fredag 30 juni 2017

Avslutning på börsveckan

Idag var en sån dag då jag tänkte jag skulle lägga minimalt med tid på börsen. Helst ingenting alls.
Och varför då?
Jo för att det mesta tycks gå ner och jag har inga planer på att sälja av i en kommande dipp. Svårt med den berömda tajmingen ni vet.
Jag kanske inte la mycket tid på börsen idag men väldigt många korta besök i depån har det ändå blivit.



Dagen började rätt dåligt och min portfölj var ner ca -0,4% hela förmiddagen. Vilket så klart kändes trist då index i vanlig ordning började tugga uppåt och låg istället på ca +0,4%.
Att underprestera mot index med 1 % under en handelsdag känns väl aldrig kul. Då försökte jag istället att lägga ifrån mig mobilen längre perioder för att inte behöva tänka på börsen stup i kvarten.

Även om jag inte vill tro det så påverkas mitt humör beroende hur börsen går. Främst kanske för att jag är fullinvesterad och ingen kassa:). Alltså inte jätteangelägen att ha en bred nedgång på börsen. Även om det skulle gynna mitt månadssparande.

Portföljen har också tappat 4% på kort tid vilket också ligger som en liten våt filt. -33 000kr bara den senaste veckan.

Hur som helst så vände börsen till slut för att stänga på -0,4% och några av mina innehav Attendo, Probi och Nilörn hjälpte till att stänga fredagen på +0,09%. Psykologiskt viktigt att slippa ha det irriterande röda siffrorna på börsskärmen i alla fall.

Så trots en risig start så kändes det ändå som en uppgång fast portföljen slutade näst intill oförändrad.

Med det sagt så påminner en sådan här dag om hur onödigt det är att lägga ner den tiden på att stirra kursgrafer vilket oftast inte ger någonting, såvida du inte ska handla kanske.
Ska eventuellt plocka bort Avanza-appen några dagar för att se hur det känns. Mest som en prövning.

Efter som jag älskar börsen så kommer jag alltid vilja vara uppdaterad med med vad som händer där varje dag. Men att läsa nyheter och PM är en sak men att stirra på kurserna är det minst produktiva du kan ägna dig åt.

Dagens flash-crasch stod Probi för som var nere och touchade 515kr av någon märklig anledning. Vilket också påminde mig av att jag måste lägga några giriga långtidsorders på skamliga priser utifall om enstaka säljare ballar ur nu under sommaren.


Nu sommar och förmodligen minimalt med bloggande.

Lycka till med investeringarna

söndag 25 juni 2017

Uppdatering barnspar

Då jag känner mig inspirerad av Stefan Thelenius barnspar så tyckte jag att det var på sin plats med en liten uppdatering av resultatet nu när halva 2017 har passerat.
Efter som grabben endast är 1 år och 5 månader så är det lite tidigt att fråga ut honom och månadens aktie. Men förväntar mig att det kommer komma tidigare än för genomsnittssvensken i alla fall.

Lillgrabbens ISK är har ett väldigt enkelt upplägg. Jag sätter av 500kr/månaden som fördelas på två fonder. Avanza Zero och Spiltan Investmentbolag.
Eftersom att summorna är väldigt små än så länge så tycker jag det känns rimligare att stoppa in pengarna i fonder där utdelningen sedan investeras automatiskt.

Avkastning 17,55% YTD, jämförelseindex: SIX30 Return

Anledningen till att det blev just de här två fonderna var enkel.
Jag funderade helt enkelt på vilken exponering jag ville ha och beslutet blev då främst mot svensk aktiemarknad. Sedan så var börsen som helhet i en uppåtgående trend och kändes stark. Alltså borde en indexfond ge bra avkastning. Trodde också att chansen att att investmentbolagen skulle överprestera index var större än min egen förmåga att hitta bra riskjusterade case.

Det finns dock ingen självklarhet i att jag kommer att äga dessa fonder om ett år då jag jag kanske tvekar mer kring svenska börsen och kanske väljer en globalfond eller investerar i ett enskilt investmentbolag.

