tisdag 7 maj 2019

Dags att titta till bloggen


Det var nu väldigt länge sedan jag skrev något på bloggen. Men det är dags att vakna till då det ändå är vår och allt.

Anledningen till frånvaron är ett väldigt intensivt familjeliv (säkert helt normalt:)) med två små barn som tar mycket tid och kraft. Renovering av vårt fritidshus som vi köpte under förra året samt ett heltidsjobb. Har varken kollat av min blogg eller läst några andras bloggar under den här tiden.

Det har medfört att jag har lagt ner väldigt lite tid på börsen. Läser inte ens Börsveckan som dimper ner i brevlådan varje måndag. Blir mest Bamse, Pelle Svanslös och andra barnböcker som konsumeras. Och sen däckar man i sängen. För att sedan vakna upp och gå till jobbet. De senaste månaderna har varit mycket ut av ett ekorrhjul. Men ändå ganska roligt.

Trivs väldigt bra på mitt jobb, för en gångs skull, samt att familjen mår bra och vi har det väldigt bra tillsammans fast jag har jobbat mycket och det har bitvis varit stressigt.

Målet är såklart inte att jobba heltid åt en arbetsgivare utan snarare jobba max 4 timmar om dagen med min egna firma. Men då krävs det lite jobb vid sidan av för att den måbilden ska gå i uppfyllelse!

Investeringarna

När det kommer till aktier och nysparande i dito så har det varit dött. Har plockat ut 200 000 kr från portföljen för att bekosta hantverkare och material för husrenoveringen. Har varit tråkigt att behöva ta ut från portföljen men värdet som vi får av ett fint fritidshus där vi älskar att vara ger mångt mycket mer glädje än några siffror på en skärm. Så jag kan leva med det.

När det kommer till fastighetsbolaget så händer det förhoppningsvis lite mera. Den första och enda fastigheten vi har rullar på bra och vi håller precis på att färdigställa vår första årsredovisning, vilket känns lite högtidligt. Det har varit ett bra år med den kåken och inga incidenter att tala om. Vi har förnärvarande en lokal vakant som vi jobbar på för att hitta en ny hyresgäst. 

Vi kikar just nu på att göra ett förvärv av en ny fastighet som är väldigt intressant för oss. Priset är precis i vårt spann samt att direktavkastningen är tillräckligt hög. Renoveringsbehovet är helt överkomligt och jag ser egentligen inga jättestora risker med själva fastigheten. Största risken är att det finns en lite större kund i en av lokalerna som skulle kunna ge ganska stort genomslag på intäkterna vid en eventuell uppsägning. Men hur som helst ett superintressant objekt och jag hoppas att vi ror hem det.

Vår relation med banken är god och de har gett ok till att gå vidare med objektet. Vi har dock inte förhandlat klart om villkoren för lånen. Så håller just nu på att sammanställa alla hyreskontrakt samt lite olika beräkningar för diverse scenarion av intäktsbortfall för vårt bolag. Räntekänslighet osv.
Gäller att skapa förtroende hos banken och visa att man är realistisk samt att man kan räkna. 

Jag kommer att återkomma med lite mer detaljer kring fastigheten när jag vet lite mer och om vi ror hem affären eller ej. Oavsett så kan jag skriva om själva processen för ett fastighetsköp då jag vet att det är många som efterfrågar det och själva är sugna på att köpa just en liten hyresfastighet. 

Tills dess, på återhörande!


lördag 2 februari 2019

På transaktionsfronten intet nytt



I vårt lilla fastighetsbolag kikar vi konstant på nya objekt att förvärva. De intressannta objekten är tyvärr inte så lätta att hitta till skillnad från börsen där man kan hitta en rad bolag att investera i från den ena dagen till den andra.
Transaktionsmarknaden är med andra ord rätt skral om du, som vi är, begränsade till en specifik region modell ”mindre” rör oss bland objekt 2-6 Mkr.

Sedan vi köpte fastigheten för 1 år så har jag räknat på ca 7 objekt vilket inget av dem har lätt till affär.
Det har främst berott på att intäkterna varit för låga eller att priset varit för högt. Några av de första objekten som vi inte tyckte vi hade råd med för ca 9 månader sedan hade vi absolut köpt idag. Hur kan det ha förändrats så fort tänker ni?

Främst för att vi inte har/eller vill lägga in mer privata pengar in i aktiebolaget. Vi vill alltså att vårt AB ska finansiera nästa förvärv på egna meriter. För att klara det så behöver du en extremt bra lönsamhet eller en uppvärdering som ger dig utökat låneutrymme.

Vi har under året ökat intäkterna med några hyreshöjningar och nya hyresgäster vilket i sin tur lätt till att vi har fått en ökad värdering hos banken och möjlighet att öka på lånen med 40%. Om vi är i behov av det vill säga.

Med de ändrade förutsättningarna, och sett i backspegeln, så skulle vi absolut valt att gå vidare med minst två av de objekt som vi ratade i somras och under våren. Vilket grämer mig lite idag.
Men hoppas på nya chanser. Och det gäller att ha tålamod.

