söndag 29 april 2018

Veckan som gått

Har varit en riktigt tummultartad vecka för portföljen. Berg och dalbana då bettingbolagen fick sig en törn när norska politker började vapenskramla med regleringar. En viss återhäming dock mot slutet av veckan.

Protector mitt största innehav släppte en dålig rapport sent under torsdagskvällen och aktien tappade -9,8% följande handelsdag. Rätt saftigt men inte oväntat. Men också helt välförtjänt kan jag tycka.
Då inte alla aktieägare har samma placeringshorisont så kan man inte förvänta sig heller att vi ska agera lika. Min egen horisont sträcker sig många år framöver medans vissa gärna kastar sig ut om ett bolag börjar visa svaget. Det finns många investeringsstrategier som handlar av varandra i orderdjupen och man ska aldrig förvånas av att "marknaden" inte reagear så som man själv önskade.

Problemet med rapporten är att man hade ett riktigt dåligt kvartal skademässigt i Norge, men även i Danmark och vädret spelade en viss roll. Sverige går riktigt starkt i både tillväxt (23,4%) och lönsamhet.

Jag är inte helt tillfreds med Protector som det ser ut efter rapporten. Och det är främst pga man har hög tillväxt men för dålig lönsamhet i försäkringsverksamheten. Ofta när försäkringsbolag är mindre lönsamma på det tekniska resultatet (försäkringsverksamheten) kan de ta igen det på investeringarna i stället. Nu är det betydligt svårare då vi har negativa räntor vilket gör att tex Protector valt att ha en högre andel aktier. Det är också mer riskfyllt och mer volatilt. Detta kvartalet så gick deras aktieinnehav -2,5% vilket påverkadet den totala avkastningen till beskedliga 0,0%. Hade de haft 0% aktier och 100% ränteinstrument så hade de fått ca 0,5% i kvartalet.

De har historiskt varit duktiga på att förvalta kapitalet så man ska inte sälja i panik efter ett dåligt kvartal. Det kan lika gärna se helt annorlunda ut när året är slut.

Historisk avkastning för Protectors aktieförvaltning:


Jag kommer att bevaka utvecklingen noga i Protector och jag vill verkligen se att man kommer ha koll på skadeutveklingen nu. Jag länner mig inte trygg om vi ser skenande skadekostnader samt att tillväxten fortsätter. Det kan kan bara betyda mer problem framöver. Att man tex har fyllt kundstocken med fortsatta dåliga risker där man tagit in dåliga kunder till alldeles för låga priser.
Det kan finns en negativ hävstång som jag ser det med att vara snabbväxande här.

Nya fastigheter under radarn

Har också hunnit med en visning under veckan av en hyresfastighet som jag varit sugen på. Fin kåk med lagom många lägenheter och i ett prisintervall som tilltalar mig.
Däremot så var skicket inomhus inte lika fint som utsidan indikerade så här har det snålats en del av den tidigare ägaren kan man säga. 
Om det ska kunna bli ett köp av det här objektet så måste jag verkligen räkna korrekt då kommande underhåll kommer att kosta och då gäller det att inte ha förvärvat till för högt pris. Jag skulle helst slippa göra några nya affärer kommande månader då det tar på ekonomin att köpa fastigheter:). Och det var inte allt för länge sedan jag handlade sist. 

Vi har precis gått in i en ny föräldraledighetsperiod vilket också kommer gröpa ur ekonomin under en bra tid framöver. Så investeringarna kanske får vänta på sig ett tag...

torsdag 19 april 2018

Fastighetsägarens huvudvärk


Fördelen med att köpa fastighetsaktier tillskillnad från riktiga fastigheter är att någon annan sköter underhållet och allt strul med hyresgäster som missköter sig eller inte betalar.

Efter som jag har valt att köpa en egen fastighet så får jag alltså göra just detta:).
Nu har vi inte problem med hyresgäster som inte sköter sig (ordningsmässigt) men vi har problem med utebliven hyra från en. Som tur är så har hyresgästen sagt upp sig själv och vi har redan ett nytt påskrivet avtal från 1/6.
Dock så har inte aprils hyra kommit in och jag jag har svårt att tro att man kommer att betala för maj också. Vilket har tvingat mig att läsa på betydligt mer om inkasso och Kronofogden vilket har varit lärorikt.
Som det ser ut nu så lutar det åt två månaders uteblivna hyror om vi inte ordnar någon form av avhysning.
Det är såklart tråkiga pengar för oss att vara utan särskilt i uppstarten när vi är i behov av att bygga kassa. Ingen ko på isen men tråkigt.

Vi kommer att såklart rikta en skuld via Kronofogden som med lite tur kan krävas tillbaka så småningom.
Här har jag inte bestämt mig ännu om jag ska anlita inkassobolag som får sköta allting eller om jaghelt enkelt gör det själv direkt via Kronofogden. Lutar åt att jag lejer bort det även om det blir dyrare. Tar rätt mycket tid sånt här och det betalar sig dåligt. Däreemot så är det viktigt att sätta sig in i vilka rättigheter man har som hyresvärd och vilka rättsliga möjligheter man har att agera.