Barnsparet har med råge presterat bättre än min egen portfölj i år (upp 9,2%) och jag tror anledningen till det är att jag har tagit tempen på aktiemarknaden här och nu och investerat därefter. Medans i den stora portföljen så ligger en del långa innehav som kanske inte är så heta just nu men som kommer vara vinnare på sikt.

Detta är ett resonemang som jag kommer skriva om i ett senare inlägg då jag faktiskt börjar tro att min långsiktighet i vissa bolag kan hämma avkastningen.
Nästan alla nya bolag som jag plockat in i portföljen i år har givit ca 20-30% avkastning vilket är klart bättre än portföljen i sin helhet.

Kanske ska jag nollställa större delen av portföljen varje år för att säkra av att jag inte ligger kvar med lågpresterare över tid?

tisdag 20 juni 2017

Att investera i hyresfastighet


Nämnde för någon dag sedan på Twitter att jag övervägde att köpa en hyresfastighet och fick ganska mycket respons. Inte oväntat då jag märkt under åren ett stort intresse för just den typen av investering hos spararkollektivet.
Den fastighet jag nu har kollat på är inte såld än och jag inväntar fortfarande en del kompletteringar från mäklaren innan jag bestämmer mig för om jag vill gå vidare.
Men jag tänkte skriva lite om vad jag tycker är viktigt vid fastighetsköp.

Men då ska ni ha i åtanke att jag inte äger några hyresfastigheter idag och är alltså en novis i ämnet.

Jag har nu kollat runt ett par år efter ett rimligt objekt att köpa i storleksklassen 3-5 lägenheter. Ja ska man ha större en så blir det genast mycket pengar.
Problemet är väl inte lånebördan i sig utan kontantinsatsen som blir väl övermäktig. Vill inte nalla allt för mycket på portföljen heller.

Men trots högkonjunktur och god marknad så lyser objekten med sin frånvaro. Självklart dyker det upp ett intressant objekt då och då men utbudet är generellt skralt i det här "småhus"-segmentet.
Oftast hittar man fastigheter i den storleksklassen på mindre orter runt om i Sverige. Där kan jag tycka att det inte är någon idé att köpa om du inte är bosatt eller har nära anknytning till orten.

Checklista


En checklista är viktigt och behövs när man gör så pass stora affärer som fastigheter är. När man handlar aktier så kan man alltid köpa en liten "bevakningspost" undre tiden man läser in sig i bolaget.
Med fastigheter är det all-in och ofta betydligt större belopp än vad du någonsin skulle våga lägga in i en aktie.

Här kommer några punkter som jag tycker är viktigt  när jag värderar potentiella objekt. 

Marknadsvärdet
För att snabbt stämma av om priset är marknadsmässigt så dividerar du driftsnettot med den kalkylränta som finns för just den orten.
Driftsnettot är intäkter från fastigheten minus alla driftkostnader. Men inte de finansiella kostnader som krävs för att förvärva fastigheten.

Självklart så kan du ha en egen kalkylränta som Du vill ha för att gå in i en fastighetsinvestering. Men det är marknaden som sätter priserna och det finns nästan alltid ett konsensus kring var kalkylräntan ligger på just den orten/kommunen. 
Är du osäker så kan du alltid prata med det lokala bankkontoret. De har koll på detta.

Ex: 225 000kr(driftsnetto)/0,05%(kalkylränta 5%)=4 500 000kr(marknadsvärdet) 

Oftast så finner du objektet på kronan exakt när du räknar på det här viset. Så uppenbarligen har mäklaren också gjort så.

Direktavkastningen 

Här kollar du snabbt vad fastigheten har för direktavkastning på det pris som är begärt. 
Du dividerar driftsnettot med pris på fastigheten. 225 000kr/4 500 000kr=0,05 alltså 5%.

Finansiering
Var väl förberedd inför ansökan om lånelöfte. Ha med dokumentation kring hyror, driftkostnader och en ekonomisk plan för den framtida driften. Efter som jag (eller du) är grön inom den här branschen så finns de en automatisk skepsis hos banken mot oss förstagångare.

