogg eller läst några andras bloggar under den här tiden.

Det har medfört att jag har lagt ner väldigt lite tid på börsen. Läser inte ens Börsveckan som dimper ner i brevlådan varje måndag. Blir mest Bamse, Pelle Svanslös och andra barnböcker som konsumeras. Och sen däckar man i sängen. För att sedan vakna upp och gå till jobbet. De senaste månaderna har varit mycket ut av ett ekorrhjul. Men ändå ganska roligt.

Trivs väldigt bra på mitt jobb, för en gångs skull, samt att familjen mår bra och vi har det väldigt bra tillsammans fast jag har jobbat mycket och det har bitvis varit stressigt.

Målet är såklart inte att jobba heltid åt en arbetsgivare utan snarare jobba max 4 timmar om dagen med min egna firma. Men då krävs det lite jobb vid sidan av för att den måbilden ska gå i uppfyllelse!

Investeringarna

När det kommer till aktier och nysparande i dito så har det varit dött. Har plockat ut 200 000 kr från portföljen för att bekosta hantverkare och material för husrenoveringen. Har varit tråkigt att behöva ta ut från portföljen men värdet som vi får av ett fint fritidshus där vi älskar att vara ger mångt mycket mer glädje än några siffror på en skärm. Så jag kan leva med det.

När det kommer till fastighetsbolaget så händer det förhoppningsvis lite mera. Den första och enda fastigheten vi har rullar på bra och vi håller precis på att färdigställa vår första årsredovisning, vilket känns lite högtidligt. Det har varit ett bra år med den kåken och inga incidenter att tala om. Vi har förnärvarande en lokal vakant som vi jobbar på för att hitta en ny hyresgäst. 

Vi kikar just nu på att göra ett förvärv av en ny fastighet som är väldigt intressant för oss. Priset är precis i vårt spann samt att direktavkastningen är tillräckligt hög. Renoveringsbehovet är helt överkomligt och jag ser egentligen inga jättestora risker med själva fastigheten. Största risken är att det finns en lite större kund i en av lokalerna som skulle kunna ge ganska stort genomslag på intäkterna vid en eventuell uppsägning. Men hur som helst ett superintressant objekt och jag hoppas att vi ror hem det.

Vår relation med banken är god och de har gett ok till att gå vidare med objektet. Vi har dock inte förhandlat klart om villkoren för lånen. Så håller just nu på att sammanställa alla hyreskontrakt samt lite olika beräkningar för diverse scenarion av intäktsbortfall för vårt bolag. Räntekänslighet osv.

Gäller att skapa förtroende hos banken och visa att man är realistisk samt att man kan räkna. 

Jag kommer att återkomma med lite mer detaljer kring fastigheten när jag vet lite mer och om vi ror hem affären eller ej. Oavsett så kan jag skriva om själva processen för ett fastighetsköp då jag vet att det är många som efterfrågar det och själva är sugna på att köpa just en liten hyresfastighet. 

Tills dess, på återhörande!