Varför köpa hyresfastighet?

Att äga en hyresfastighet kommer inte till en början vara bekymmersfritt.
Det kommer krävas en del jobb innan man "lär känna huset" och dess renoveringsbehov. Det kommer också att behövas en underhållsplan och budgetering för kommande år.
Jag förväntar mig också en viss omsättning bland hyresgästerna, så 0% vakans kanske inte är att förvänta sig. Omsättning av hyresgäster kommer kräva tid och engagemang för att få in nya bra dito.
Och detta får man då till en direktavkastning på 9%.

Jag kan räkna upp en hel del preffar på Stockholmsbörsen som direktavkastar 7-9%, samt att du får pengarna utbetalda varje kvartal. Utan att behöva göra någonting. Ja varför inte bara köpa Nordea och få nästan 7%.

De bolag som ger allra högst utdelning kanske inte är de mest riskfria eller bäst avkastande bolagen på sikt, fast Nordea får man väl anse som rätt stabil. Och det är inte så att mitt nystartade bolag skulle klassificera sig till någon trippel A rating direkt.
Men det låter kanske lite bekvämare än att drifta en fastighet själv?

Direktavkastning på fastigheter

När man pratar direktavkastning inom fastigheter så är det direktavkastning på driftnettot man menar. Driftnettot är alltså föräntningsutrymmet man har kvar efter man har dragit av för drift, underhåll- och adminkostnader samt fastighetsskatt. Delar man driftnettot genom köpeskillingen så får du direktavkastningen.

I mitt fall så är det inte 9% i handen som det hade varit om jag hade köpt en REIT (minus källskatt) eller preferensaktie. Det tilllkommer finansieringskostnader, amortering och eventuella investeringar som behöver göras. Större projekt som inte går in som löpande underhåll.
Det kan alltså mynna ut i att jag inte kommer plocka ut några pengar alls de första åren. Men den teoretiska direktavkastningen kvarstår dock.

Så vill man håva in några enkla procent så är det värdepapper man ska köpa och inte fastigheter.

Belåningen

Men nu är det som bekant hävstången man får via sin belåning som gör att man får ett intressant business case i fastigheter.
Ex. 9% på 1Mkr = 90 000kr och motsvarar drifnettot. Ta då driftnettot genom ditt egna kapital som du stoppat in på låt säga 25% och du får 90 000kr/250 000kr (ditt EK).
Vipps så är du uppe på en avkastning på 36% på ditt egna kapital. Alla ni som har köpt ert boende kanske någon gång gjort en liknande räkneövning på den avkastning ni fått på er kontantinsats. Hävstången gör det hela intressant.

Det skulle aldrig falla mig in att köpa aktier med 75% belåning Att tex ha 750 000kr i lån på ett innehav om 1 000 000kr. Jag skulle dessutom få svårt att få en attraktiv ränta på ett sådant lån. Och aktierna har inte heller ett sådant högt belåningsvärde.
Så det finns en del aspekter som talar för belåning av fastigheter kontra aktier förutom kursrisken och bolagsrisken.

En annan aspekt som jag också tittat på vid det här köpet är förbättringspotentialen i huset. Alltså möjligheter för att höja standarden och på så vis höja hyran och/eller sänka de fasta kostnaderna.
Det bästa möjligheten för hyreshöjning är när du byter hyresgäst än att omförhandla hyran med nuvarande. Kan vara svårt att få igenom alla renoveringar som förbättringar då mycket kanske anses som rent underhåll.

I det här fallet så har jag ansett att hyrorna är relativt låga och potential finns för justeringar på sikt. Vilket kommer att höja min framtida direktavkastning.

En annan post som är en av de viktigaste för en fastighetsägare är driftkostnaderna och där i kostnaden för värme. Finns det potential med att byta värmesystem eller effektivisera så komer avkastningen att öka och där med marknadsvärdet.

Här har jag också bedömt att det går snabbt att tjäna tillbaka en investering i bergvärme och att den skulle kunna motsvara en extra uthyrd lägenhet i tillskott till driftnettot varje år. Vilket är väldigt positivt för avkastningen.