Schablonen för underhållskostnader för en hyresrätt ligger på 450kr/m2 och år. Det är trots allt en schablon som gör din kalkyl rätt defensiv vilket minskar risken för felberäkningar.

Minst 75% belåning vill jag ha. Annars blir förtjänsten för liten och insatsen för stor. Det är också lite grejen med fastigheter att få en viss hävstång med hjälp av belåningen.

Skulle jag ha ett mindre fastighetsbestånd skulle jag absolut vilja ha lägre belåning totalt sätt men på mitt första köp kan jag tänka mig lite högre lån.

"Lynchning" av hyresmarknaden

Med "lynchning" så menar jag att man likt Peter Lynchs som var ute bland "folket" och företagen "på stan" för att själv skaffa sig en uppfattning om hur vida produkterna säljer eller står sig mot övriga. Hur många kunder dyker upp i butiken osv?

Men i detta fall så gäller det att kolla upp hyresköer hos de privata eller kommunala fastighetsbolagen. I vissa småstäder i landet kan det trots allt vara ett par-tre års kö för att få en 
3:a eller 4:a vilket för dig är viktig information när du kalkylerar risken för vakans.
Vem kunde tro att det kan vara bostadsbrist i småorter i Norrland tex? Men exempel på det finns.

Intervjua grannar eller de boende för att få en uppfattning om huset och dess hyresgäster. Kanske lite väl integritetskränkande spionage men kanske kan ge dig en viktig pusselbit. Dock inget jag själv testat.

Prata också med banken då de brukar ha koll på den lokala bomarknaden och dess vakanser.

Hyresnivåerna

Här vill jag få information kring alla hyresavtal och hur vida justeringar har gjorts under åren. 
Har man justerat upp hyrorna som man ska enligt de förhandlade indexjusteringarna? Har hyrorna justerats till marknadsmässiga nivåer efter man har tagit större renoveringar?

Här kan det annars finnas "dolda värden" i fastigheten om det visar sig att hyrorna har släpat efter eller att man inte har justerat tillräckligt när standarden har höjts. 
Högre hyresnivåer ger ett högre driftnetto som i sin tur ger högre direktavkastning och högre marknadsvärde. 

Renoveringsbehovet

Här gäller samma princip som om du ska köpa ett hus. Inga skillnader direkt.
Hur gamla är vitvarorna? Behövs det badrumsrenovering inom närmsta åren? 
Hur ser det ut med fukt och ventilation i fastigheten? Ta del av senaste OVK- och radonbesiktningen?
Uppvärmningskälla? Vad skulle det kosta att byta? Har jag råd att ta någon större kostnad för detta under kommande 3 år? Hur ska jag kunna lösa det finansiella? 

Ja listan kan göras lång på de saker som man behöver besikta innan ett fastighetsköp. Här behöver man ta hjälp av en kunnig person för besiktning om man själv är oerfaren. 

Engagemanget 

Kanske inte en checklista för fastigheten men en viktig punkt för en själv att tänka till över.
Engagemanget måste finnas. De kan vara krävande att vara jour dygnet runt för sina hyresgäster eller vara tvungen att göra brandkårsutryckningar för att fixa eventuella småfel.

Det mest naturliga är att leja bort fastighetsskötseln. Men då är frågan om man har råd? Har man råd med ett företag som debiterar dyra pengar för att man varit och bytt lampor i trapphuset eller bytt vattenlås i ett badrum?
Sådant vill man såklart slippa på sikt men kanske rimligt att göra en del av jobbet i starten av sin karriär.  

Slutligen


Jag resonerar i alla fall så här.
Självklart måste man få ihop siffrorna och kunna förutsäga så många risker som möjligt. Men jag anser inte att det måste bli en fantastisk affär på kort sikt där fastigheten ska avkasta 6-7% från dag ett.
Kanske kan det bli ett förlustår eller break-even pga en del renoveringar men du ska i så fall veta när du kommer kunna vända till positivt kassaflöde igen.

Jag tycker man kan jämföra med att starta ett företag. Då är man nästan inställd på att man kanske inte kommer att kunna plocka ut några pengar det första året (beror såklart på vad du jobbar med) men när du ska köpa fastighet så förväntas det att vara lönsamt från dag ett. 

