Uppvärdering av hyresfastigheten

Börsen går riktigt dåligt och min portfölj likaså. -2,9% för året.
Som tur är så sysslar jag inte bara med aktier som minskar i värde utan gnetar också på i det tysta med hyresfastigheten.
Vi (jag och mina två kollegor) ligger nu på 100% uthyrningasgrad vilket är riktigt bra. Det i kombination med ett par hyreshöjningar har gjort att intäkterna är en bit högre nu än när vi köpte den i januari i år.

Strategin är enkel. Öka intäkterna, minska konstnaderna, uppvärdera fastigheten. Ta sedan upp nya lån som kan finansiera nya förvärv fast bibehålla samma belåningsgrad. Vi amorterar också på 25 år vilket är ett bra tempo.

Hur som helst så var jag i kontakt med min bankman och skickade över alla våra kontrakt på uthyrningar och bad om en ny värdering. Han räknade lite konservativt och gav oss en värdering som låg 43% över vad vi köpte fastigheten för. Banken brukar värdera mer konservativt än vad en mäklare gör så jag känner mig rät trygg över att det inte är någon glädjekalkyl.

Vi köpte fastigheten för 1,4Mkr och den nya värderingen blev 2 Mkr. Även det rätt lågt tycker jag. Men den värderingen kommer att öka i takt med att vi göra några större renoveringar tex fönster och fasad.

Men vi har alltså en värdeökning på 43% redan under vårt första verksamhetsår. Avkastningen på investerat kapital blir då goda 71% om jag nu räknar rätt. Värdeökningen= 600 000kr/350 000kr (eget kapital)= 1,71 eller 71%.

Extremt mycket bättre avkastning än min aktieportfölj med andra ord. Jag har dessutom lagt ner mindre tid på fastigheten än vad jag lagt på börsen i år.

Förvärv

Tack vare fastighetens nya värde så kan vi alltså höja belåningen med 450 000kr (600 000*0,75%) och fortfarande bibehålla 75% belåningsgrad. 

450 000kr är för oss ett väldigt viktigt tillskott när det kommer till att finansiera en ny fastighet. Utan dessa pengar så skulle det dröja väldigt länge innan det skulle kunna bli en ny affär.

Vi har dessutom en kassa på nästan 200 000kr samt en kredit på 100 000kr. Så det finns lite extra att skjuta till om det skulle behövas. Samt egna medel förstås. Men vi vill undvika att stoppa in mer pengar om vi inte behöver då alla tre dras med hus och privata renoveringar.  Men eftersom lagfartskostnaden för AB är på höga 4,25% av köpeskillingen så slukar den en hel del pengar tyvärr. Då blir det billigare att köpa i egen regi.

Har under en tid haft en betydligt större fastighet under lupp och dribblat med siffror fram och tillbaka men hamnar i samma slutsats gång efter gång. Och det är att den är för dyr och att avkastningen för låg. Hyrorna i den kåken ligger också rätt högt så det finns inte mycket att göra på den fronten. Blir till att avvakta helt enkelt! Hade hoppats på ett till köp i år men nu blir det till att vänta in och se vad 2019 har att erbjuda.