Det är blandningen av allt detta ovanstående som gör att jag verkligen gillar fastigheter. Du har möjligheten att förbättra, göra smarta lösningar, få nöjda hyresgäster samtidigt som du ska göra det till en lönsam affärsverksamhet.

2018 kommer bli ett spännande och lärande år och jag hoppas att innan året är slut att vi köpt ytterligare en fastighet. Förutsatt att det är en bra affär såklart.

Vem vet. Vi kanske hamnar på en avkastning årligen på ca 50% av eget kapital. Inte dåligt.

Mål för sparandet 2018

Snart har nästan hela januari gått och det kan vara lämpligt att faktiskt sätta upp en del mål för mitt sparande och ekonomin.
Målsättning för investerandet kommer jag också behöva att ta itu med vilket känns nästan viktigare. För mig handlar det lite om disciplin när jag handlar och gör affärer. Avsetta mer tid för analys av mina innehav b.l.a. Men mer om det i ett kommande inlägg.

Jag skriver ibland jag på bloggen när det kommer till sparandet men jag menar vi eftersom jag är gift och vi har delat ekonomi så är allt som rör vår ekonomi är baserat på två inkomster.

Förra årets siffror.

Målsättning 2017

• 1 500 000kr i samlat portföljvärde. Avanza + de onoterade innehaven.
• Nysparande Avanza: 10 000kr månaden/120 000kr för året.
• Amortering 2 000kr/månaden. Upp från 1 100kr/mån

Övrigt sparande tex buffert/resor har vi inget mål för utan sätter av lite då och då.

Vi nådde inte upp till 1,5Mkr i totala aktietillgångar i december. Dock löste sig det efter några dagars hausse i januari i stället. 

Nysparandet klarade vi av med lite råge. Låter kanske inte så högt med två inkomster kanske men då hade jag två månader förra året där jag fick ut en full lön. Det har varit mycket föräldraledighet under 2017 vilket speglar sig i sparandet. 

Jag prioriterade också i slutet av året att bara lägga pengar på hög på buffertkontot. Vilket visade sig vara klokt då jag gick och köpte en hyresfastighet vilket krävde och kommer kräva en del inbetalningar i form av kontantinsats, lagfart, aktiekapital till nystartade bolaget mm. 

Mål för 2018

Till våren så kommer vi få tillökning med barn nr:2 vilket ska bli otroligt roligt men kommer såklart få ekonomiska konsekvenser på nysparandet. 

Frun kommer att vara föräldraledig hela året samt att jag kommer vara lite extra ledig under sommaren. Vi kommer inte deklarera feta inkomster för 2018 det är då helt säkert. Det gör vi i och för sig inte i vanliga fall heller...

Jag kommer att behöva betala in min del av kontantinsatsen för hyresfastigheten vi köpte i december samt lagfart. Har betalt handpenningen på 10% redan så det är resterande 15% som banken vill att vi skjuter till. Totalt 87 000kr behöver jag betala in under mars. 

Detta betyder att jag inte kommer att kunna sätta av ett öre till portföljen under årets 3 första månader. Lite trist då jag har månadssparat konstant under ca 10 år. Men och andra sidan så är jag supernöjd med fastighetsköpet som vi gjort så det är väl investerade pengar. Önskar bara att jag hade större buffert så jag slapp nagga på portföljen. Jag hoppas att jag kanske kan genomföra köpet utan att plocka ut från Avanza men det kommer blir svårt och då krävs det ett kvartal av blodpudding och havregrynsgröt. Tror inte min fru är riktigt beredd på att göra den uppoffringen...

Målet för nysparande till portföljen 2018 sätter jag till 120 000kr eller 10 000kr/mån likt förra året. Anledningen till att jag sätter det trots att ingen insättning kommer att göras under jan-mars är att vi kommer få lite tillskott i form av bonusar och lite aktieutdelning från vårt onoterade innehav. Så med lite disciplin så kommer vi nog ändå kunna att sätta av någonting varje månad även när den andre är föräldraledig. 