Om chansen upp gäller det att vara beslutsam och göra affären. Inte fega ur bara för att priset råkade bli något dyrare än vad du tänkt dig. Är det ett bra objekt så ska det hålla för att betala ett litet överpris tycker jag.

En annan intressant reflektion är hur mycket noggrannare jag är när jag räknar på fastighetsobjekt än när jag investerar i aktier. En stor orsak till det är nog att det är betydligt lättare att räkna fram en bra ”säkerhetsmarginal” men också måla upp den framtida potentialen och en förbättrad intjäning.

Jag tycker oftast med min egna aktieanalys, att det blir ett höftande med siffor. Tex kolla p/e framåtblickande och historiskt och sätta det i relation till dagens förutsättningar för bolaget.
Men som sagt. Betydligt enklare att att genomlysa ett litet fåmansbolag eller en hyresfastighet än ett komplext börsbolag. Nästan oavsett bransch.








torsdag 10 januari 2019

Största utdelarna 2018


Ett inte allt för innehållsriskt inlägg det här, men eftersom det är lite kul med utdelningar så listar jag här mina för 2018, i fallande ordning.

Som ni ser längst ner i listan så ligger några få slattar eller bevakningsposter i bolag som hunnit delat ut under perioden jag har ägt dessa.

Jag har några högutdelare i portföljen men ligger på låga 2,4% direktavkastning i portföljen. Detta pga att några av mina större bolag inte delar ut så som Cherry, A2 Milk samt att Bahnhof ligger på en ganska låg direktavkastning.

Har inte särskilt stort fokus på utdelningar när jag investerar förrutom några av innehaven men kommer nog lockas mer av det ju större portföljen blir. Tex kanske ligga på 4% när man har en portfölj på 2-3Mkr gör ganska mycket för möjligheten att återinvestera. Ett härligt kasaflöde med andra ord.
Hade varit trevligt att inte behöva spara månadsvis utan kunna nöja sig med att återinvestera utdelningarna. Men vi är långt ifrån därr ännu. Behöver först och främst rida ut den här föräldraledigheten så att vi kan börja tjäna pengar båda två. För just nu ligger sparandet på rejäl sparlåga.


Utdelningar 2018
Sampo6 910 kr
Nortwest Healthcare Properties6 410 kr
Omega Healthcare Investors3 292 kr
MTG3 000 kr
Investor2 720 kr
Kinnevik2 720 kr
Bahnhof1 750 kr
Leo Vegas1 740 kr
Attendo953 kr
Evolution Gaming947 kr
SAS pref688 kr
Corem pref575 kr
Decisive Dividend553 kr
Avensia604 kr
Paradox500 kr
Titon Holdings432 kr
Fortnox52 kr
Microsoft24 kr
Totalt32 965 kr

tisdag 8 januari 2019

Bokföring i fastighetsbolaget


I vårt lilla AB som jag delar med två andra så är det jag som sköter bokföringen. Ingen jättegrej kanske men för mig som är är helt grön på bokföring så är varje liten leverantörsfaktura och kvitto en lärandeprocess:).
Då vi äger en liten fastighet som rymmer 4 hyresrätter och 3 affärslokaler så rör det sig inte om någon jättebusiness precis, men dock ett jobb som ska göras och viktigt att allt blir rätt.

Faktureringen är det enklaste och jag ägnar kanske 20 min i månaden på det. Ganska effektiva minuter alltså.
Betala fakturor tar längre tid pga att det ska skickas fakturaunderlag till bokföringsprogrammet som sedan ska registreras och bokföras.
Jag testar förnärvarande gratisprogrammet Bokio som lämpar sig för småföretagare. Än så länge så har det funkat ok och de gör också små förbättringar eftersom. Det är enkelt att snabbt söka upp vilka kategorier det gäller och på så vis bokföra på rätt konton.
Har också beställt den lilla boken “Att föra bok” som Bokföringsnämnden ger ut och funkar som ett bra stöd. Annars kan man lika gärna googla så hittar man svaret ändå inom några klick.

När det nu är dags att knyta ihop året i böckerna så ser jag att den redovisade kassan inte stämmer med kassan på banken vilket gör det hela till en liten angenäm övning. Blir till att dra ut hela kontoutdraget för hela året och stämma av mot allt som är bokfört för att hitta de saknade kosntaderna. Har börjat lite smått och inser att det är ganska tidsödande.

Hur som helst så kommer vi gå med en allt för bra vinst för året. Vi har varit lite lata med att dra igång investeringar och har mest tagit in offerter men inte kommit till skott. Straffet för det blir vinst och en massa skatt. Tanken var att vi skulle nolla resultatet i år då vi har en hel del som ska i huset.