Så för oss som verkligen vill ge oss in i detta så kan det vara bra att bara komma igång och inte stirra sig allt för blind på avkastningssiffrorna. 
Man lär sig nog bäst under vägen och varför inte starta smått för att sedan växla upp om man tycker det är kul?

Vill du har ett bra räkneexempel på hyresfastighet så rekommenderar jag att du läser följande inlägg om ämnet från bloggen Rika Tillsammans.

tisdag 13 juni 2017

Viktning av portföljen fortsättning...

Har gjort en lite snabb koll av portföljen och beslutat mig för att ha minst 10% high yeild.  Det ska vara papper med hög direktavkastning tex 6% eller högre. Det kan vara preffar, aktier eller REITS.
Det motsvarar ca 120-125.000kr med nuvarande portföljstorlek.

Anledningen är att jag vill ha en ström av utdelningar som kontinuerligt fyller på portföljen men inte heller ligga för tungt då kursutvecklingen inte kommer vara den bästa. Men ett sätt att dra ner risknivån och volatiliteten i portföljen helt enkelt.

Idag ligger jag med ca  7% hight yeild och de papper jag har valt där är SAS pref och NorthWest Healthcare Properties (REIT).
Kommer därför att vikta upp med liknande bolag tills jag kommer upp till 10%.

Kommer eventuellt öka i båda ovanstående. SAS pref har en inlösenkurs på 525kr 2018 och den kan bli intressant om den börjar komma ner lite till. Pga hög yeild så är det inga problem att köpa den strax över inlösenkursen i min värld.



Har köpt in mig lite grann i Corem Property pref idag med blygsamma 70 aktier på 147,50kr samt lagt en del köpordrar på lite lägre kurser som jag hoppas på att få fiska upp inom kort.
Corem pref har en inlösenkurs på 250kr och har tappat rätt mycket sedan toppnoteringarna kring 205kr.

Nuvarande direktavkastning 6,7%.

Så har idag viktat upp med 0,5% till i dessa aktieslag och det återstår 2,5% till.

lördag 10 juni 2017

Intresserad av att köpa skog?


Det är i alla fall jag.
Familjen äger en hel del skog redan och min del i ansvaret borde därför vara att öka på beståndet innan jag lämnar över arvet till mina barn. Således så känner jag mig inte särskilt stressad att jag måste köpa nu men någon gång när ett tillfälle dyker upp bör jag slå till.

Tyvärr så lyser fyndmöjligheterna med sin frånvaro när det kommer till skog och det känns som att skogen under lång tid har agerat som parkeringsplats för lite mer förmögna människor som vill bredda investeringsportföljen och samtidigt åtnjuta nya skattefördelar.
Ett ökat intresse för jakträtter har också bidragit till att dra upp priser på små fastigheter runt om i landet. Häftigt att få jaga i sen egen skog kan jag tänka mig att många tycker.
Överlag så är sentimentet positivt kring skog som en investering på långsikt vilket påverkar vad köparna är villiga att betala vilket driver på skogspriserna.

Nollräntan har gjort att även mindre attraktiva skogsfastigheter säljs för rekordpriser trots att man har avverkat ett större bestånd och inte brytt sig om att plantera nytt. Rabatten uteblir ändå. Likaså om skiftet har en form av en liten tunn och smal kil långt in i skogen och saknar vettiga vägar så lyser rabatten med sin frånvaro. Välarronderat ska det vara.

Att värdera skog

Men det är mer än bara priset per hektar eller hur mycket du får betala för virkesförrådet som spelar roll. Tillgängligheten till vägar kan vara minst lika viktigt.
Ett skifte som angränsar till en landsväg samt har en bra vegetation och framkomlighet kommer vara gynnsamt kostnadsmässigt vid framtida gallringar och avverkningar vilket motiverar ett högre pris.

Men kanske det viktigaste är att få köpa en fastighet som angränsar till ditt befintliga. Stort plus!

Åldersklasserna i beståndet är också avgörande. Det är ju åldern på skogen som visar på när du faktiskt kan "ta en vinst". Alltså plocka ut riktiga pengar från skogen.