Amorteringen taktar som vanligt 1 100kr vilket inte kommer att förändra sig så länge vi kommer att bo kvar här. 

Buffertkontot har jag tidigare sagt att jag vill ha 100 000kr på. Hade lätt klarat av det målet 2017 om det inte vore för fastighetsköpet. Målet kommer fortsatt att vara 100 000kr men jag kommer att vara nöjd om vi kommer kunna bygga upp det till 50 000kr under året. Har nu precis tömt det för att betala del av handpenning samt aktiekapital till vårt nya aktiebolag.

Målet för 2018 är att ha ett samlat portföljvärde på 1,8Mkr (noterat och onoterat). Vilket betyder att jag vill och kommer jobba för att ta milstolpen 2Mkr till 2019. 

Avanzaportföljen ligger nu på 1 410 000kr så det räcker med att leverera en avkastning på dryga 40% så är jag uppe i 2Mkr! Vilket inte kommer att ske. Är varken så duktig eller aktiv så att jag skulle kunna leverera det. Inte heller har jag en så pass fokuserad portfölj som skulle kunna leverera en sådan avkastning. Klarar jag av en tvåsiffrig avkastning för 2018 så blir jag nöjd med det förutsätter också att index har gått sämre. 

Imorgon blir de vab. Tack och god natt.

Aktiebolaget och kassaflödet från hyresfastigheten

Jag kommer fortsättningsvis skriva lite kortare inlägg då jag tycker det tar för lång tid att snickra på längre. Risken blir stor att frekvensen faller betydligt och att mitt egna intresse svalnar. 

Det jag har kollat på när jag varit på jakt efter en hyresfastighet är att hitta ett objekt som är lagom stort. Kanske 4-6 lägenheter. Intäkter på 250-350.000kr per år och ett driftnetto på en bra bit över 100.000kr per år.
Ligger man i den storleken så blir inköpspriset också rimligare såvida man inte köper något i våra storstäder. Då blir det hiskeligt dyrt oavsett.

Men runt 300.000kr plus i intäkter så börjar det bli ett lite mer meningsfullare kassaflöde. Pengar som kan finansiera investeringar helt enkelt.

Kassaflödet

Kassaflödet från fastigheten är följande och är hämtat från förra årsredovisningen:

Totala intäkter utan vakanser  334.000kr

En lägenhet är nu vakant då den förre ägaren har använt den som övernattningslägenhet. Ser inga problem att kuunna hyra ut den men den behöver ett fräschare kök.
Har räknat på en låg hyra (3.500kr) då det är en liten 2:a och inte toppstandard så då hamnar vi på ca 334.000kr/år för hela fastigheten.

Kostnader 150.149 kr (värme 79.000kr)
Underhåll 38.595 kr
Fastighetsskatt 6.258kr

Summa kostnader 195.002 kr

Netto: 139.000kr. 

Nu är inte nettot alla pengar som vi kommer kunna behålla då vi måste lägga till amortering samt väljer att ha andra kostnader som inte är redovisade av förra ägaren. Tex leja bort mer förvaltning för att nämna något.
Men vi kommer nog att försöka göra en del själv första året för att snåla lite och få koll på ekonomin så vi inte hamnar i en dålig sits det första vi gör. Vi vill undvika att behöva göra aktieägartillskott på en gång.

Hyrorna är totalt sätt väldigt låga i huset men har också en del att önska i standard när det kommer till kök och badrum. Övriga ytskikt är i bra skick och väl omhändertaget.
Potential finns helt klart att justera upp dessa till mer rimliga hyresnivåer men då också efter man tagit en renoveringskostnad.

Det får bli en renoveringsinsats varje år men kanske ingenting mer än vanligt underhåll för innevarande år så vi hinner bygga lite kassa.

Aktiebolaget

Vi har nu startat ett AB som vi förvärvar fastigheten via. 

Den tråkigaste kostnaden i hela fastighetsköpet är lagfartsavgiften som är på 4,25% av köpeskillingen till skillnad mot 1,5 % för privatpersoner samt en administrativ avgift på 825kr. Sedan så har man kostnaden för för att bilda själva aktiebolaget och det är 1.900kr. 

