torsdag 27 juni 2019

Budgivning på gång

Vore skamligt om man inte ens kunde knopa ihop ett inlägg i månaden. Förra inlägget kom i början av maj och jag nämnde där att vi hade ett nytt fastighetsobjekt på vår radar. Mer om det längre ner.

Gällande portföljen så är det rätt stiltje. Inga insättningar bara uttag. Portföljstorleken ligger på dryga 1,3 Mkr vilket jag är nöjd med med tanke på alla utgifter vi haft med husrenovering.
Uppgången för året är 19 %. Bahnhof går sämst i portföljen i år med en nedgång på -30 %. I kronor så har det innehavet minskat med ca 60tkr på ett år. Jag får avvakta Q2 för att se om det är en ny trend med lägre lönsamhet och omsättning eller om det var ett enskilt kvartal som spökade. Med all respekt så förstår jag att man kan inte bedriva ett företag med en linjalrak kurva när det kommer till omsättning och lönsamhet. Ett uns variation får man tolerera. Men siffrorna för Q2 får visa vägen helt enkelt.

Nu till det mer intressanta

Vi är alltså igång att buda på en en fastighet som vi har kollat in i över 2 månader. Lånelöftet är trimmat till en bra nivå och belåningsgraden är 75 %. Vi kommer att plocka upp ett lån på existerande fastighet på 500 tkr för att finansiera de övriga 25 %.
Sen återstår det för oss i bolaget att stoppa in resterande del vilket kommer landa på ca 170-180 000 kr totalt. Överkommlig summa för att mer än fördubbla omsättningen i företaget.

Belåningen är dock ingen man ska skoja bort. Vi kommer att betala en hel del räntor och amorteringen kommer att bli betydande. Vilket kommer leda till att jag kommer att få harva med bokföringen 1-2 år till för att spara ca 30tkr per år på den posten.
Sedan är förhoppningen att kunna leja ut den på en revisionsbyrå. Men samtidigt så är det kul att lära sig bokföring och få lite bättre koll på deklaration och momshantering.

Status för närvarande är att budgivningen är igång och jag räknar med att det kan avgöras under nästa vecka. Spännande tider minst sagt.

Medans många där ute satsar på FIRE (Financial Independence,and Retire Early) så ligger mitt fokus 100 % på bolagsbygge och att i framtiden få jobba i min egen verksamhet som jag själv har byggt upp. Svårt att hitta något mer lockande tycker jag!

tisdag 7 maj 2019

Dags att titta till bloggen


Det var nu väldigt länge sedan jag skrev något på bloggen. Men det är dags att vakna till då det ändå är vår och allt.

Anledningen till frånvaron är ett väldigt intensivt familjeliv (säkert helt normalt:)) med två små barn som tar mycket tid och kraft. Renovering av vårt fritidshus som vi köpte under förra året samt ett heltidsjobb. Har varken kollat av min blogg eller läst några andras bloggar under den här tiden.

Det har medfört att jag har lagt ner väldigt lite tid på börsen. Läser inte ens Börsveckan som dimper ner i brevlådan varje måndag. Blir mest Bamse, Pelle Svanslös och andra barnböcker som konsumeras. Och sen däckar man i sängen. För att sedan vakna upp och gå till jobbet. De senaste månaderna har varit mycket ut av ett ekorrhjul. Men ändå ganska roligt.

Trivs väldigt bra på mitt jobb, för en gångs skull, samt att familjen mår bra och vi har det väldigt bra tillsammans fast jag har jobbat mycket och det har bitvis varit stressigt.

Målet är såklart inte att jobba heltid åt en arbetsgivare utan snarare jobba max 4 timmar om dagen med min egna firma. Men då krävs det lite jobb vid sidan av för att den måbilden ska gå i uppfyllelse!

Investeringarna

När det kommer till aktier och nysparande i dito så har det varit dött. Har plockat ut 200 000 kr från portföljen för att bekosta hantverkare och material för husrenoveringen. Har varit tråkigt att behöva ta ut från portföljen men värdet som vi får av ett fint fritidshus där vi älskar att vara ger mångt mycket mer glädje än några siffror på en skärm. Så jag kan leva med det.