Får bli en summering av siffrorna när jag är klar med bokslutet.

lördag 5 januari 2019

Årssammanställning 2018


Viger just nu min julledighet år renovering, två små barn samt lite sociala aktiviteter. Blir väldigt lite tid till börsen, men här kommer i alla fall en snabb summering av det som varit positivt och negativt i min portfölj under året.

2018 stannade på -5% vilket jag såklart är väldigt missnöjd med. Allt form av avkastning raderades under november-december månad och jag har tidigare pendlat mellan + 3-8% under året.

Årets bästa affär blev Cherry (pga uppköp) med en avkastning på 48 000 kr, i procent har jag inte riktigt räknat på då jag varit ute och inne några gånger under året. Men 20-30 % beroende på de olika köpen. Räckte dock inte för att hjälpa portföljen till plus för året.

Annars så gick ett av mina största innehav Bahnhof upp med ca 30% vilket man får vara nöjd med. Dock ingen ny affär för mig under 2018 och jag har heller inte ökat på något där.

Årets sämsta affär i kronor räknat blev ABB som jag tyvärr köpte in mig i lite för tungt och lite för tidigt. -23 000 kr just nu. I procent räknat så är den sämsta affären Ranplan som IPO:ade i somras. Intressant bolag inom mobila nätverk och 5G men sattes alldeles för dyrt på börsen och den har sjunkit konstant sedan start. Lastade av hälften på -25% och ligger nu -50% på den sista slatten.

En annan dålig affär var när jag i somras sålde av Attendo på 74kr och tog in Kindred på 113kr. Attendo handlas idag runt 78-79kr och Kindred har jag snittat ner ända till 81 kr. Lite tokigt Med min lilla “sektorrotation” kan man lugnt säga. Men ligger tryggt kvar med mina Kindred och får i stället åtnjuta en fin direktavkastning till våren.

Årets antiklimax blev Leo Vegas där en fin vinst på ca 50 000 kr kunde realiserats på 105 kr men där jag var naiv nog att underskatta vollan i detta papper och jag sålde tillslut allt på exakt plus minus noll efter Q2 i somras. Sånt är ju bara för tråkigt:).

Årets lärdom - Det är aldrig fel att ta hem en vinst.
Jag har haft många fina lägen att ta hem vinster på under året men valt att passivt titta på i tron om att en ny botten har skapats och att aktien som sämst kommer att konsolideras på de nya höga nivåerna. Så blev det alltså inte. Exempel på bra säljlägen som jag även reagerade på då men inte agerade på.
MTG på 380 kr, jag ligger idag kvar med hela mitt innehav. Paradox på 220-230kr. Sålde allt på 206 kr med en helt ok vinst.
Finns fler fina backtrading exempel också men nöjer mig så här.


Årets utdelningar


Passerade glädjande nog 2017 års nivå och det blev totalt 32 965kr vilket är 5% mer än föregående år. Den här summan kommer jag nog utan problem slå med råge 2019 då jag har ökat upp en del i många av de utdelande bolag som finns i portföljen så som Investor, Sampo, Northwest Healthcare. Har dock inga mål på utdelningarna som många andra utan de får komma som en konsekvens av vad jag köper helt enkelt. Dock så har jag som strategi att ha en viss del utdelande bolag i portföljen för att hela tiden kunna göda portföljen med nya pengar även om inte jag själv har möjlighet att nyspara. 

Portföljen har minskat

Portföljvärdet på Avanza har såklart minskat på pga av negativ avkastning men jag har också gjort uttag under året vilket inte hör till vanligheten. Jag har sålt av aktier för att finansiera mina köp i Hernö Gin samt för att finansiera hyresfastigheten och köpet av vårt fritidshus

Den negativa avkastningen stod för -65 293kr och de totala uttagen med -85 472kr. Totalt en portföljminskning med -150 765kr. 
Är ändå nöjd med att uttagen inte blivit mer än så under året och anledningen är att vi nästan uteslutande har buffertsparat under året på vanligt bankkonto. Så jag har alltså med hjälp av bufferten och Avanza-uttagen klarat av att finansiera köpen av två hus samt lite ginaktier under året.

Måste säga att det är en skön känsla att göra uttag från portföljen! Siffrorna på en skärm förvandlas till något reellt i det verkliga livet. Något att testa alltså om du tillhör de riktiga hardcore-snåljåparna där ute:).

Jag har också återfört aktier i Hernö Gin till Avanza till ett anskaffningsvärde om 89 100kr vilket inte räknas med i min totala portföljstorlek utan det måste jag addera själv. Anledningen är att det är ett onoterat bolag och ingen aktiv handel finns.

Strategi för 2019 är

  • Bygga upp en buffert på 100 000 kr. 
  • Likvid med ca 10% av portföljen. 
  • Så få affärer som möjligt. 
Får hålla det enkelt med aktieportföljen i år och fokus kommer ligga på familj, fritidshus samt förvärv av nya hyresfastigheter. 

Det som kommer kunna ge den absolut bästa ekonomiska avkastningen över tid tror jag är att bygga upp det egna bolaget. 

På återhörande