Skogen växer såklart varje år och på din fastighet med x antal kubik per år vilket ger ett ökat värde i kronor. Men det är långt ifrån säkert att det är pengar som går att plocka ut om den största tillväxten ligger i ung eller nyplanterad skog.

Förutom slutavverkningen så är det först när du kan gallra som du får betalt för din skog. Den lilla skogsägaren ägnar sig oftast åt att plocka ut lite ved också för att sälja. Helst svart såklart:).

Viktigt också att köpa en skog som är välskött. Att föregående ägare har röjt, gallrat och tagit hand om skogen. Viltskador kan också vara en faktor som skapar bestående skador och urholkar stora värden.
Tanken med en framgångsrik skogsekonomi är att producera sågtimmer av tall eller gran. Det är där det görs pengar. Inte genom en dåligt skött skog som bara kan generera massaved.

Räkneexempel

Tänkte att jag skulle kolla på en slumpvald skogsfastighet som är ute nu för att se om det går att göra några pengar här.
Jag har valt den fastigheten i mellansverige som ligger ute till salu hos LRF. Går igenom några nyckeltal för att snabbt skaffa oss en uppfattning. 

Pris: 3.900 000kr


Totalarea
102,3 ha
Skogsmark
95,4 ha
Skogsimpediment
5,8 ha
Väg och kraftlednig
0,8 ha
Övrigmark
0,3 ha
Virkes-förråd
11 321 m³sk










Med ett enkelt överlag så kan man se att vi får måste betala 38.000kr/ha.Till synes ett lite högre pris per hektar än vad du annars kan hitta i regionen. Men då får man ta i beaktande att man är omgiven av bra vägar och att det är ett fint sammanhängande skifte. Betingar en viss premie.  

Vi kollar också vad vi får betala för pris per skogskubikmeter. 
3.900 000kr/11321m3sk=344kr/m3sk. Något högre intervall här då snittet i regionen snarare ligger kring 325kr/m3sk. 

Vi betalar något så när marknadspriset per hektar samt per skogskubikmeter (snitt 350kr/m3sk i mellansverige). Ingen överraskning alltså. 
Vi kan i alla fall se att det inte är något felprissatt fynd. 

Men nu behöver vi leta lite noggrannare i prospektet för att se om vi finner något mer aptitligare som kan försvara ett köp.

Ett stort plus är fastighetens arrondering (uppdelning). Inga hektar som är fördelade på en långsmal kil som sträcker sig flera kilometer utan ett fin inrutad rektangel helt enkelt. 

Nu måste vi också titta på skogens "balansräkning". Vilka tillgångar har fastigheten?
Det gör vi bäst genom att kolla på huggningsklasserna.


Det jag kollar först är fördelningen mellan barr/lövskog. Här har vi 66% Gran, 21% Tall och 12% löv.
Men man har uppenbart gynnat granen här eftersom det inte är så mycket tall på uppgång när man kollar på röjningsskog och gallringsskog. 
Gran växer lite snabbare än tall och har dessutom ett högre massa- och timmerpris än tall. Alltså positivt för framtida ekonomin med andra ord. 

Ingen kalmark vilket är positivt. All skogsmark har skog och träden jobbar dygnet runt för att avkasta åt dig. Det man ska se upp med är hur stor areal som kräver röjning. 
I detta fall 34,7ha som behöver röjas eller åtminstone inom ett par år. 

Röjning är bara kostnader kortsiktigt och ger ingenting tillbaka förutom framtida avkastning. Dessutom tidskrävande för dig som skogsägare om du inte väljer att leja bort. Här hade jag gärna sett en mindre andel röjning då vi nu hamnar på hela 35% av fastigheten. Mycket tråkjobb döljer sig här. 

Beroende på hur skogens ålder kan du också räkna ut ett gallringsvärde på den skog som klassas som G1 och S1. 
Då behöver du konvertera från skogskubikmeter till fast kubikmeter under bark (m3/fub). 
Det är nämligen det måttet som du får betalt för. 
Man brukar räkna av skogskubikmetern med 0,84 för att komma ner till m3/fub. Man brukar också räkna på ett uttag på 1/3  av skogen vid gallring då du knappast kan blåsa ner allt. 