När man fått godkänt för sin ansökan hos Bolagsverket så måste man starta upp ett bankengagemang hos sin bank så man kan föra över de 50.000kr som är det aktiekapital som man minst behöver för ett aktiebolag. 

När det är gjort så kan man betala in pengar för handpenningen till bolaget. 

Vi kommer nog att ställa ut våra inbetalningar för handpenning som ett lån till företaget som är fritt från amortering och räntor då vi inte kommer ha något behov av att köra något ränteupplägg kommande år. 

Det skulle kunna vara positivt försåts att ha räntekostnader som vi skulle kunna dra av på skatten. Men efter som vi räknar med inte göra någon vinst första åren så vill vi inte belasta resultatet med onödiga kostnader. Beroende på hur ekonomin fortlöper så kanske vi gör om lånet till en högre ränta framöver. 

Så kommande månader kommer kantas av en hel del stora kostnader för min del i form av lagfart, aktiekapital och handpenning. Det kommer påverka mina möjligheter att spara något överhuvudtaget, så jag tror inte att jag kommer kunna tillföra ett endaste öre till aktieportföljen kommande 3 månader. Vilket inte har hänt på många år! Tråkigt men fullt rimligt.

Trevlig söndag

Hyresfastigheten inköpt

Ja men så var det äntligen klart.
Igår skrev jag under kontraktet för min första hyresfastighet och det känns riktigt roligt.

Skrev senaste blogginlägget om ämnet i juni då jag nyligen hade varit och kollat på ett halvintressant objekt. Det blev ingen affär av den enkla anledningen att det var för få lägenheter och för dålig förtjänst.

Den fastighet som vi nu köpt har 4 hyresrätter samt 3 affärslokaler vilket skapar ett lite mer meningsfullare kassaflöde att jobba med.
Vi kommer att äga fastigheten i ett nystartat AB och vi fick förmånliga 75% belåning av banken, vilket jag måste säga var över förväntan. Hade inte trott på att de skulle gå med på mer än 60%. Men eftersom direktavkastningen hamnade på fina 9% så antar jag att det ansågs som en god kalkyl av banken. Och ja med den direktavkastningen så kan ni lista ut att det är en mindre ort vi pratar om här. Trots det så tycker jag att den var högre än vad jag förväntade mig.

Ett stort plus också är att kunna separera detta från min privata ekonomi och köra det 100% i bolagsform.

Målsättningen nu är att sänka driftkostnaderna samt lägga upp en underhållsplan för fastigheten. Jag tror mycket på att i detta fall installera bergvärme och komma ifrån den ganska så dyra fjärrvärmen. Men mer om det i kommande inlägg.

Jag är inte själv i den här affären utan jag gör det med två goda vänner. Tanken med det är att dela på risken och jobbet vilket känns motiverat när man är förstagångsköpare. Förtjänsten blir också 1/3 så stor men så även insatsen och risken.
Att vara flera ökar också de finansiella musklerna om vi bestämmer oss för att köpa en till fastighet i framtiden.

Kommer att skriva en del om fastighetens ekonomi på bloggen men även hur det kommer vara som nybliven fastighetsägare och om vi kommer att kunna lyckats bygga vidare på det här företaget med ytterligare förvärv. Det är i alla fall tanken...

Nu undrar ni säkert vad fastigheten kostade och vad intäkterna ligger på men mer om det i nästa inlägg!


Trevlig helg

Året börjar med en rivstart

Årets första börsvecka har verkligen startat med en rejäl rivstart.
Portföljen är upp 3% och i kronor blir det ca 40.000kr. Ingen dålig summa för 3 dagars gluttande på börsskärmen.

Årets första utdelning har också trillat in. 575kr i kvartalsutdelning från ett litet innehav i Corem Property Pref.
Förhoppningsvis kommer mitt månadssparande i aktier lyfta 2018 års utdelningar till en högre nivå än senaste två år.
Protector är det innehav som tidigare har varit den näst största utdelaren i portföljen efter Sampo. Då de nu har beslutat att inte ge någon utdelning 2018 till förmån för att höja solvensen och kreditbetygen så kommer det bli utmanande. Jag har dock fyllt på med andra utdelande bolag så som MTG, Kinnevik och Tele2 under sommaren/hösten som kommer att kunna kompensera.