Jag har väldigt svårt att förstå hur man själv kan sätta sig i deras situation då vi inte är de enda som har skulder att driva in. Kan tänka mig att deras liv bara blir svårare och svårare ju fler anmärkningar och skulder man drar på sig.

Annars så är jag väldigt nöjd med fastigheten och tycker att vi gjort ett riktigt bra köp. Vi ligger också i förhandling med ytterligare en hyresägst som vill utöka till större lokaler. Här är vi en bit från ett påskrivet avtal men jag hoppas att vi i alla fall har något klart inom 1-2 veckor. Blir det löst så har vi en solid business med bra kassaflöde.

Portföljen

Aktieportföljen har återhämtat sig under april med besked och ligger ungefär på ATH just nu vilket är dryga 7% för året. Har gjort ett lite större uttag från portföljen under mars på 30 000kr. Så mycket har jag aldrig nallat från portföljen förrut. Var tvungen att sälja av någonting pga lagfart som skulle in för fastigheten och valde då att sälja en del av mitt innehav i Evolution Gaming. Detta var alltså innan den kollapsade. 
I det korta perspektivet så valde jag verkligen helt rätt aktie att sälja. Igår så tjurrusade den tillbaka till strax över den nivå jag sålde på så det kanske hade varit bättre att sälja något annat så här i backspegeln. Men hade inte i min vildaste fantasi kunnat förutspå det snabba raset och uppgången i aktien. 
Nu har jag istället en (väldigt) liten kassa tillskillnad från en liten belåning vilket känns både sunt och befriande. 

Frågan är vad som blir nästa köp? Ny fastighet, akteköp eller privat bostad? Kommer inte kunna prioritera alla tre.








måndag 2 april 2018

Fastighetens första intäkter


En härlig påsk går mot sitt slut och vädret har varit helt fantastiskt. En annan fantastisk sak är att jag nu har bokfört företagets första hyresintäkter samt att vi skrivit ett par nya kontrakt med nya hyresgäster. För närvarande är intjäningen netto (ex moms) för fastigheten 25 000kr/månad.

En tråkig nyhet för oss i samband med att vi skrivit på kontraktet för ett par månader sedan var att två av hyresgästerna i affärslokalerna sa upp sig. Men det har vi nu lyckats ta hand om och skrivit nya 3-års kontrakt med nya hyresgäster. Riktigt skönt att lyckats säkra uthyrningen så här i början när vi är beroende av goda finanser och att bygga kassa.
När våra nya kontrakt kommer igång under året så ökar våra intäkter per månad till 26 720kr. Totalt sett så lyckades vi justera hyran med dryga 20 000kr/år för två av lokalerna. En bra justering tycker jag och det finns fortsatta justeringar kvar att göra på hyresrätterna. Dock inte utan motprestation. En viss justering av standard bör också läggas till i kalkylen.

Vi jobbar nu febrilt med att att ordna uthyrningen av en tom lägenhet som förra ägaren hade till sitt förfogande. Antingen renoverar vi upp den och hyr ut som bostad eller så kommer vi möjligtvis att kunna erbjuda den till en av företagen som hyr av oss som är intresserad av expandera. Båda alternativen är bra och det hela handlar om en förhandlingsfråga då lokalen är i behov av renovering.
Frågan är om vi som hyresvärd ska ombesörja renoveringen eller de själva. Och vad blir då kostnaderna för respektive för de olika alternativen.
För egen del så vill jag lägga ner ner så lite pengar som möjligt i nuläget på renovering och hellre ta en lägre hyra än tvärtom. Men som sagt det ligger under förhandling och vi får se var vi landar. Om den här affären går i lås så har vi 0% vakans och riktigt bra förutsättningar för att kunna investera i fastigheten med vårat fina kassaflöde. Vid 0% beläggning så bör intjäningen per månad hamna någonstans runt 31-33 000kr/mån. Eller ca 380-396 000kr/år.

Lyckats vi hålla kostnaderna på samma nivå som förra ägaren så har vi säkrat ett driftnetto på ca 198 000kr vilket är riktigt bra och ger oss ett helt ok amorteringsutrymme samtidigt som att vi kan ta lite större investeringar. Jag tror dock på sikt att vi har möjlighet att kapa kostnader genom att vara lite smarta med rätt investeringar i energieffektivisering och kanske byta till bergvärme.

Som fastighetsägare är jag väldigt mån om att visa upp en fin fastighet som jag kan vara stolt över och där de boende trivs. Är inte intresserad av att ta alla pengarna och låta huset förfalla.

Kikar just nu på nya objekt och har kontakt med ett par mäklare som har några fina objekt på väg ut.
Ett mål och viktigt milstolpe för företaget är att med egna (företagets) medel ha råda att förvärva. Når vi dit så kommer jag vara riktigt stolt.
Just nu är det egna surt förvärvade pengar som som får stoppas in i företaget för att kunna köpa något framöver.