Som exempel så kan vi ta G2 7 311m3*0,84=6 141m3/fub Möjligt uttag 1/3=2 047m3. 
2 047*250kr(massapris gran)=511 770kr.
Så en halv miljon för den gallringen skulle det kunna inbringa. Sedan så ska det också dras av för kostnader för gallring men nu räknar vi grovt.

För S1-skogen så kan vi räkna på samma sätt. 2634m3*0,84=2212m3/fub. 2212/3=737.
737*250=184 380kr

Så totalt skulle du kunna gallra för ca 700.000kr på den här fastigheten. Inte så illa faktiskt.
Efter som jag har kollat medeldiameter på granen i S1 och ansett att den är ganska tunn så antar jag att avverkning inte är aktuellt utan endast gallring som ger massaved. Medeldiametern på S1 är ca 18-20cm. 

Om du som läser detta själv är skogsägare eller bara kunnig så får du gärna lämna feedback på mitt räkneexempel! Tanken är att räkna grovt för att se potentialen och har jag missat något så fyll gärna i.

En stor del av virkesförrådet ligger i kategorin gallringsskog G1 vilket är bra för då har passerat det yngsta steget i tillväxten och du kan här få inkomster från vedförsäljning och massaved vid gallringen. 
Det är ett ganska stort bestånd som kommer vara värt mycket pengar på sikt. Du hittar sällan fastigheter med motsvarande virkesförråd slutavverkningsålder. 
De pengarna har man tagit hem innan en försäljning.

Boniteten


Ett viktigt nyckeltal när du värderar skog är boniteten vilket kan jämföras med en akties/bolagets vinsttillväxt. 
Boniteten varierar stort i landet från 1,5 i norraste delarna till 12-13 i de södra. 
Då boniteten förklarar tillväxttakten i m3sk per hektar så ser man också snabbt varför skogspriserna skiljer sig så pass mycket i landet. Vilket också är helt rimligt. 

I detta fall så uppvisar fastigheten en medelbonitet på 6,7 vilket är högt om man jämför med regionen som helhet där man snarare hittar siffror runt 5 till 5,5. 
Om värdet per m3sk är 344kr och det växer med 6,7/ha blir det totalt en tillväxt på 219.000kr per år i tillväxt. Dock ett väldigt teoretiskt antagande som snarare syftar till ett försäljningsvärde och inte ett värde som du kan plocka ut i kronor.
Men trots det så visar det på att det finns ett fint värde som ökar på sikt och som också kan konkurrera med avkastningen på börsen. Riskjusterat i alla fall.

Men att köpa skog med belåning likt bostäder är ingen höjdare. Tror snarare på en maxbelåning om 50% för det ska vara försvarbart. 

Som sagt. Mycket kostnader initialt som skogsägare och inkomsterna ligger långt fram i tiden. 
Du bör vara ett stort intresse för att det ska vara intressant att köpa till dagens nivåer. Och det är det för mig. 

Jag kommer inte att slå till på den här fastigheten då det handlar om för stora pengar. Men den är helt klart intressant jämfört med andra objekt som varit ute sett till arronderingen och boniteten samt att det finns mycket "äldre" ungskog som är på gång. 

För den som har ett rejält överskott av likvider så skulle det kunna vara en perfekt pensionsförsäkring. 3.900 000kr är ett rimligt pris och kan motivera ett köp. 






fredag 9 juni 2017

Att vikta sina innehav

Jag lider fortfarande av en uppfattning att min portfölj är ganska liten. Trots att den i mina ögon börjar växa sig ganska stor (allt är relativt).
Det var trots allt knappt 4 år sedan som jag och frun slog ihop vårt sparande vilket då uppgick till ca 140 000kr. Inte särskilt mycket för två personer.

Sedan dess har vi skjutit in ganska stora belopp från buffertkonton, sparande, bonusar och utdelningar vilket tillsammans med en hygglig avkastning har tagit den till mer respektabla nivåer. I skrivande stund 1.250 000kr.