Känns som att det snabbt kan bli överköpt på börsen just nu så rekylen sitter väl och lurar runt hörnet.

Portföljrapport 2017

Intressant att se alla jämförelser och grafer bland investerarkollektivet och det är svårt att inte imponeras av många där ute. Bra jobbat!

Resultat för Pengabloggen för 2017 blev 10,1% mot SIX30Return som stannade på 7,4%. Positivt att jag slog index och precis hamnade på tvåsiffrig avkastning.

Som bäst var jag uppe i +16% för att sedan takta nedåt resten av året.
Jag är ganska nöjd med +10% men då portföljen minskat i värde konstant sedan oktober känns avslutningen trots allt lite besk.

De bolag som bidragit till den mesta av avkastningen i år är Protector +30% och A2Milk som jag är uppe +95% på i år.
Sänket som hållit tillbaka avkastningen är Amhult2 med -32%. Frågan är hur man undviker dessa typer av aktier i framtiden?
Svaret på den frågan är nog att omvärdera oftare men kanske inte heller vara så långsiktig om man nu vill ha en hygglig avkastning varje kalenderår. Amhult2 kan möjligen bli en hyfsat investering 2018 men jag har nu valt att hoppa av med nästan hela innehavet då jag kommer behöva plocka ut pengar från portföljen för att finansiera ett fastighetsköp.

De samlade utdelningarna hamnade på 31 388kr och var en minskning mot föregående år med -2,6%. Anledningen till det har varit en minskning av preffar till fördel för "vanliga"aktier.
Rimligtvis så bör jag slå 2016 års nivå detta år då det har trillat in en del nya bolag med hyfsade utdelningar så som MTG, Kinnevik och Tele2.

De flesta av de bolag jag köpt under 2017 har gått riktigt bra så som A2Milk, MTG, LeoVegas och Kinnevik. Hade jag varit mindre sentimental över mina äldre innehav och viktat över tyngre i de nya så hade avkastningen varit där efter också.
Så rimligtvis borde jag även framöver omvärdera de bolag jag har för stunden. Det kommer alltid att finnas begränsat med kapital så det är viktigt att pengarna får ligga i de aktier som jag tror kommer prestera bäst. Företagen kommer kanske vara bra men aktierna kommer kanske inte vara de bästa placeringarna.
Bolag i portföljen som jag gillar starkt men kanske inte kommer att utklassa index är Sampo och Investor. De kan vara exempel på bolag som kanske måste omvärderas under året. Jag gillar dock stabiliteten och utdelningarna så det kan vara så att de blir kvar i portföljen av just dessa anledningar.

Målsättning 2017

• 1 500 000kr i samlat portföljvärde. Avanza + de onoterade innehaven.
• Nysparande Avanza: 10 000kr månaden/120 000kr för året.
• Amortering 2 000kr/månaden. Upp från 1 100kr/mån

Övrigt sparande tex buffert/resor har vi inget mål för utan sätter av lite då och då.

Sparandet för 2017 hamnade på 153.000kr för portföljen.  Målet för året var 120.000kr eller  10.000kr/mån. Det är alltså pengar som inte ska användas till konsumtion utan endast göda investeringsportföljen.  

Amorteringen är fortfarande på låga 1.100kr/mån och inga förändringar har gjort. Den kommer bara att höjas om vi köper nytt boende. Alltså inga nya mål avseende den.

Det samlade portföljvärdet ligger nu på 

Avanza: 1.320 000kr

Onoterat innehav 123.600kr

Kronfönster: 19.000

Totalt: 1.462 600kr

Här bommade jag mitt mål på 1.500 000kr. Hade kunnat klara det med ökat sparande. Men då jag lagt en del på vårt buffertkonto de senaste två månaderna så räckte det inte till. Vill inte räkna med bufferten så det är framtida konsumtion.

Nytt mål för 2018 kommer inom kort.