Aktiebolaget och kassaflödet från hyresfastigheten

Jag kommer fortsättningsvis skriva lite kortare inlägg då jag tycker det tar för lång tid att snickra på längre. Risken blir stor att frekvensen faller betydligt och att mitt egna intresse svalnar. 

Det jag har kollat på när jag varit på jakt efter en hyresfastighet är att hitta ett objekt som är lagom stort. Kanske 4-6 lägenheter. Intäkter på 250-350.000kr per år och ett driftnetto på en bra bit över 100.000kr per år.
Ligger man i den storleken så blir inköpspriset också rimligare såvida man inte köper något i våra storstäder. Då blir det hiskeligt dyrt oavsett.

Men runt 300.000kr plus i intäkter så börjar det bli ett lite mer meningsfullare kassaflöde. Pengar som kan finansiera investeringar helt enkelt.

Kassaflödet

Kassaflödet från fastigheten är följande och är hämtat från förra årsredovisningen:

Totala intäkter utan vakanser  334.000kr

En lägenhet är nu vakant då den förre ägaren har använt den som övernattningslägenhet. Ser inga problem att kuunna hyra ut den men den behöver ett fräschare kök.
Har räknat på en låg hyra (3.500kr) då det är en liten 2:a och inte toppstandard så då hamnar vi på ca 334.000kr/år för hela fastigheten.

Kostnader 150.149 kr (värme 79.000kr)
Underhåll 38.595 kr
Fastighetsskatt 6.258kr

Summa kostnader 195.002 kr

Netto: 139.000kr. 

Nu är inte nettot alla pengar som vi kommer kunna behålla då vi måste lägga till amortering samt väljer att ha andra kostnader som inte är redovisade av förra ägaren. Tex leja bort mer förvaltning för att nämna något.
Men vi kommer nog att försöka göra en del själv första året för att snåla lite och få koll på ekonomin så vi inte hamnar i en dålig sits det första vi gör. Vi vill undvika att behöva göra aktieägartillskott på en gång.

Hyrorna är totalt sätt väldigt låga i huset men har också en del att önska i standard när det kommer till kök och badrum. Övriga ytskikt är i bra skick och väl omhändertaget.
Potential finns helt klart att justera upp dessa till mer rimliga hyresnivåer men då också efter man tagit en renoveringskostnad.

Det får bli en renoveringsinsats varje år men kanske ingenting mer än vanligt underhåll för innevarande år så vi hinner bygga lite kassa.

Aktiebolaget

Vi har nu startat ett AB som vi förvärvar fastigheten via. 

Den tråkigaste kostnaden i hela fastighetsköpet är lagfartsavgiften som är på 4,25% av köpeskillingen till skillnad mot 1,5 % för privatpersoner samt en administrativ avgift på 825kr. Sedan så har man kostnaden för för att bilda själva aktiebolaget och det är 1.900kr. 

När man fått godkänt för sin ansökan hos Bolagsverket så måste man starta upp ett bankengagemang hos sin bank så man kan föra över de 50.000kr som är det aktiekapital som man minst behöver för ett aktiebolag. 

När det är gjort så kan man betala in pengar för handpenningen till bolaget. 

Vi kommer nog att ställa ut våra inbetalningar för handpenning som ett lån till företaget som är fritt från amortering och räntor då vi inte kommer ha något behov av att köra något ränteupplägg kommande år. 

Det skulle kunna vara positivt försåts att ha räntekostnader som vi skulle kunna dra av på skatten. Men efter som vi räknar med inte göra någon vinst första åren så vill vi inte belasta resultatet med onödiga kostnader. Beroende på hur ekonomin fortlöper så kanske vi gör om lånet till en högre ränta framöver. 

Så kommande månader kommer kantas av en hel del stora kostnader för min del i form av lagfart, aktiekapital och handpenning. Det kommer påverka mina möjligheter att spara något överhuvudtaget, så jag tror inte att jag kommer kunna tillföra ett endaste öre till aktieportföljen kommande 3 månader. Vilket inte har hänt på många år! Tråkigt men fullt rimligt.

Trevlig söndag