För fyra år sedan så hade jag som krav att jag skulle lägga in minst 10.000kr vid ett nytt aktieköp, annars skulle beloppet bli allt för betydelselöst och portföljens totala avkastningen skulle inte påverkas nämnvärt.
Innehavens storlek förändrades allt efter som portföljen växte och 10.000kr blev 25.000kr för att sedan bli 50.000kr och nu kanske det borde vara betydligt mer än så.  Att plocka in ett nytt bolag idag för 10.000kr är i det närmaste lönlöst då avkastningen i absoluta tal blir alldeles för liten.

Mentalt så har jag dock inte hängt med i den mån portföljen har stuckit iväg och jag kan se att jag har kvar en del bolag med samma viktning i kronor som jag hade en gång i tiden. Bahnhof för ca 60.000kr. Kopparbergs 70.000kr. Disney 50.000kr, Starbucks 43.000kr och Kinnevik 39.000kr för att nämna några..

I de bolag jag köper in idag så försöker jag vara lite mer "aggressiv" i mina köp även om bolaget inte viktar mer i procent än vad tex Disney gjorde en gång i tiden.

Exempel på det är AOJ som jag köpte för 76.000kr och som idag är värt 106.000kr och Catena Media som jag köpte för 103.000kr och idag är värt 105.000kr.
Har försökt att stretcha lite i inköpen även om det tagit emot:). Lever fortfarande med bilden av att 50.000kr i inköp av ett nytt bolag är väldigt mycket pengar. Men om jag ska lyckats få någon större fart i avkastningen så kan det behövas att gå in betydligt tyngre i de bolag som jag plockar in framöver. Eller vikta upp mer i de befintliga.

Hur som helst så kan det vara bra med en portföljstrategi i stället för att låta saker bara bli som de blir.

Min "strategi" är att äga max 20 bolag för att jag vill sova hyfsat gått om natten. Vill heller inte vara viktad allt för tungt i något bolag då jag tror att något skit kan hända i alla bolag.
Det jag nämner ovan är ju en ganska generell strategi och pekar inte på något särskilt kring vilka branscher, konkurrensfördelar, skalbarhet, marginaler eller så.

Däremot så kan jag tänka mig att trots många bolag att ändå vikta upp vissa av dem upp till 15%. Mer än så tror jag inte att jag vill sträcka mig.

Jag mår bäst när jag inte behöver oroa mig över pengarna och portföljen. Men däremot så kanske man ska ta en tids nervositet/ångest för att nå högre avkastningsnivåer:)?

Inte lätt för mig att ha en koncentrerad portfölj och inte heller roligt när du har många innehav och du märker att du är rejält underviktad i portföljens starkast lysande stjärnor.

Min strategi kommer säkert att ändra sig kommande år med mer erfarenhet och bättre kunskap i bolagen och vilka bolag som är köpvärda eller inte. Men fram tills dess blir det lite som nu att jag testar mig fram och köper lite här och lite där...

onsdag 7 juni 2017

IPS-kontot

Jag redovisar sällan några specifika konton i portföljen utan buntar i hop alla till ett och samma. Vilket också är rimligt eftersom jag inte har några särskiljande strategier, förutom för kapitalförsäkringen som rymmer främst utländska bolag pga källskatten.


Jag har dock ett litet IPS-spar som som aldrig riktigt han byggas upp innan skattereglerna ändrades. Satte av ca 400kr i månaden som sattes in i Avanza Zero och HM.
Jag valde HM eftersom jag trodde på långvarig och stabil tillväxt i det bolaget.

Men ack så fel jag fick. Medans jag under ca 9 år avkastade ca 16% på HM (exk. utd) drog indexfonden iväg med hästlängder.
Jag bestämde mig därför (lite sent) att sälja alla HM vilket gjordes till 244kr. för att gå lite "all-in" i någon annan aktie.
Valet blev Sobi viket jag köpte i höstas och sålde nyligen på 134kr. Blev en bra vinst på 30%.

Köpte sedan in HM igen på 218kr för någon vecka sedan för att sedan sälja den på 222,50kr när Carnegie kom med en mer negativ syn på kommande försäljning och upprepar sälj med en riktkurs på 200kr.