När det kommer till fastighetsbolaget så händer det förhoppningsvis lite mera. Den första och enda fastigheten vi har rullar på bra och vi håller precis på att färdigställa vår första årsredovisning, vilket känns lite högtidligt. Det har varit ett bra år med den kåken och inga incidenter att tala om. Vi har förnärvarande en lokal vakant som vi jobbar på för att hitta en ny hyresgäst. 

Vi kikar just nu på att göra ett förvärv av en ny fastighet som är väldigt intressant för oss. Priset är precis i vårt spann samt att direktavkastningen är tillräckligt hög. Renoveringsbehovet är helt överkomligt och jag ser egentligen inga jättestora risker med själva fastigheten. Största risken är att det finns en lite större kund i en av lokalerna som skulle kunna ge ganska stort genomslag på intäkterna vid en eventuell uppsägning. Men hur som helst ett superintressant objekt och jag hoppas att vi ror hem det.

Vår relation med banken är god och de har gett ok till att gå vidare med objektet. Vi har dock inte förhandlat klart om villkoren för lånen. Så håller just nu på att sammanställa alla hyreskontrakt samt lite olika beräkningar för diverse scenarion av intäktsbortfall för vårt bolag. Räntekänslighet osv.
Gäller att skapa förtroende hos banken och visa att man är realistisk samt att man kan räkna. 

Jag kommer att återkomma med lite mer detaljer kring fastigheten när jag vet lite mer och om vi ror hem affären eller ej. Oavsett så kan jag skriva om själva processen för ett fastighetsköp då jag vet att det är många som efterfrågar det och själva är sugna på att köpa just en liten hyresfastighet. 

Tills dess, på återhörande!


lördag 2 februari 2019

På transaktionsfronten intet nytt



I vårt lilla fastighetsbolag kikar vi konstant på nya objekt att förvärva. De intressannta objekten är tyvärr inte så lätta att hitta till skillnad från börsen där man kan hitta en rad bolag att investera i från den ena dagen till den andra.
Transaktionsmarknaden är med andra ord rätt skral om du, som vi är, begränsade till en specifik region modell ”mindre” rör oss bland objekt 2-6 Mkr.

Sedan vi köpte fastigheten för 1 år så har jag räknat på ca 7 objekt vilket inget av dem har lätt till affär.
Det har främst berott på att intäkterna varit för låga eller att priset varit för högt. Några av de första objekten som vi inte tyckte vi hade råd med för ca 9 månader sedan hade vi absolut köpt idag. Hur kan det ha förändrats så fort tänker ni?

Främst för att vi inte har/eller vill lägga in mer privata pengar in i aktiebolaget. Vi vill alltså att vårt AB ska finansiera nästa förvärv på egna meriter. För att klara det så behöver du en extremt bra lönsamhet eller en uppvärdering som ger dig utökat låneutrymme.

Vi har under året ökat intäkterna med några hyreshöjningar och nya hyresgäster vilket i sin tur lätt till att vi har fått en ökad värdering hos banken och möjlighet att öka på lånen med 40%. Om vi är i behov av det vill säga.

Med de ändrade förutsättningarna, och sett i backspegeln, så skulle vi absolut valt att gå vidare med minst två av de objekt som vi ratade i somras och under våren. Vilket grämer mig lite idag.
Men hoppas på nya chanser. Och det gäller att ha tålamod.

Om chansen upp gäller det att vara beslutsam och göra affären. Inte fega ur bara för att priset råkade bli något dyrare än vad du tänkt dig. Är det ett bra objekt så ska det hålla för att betala ett litet överpris tycker jag.

En annan intressant reflektion är hur mycket noggrannare jag är när jag räknar på fastighetsobjekt än när jag investerar i aktier. En stor orsak till det är nog att det är betydligt lättare att räkna fram en bra ”säkerhetsmarginal” men också måla upp den framtida potentialen och en förbättrad intjäning.

Jag tycker oftast med min egna aktieanalys, att det blir ett höftande med siffor. Tex kolla p/e framåtblickande och historiskt och sätta det i relation till dagens förutsättningar för bolaget.
Men som sagt. Betydligt enklare att att genomlysa ett litet fåmansbolag eller en hyresfastighet än ett komplext börsbolag. Nästan oavsett bransch.