"Försäljningsmomentum har fortsatt att försämras under de senaste sex månaderna och ett dramatiskt skifte i konsumenternas beteende verkar vara huvudskälet till H&M:s problem. Väsentliga åtgärder har vidtagits för att förbättra bolagets omni-channelerbjudande, men vi misstänker att det kommer att ta lång tid att vända trenden och vi fruktar att försäljningen och vinsten per butik kan fortsätta att försämras på kort och medellång sikt"

Kände mig lite villrådig och det kändes rimligt att vändningen i HM inte riktigt var här ännu. Botten inte nådd än. 
Slängde således ut HM igen på 222,50kr och hoppade in i Xvivo. samma dag. För er som inte känner till Xvivo så är det ett medicinteknikbolag som utvecklar metoder för att hantera organ utanför kroppen mellan transplantationer. 
Blev intresserad när Pareto tog upp bolaget på köp så har läst på en del men kan inte säga att jag har full koll ännu. 

Hur som helst är jag glad att jag var snabbfotad i HM och blir det dags att kliva på igen så göra jag gärna det till lägre kurser. 
Måste också säga att Morgan Stanley har haft mycket rätt om HM den sista tiden. Framför allt om den minskade försäljningen per m2 som man lyft fram. Och nu får vi se hur det går med deras riktkurs på 150kr.

Enbolagsstrategin har onekligen funkat bra i år. Kanske borde tillämpas mer i den stora portföljen?
Men det känns betydligt enklare att få bra avkastning med en liten summa pengar än med en stor. Eller hur?
 

torsdag 1 juni 2017

Utdelningar och sparande maj månad

Maj går mot sitt slut och hög tid att summera de viktigaste portföljhändelserna.

Utdelningarna för maj är rekordhöga och på intet sätt representativa för resten av årets månader. Tyvärr..:)


Utdelningarna


Totalt 18 811kr efter skatt. 
En riktigt trevlig summa som verkligen gör skillnad för portföljens totala avkastning. Utdelningarna har återinvesterats direkt och det blev bla 300 nya aktier i Leo Vegas. Har även köpt 200 aktier i NothWest Healthcare.

Utdelningen från vårt större onoterade innehav trillade in nu i slutet av månaden och det blev 
50 000kr efter skatt. Direktavkastningen på bruttoutdelningen ligger på hela 40%. Ingen direktavkastning man hittar på börsen direkt. 
Dessa pengar har stoppats in på Avanza och betat av belåningen till nära noll. 

Totalt 67 044kr i utdelning för maj vilket är en väldigt betydande summa för oss. Nu är det ju bara de börsnoterade aktierna som syns i Avanzas utdelningsgraf och det är egentligen bara den jag går efter när jag kalkylerar passiv inkomst:). Utdelningar från de onoterade innehav ser jag mer som en extra 
injektion i sparandet.

Totalt så ligger utdelningarna för året på 24 163kr. Det troliga är att jag inte lyckats komma över förra årets nivå. Av en anledning. Jag har sålt Akelius pref, Alm pref och Saltängen. Tre aktier som hade riktigt hög direktavkastning. 

Nu är inte mitt mål hög utdelning i sig utan en god långsiktig totalavkastning. Men det är klart att det vore kul om man ändå kunde växa utdelningarna årsvis. 
Men men. Året är inte slut än och vi får helt enkelt se var jag hamnar.  
   

Sparandet

Än så länge så har jag fört över de 50 000kr som vi fick genom vårt onoterade innehav. Om jag ska följa min ordinarie sparplan så ska 10 000kr från lönen också gå till portföljen. Nu har jag valt att sätta av 10 000kr till buffertkontot istället pga att vi sätter av mycket pengar till portföljen ändå.
Jag ska ändå försöka att pressa in några tusenlappar. Kanske att jag kan flytta över 5 000kr till under månaden.

Portföljen har avkastat ganska bra hittills och jag ligger strax under index vilket jag är rätt nöjd med. Tror på fortsatt uppsida under året för innehav som Amhult2, Protector och Catena Media.

Uppdatering av innehaven kommer inom kort.