Uppvärdering av hyresfastigheten

Börsen går riktigt dåligt och min portfölj likaså. -2,9% för året.
Som tur är så sysslar jag inte bara med aktier som minskar i värde utan gnetar också på i det tysta med hyresfastigheten.
Vi (jag och mina två kollegor) ligger nu på 100% uthyrningasgrad vilket är riktigt bra. Det i kombination med ett par hyreshöjningar har gjort att intäkterna är en bit högre nu än när vi köpte den i januari i år.

Strategin är enkel. Öka intäkterna, minska konstnaderna, uppvärdera fastigheten. Ta sedan upp nya lån som kan finansiera nya förvärv fast bibehålla samma belåningsgrad. Vi amorterar också på 25 år vilket är ett bra tempo.

Hur som helst så var jag i kontakt med min bankman och skickade över alla våra kontrakt på uthyrningar och bad om en ny värdering. Han räknade lite konservativt och gav oss en värdering som låg 43% över vad vi köpte fastigheten för. Banken brukar värdera mer konservativt än vad en mäklare gör så jag känner mig rät trygg över att det inte är någon glädjekalkyl.

Vi köpte fastigheten för 1,4Mkr och den nya värderingen blev 2 Mkr. Även det rätt lågt tycker jag. Men den värderingen kommer att öka i takt med att vi göra några större renoveringar tex fönster och fasad.

Men vi har alltså en värdeökning på 43% redan under vårt första verksamhetsår. Avkastningen på investerat kapital blir då goda 71% om jag nu räknar rätt. Värdeökningen= 600 000kr/350 000kr (eget kapital)= 1,71 eller 71%.

Extremt mycket bättre avkastning än min aktieportfölj med andra ord. Jag har dessutom lagt ner mindre tid på fastigheten än vad jag lagt på börsen i år.

Förvärv

Tack vare fastighetens nya värde så kan vi alltså höja belåningen med 450 000kr (600 000*0,75%) och fortfarande bibehålla 75% belåningsgrad. 

450 000kr är för oss ett väldigt viktigt tillskott när det kommer till att finansiera en ny fastighet. Utan dessa pengar så skulle det dröja väldigt länge innan det skulle kunna bli en ny affär.

Vi har dessutom en kassa på nästan 200 000kr samt en kredit på 100 000kr. Så det finns lite extra att skjuta till om det skulle behövas. Samt egna medel förstås. Men vi vill undvika att stoppa in mer pengar om vi inte behöver då alla tre dras med hus och privata renoveringar.  Men eftersom lagfartskostnaden för AB är på höga 4,25% av köpeskillingen så slukar den en hel del pengar tyvärr. Då blir det billigare att köpa i egen regi.

Har under en tid haft en betydligt större fastighet under lupp och dribblat med siffror fram och tillbaka men hamnar i samma slutsats gång efter gång. Och det är att den är för dyr och att avkastningen för låg. Hyrorna i den kåken ligger också rätt högt så det finns inte mycket att göra på den fronten. Blir till att avvakta helt enkelt! Hade hoppats på ett till köp i år men nu blir det till att vänta in och se vad 2019 har att erbjuda.  

Börsen fortsätter att falla

Börsen fortsätter att falla och jag har ökat min kassa något. Ligger just nu med 9,3% i cash vilket är rekord för mig. Får se hur länge jag kan hålla mig innan jag köper något.

Sålde av 700 aktier i Cherry igår för att säkra en fin vinst. Idag kommer såklart Redeye ut och är bullish och aktien sticker ytterligare 5%. Har fortfarande kvar 1000 aktier i bolaget som jag tänker behålla.
Portföljen är idag upp ca 0,5% tack vare Cherry och några andra bolag som inte ligger på rött.

Är det något som jag lärt mig under alla dessa år på börsen så är det att en handfull gånger per år så kommer det komma bra köplägen. Jag brukar sällan har likvider vid dessa tillfällen och nyttjar då belåningen istället. Efter som det är just en belåning så vågar jag aldrig köpa stort utan det blir mest småfjuttar.

Nu tänker jag i alla fall hålla mig lite kyligare och inte hoppa in igen vid första bästa upprekyl, utan invänta ett bra läge att fylla på i enligt mig trygga, stabila bolag.

Har muntligen gjort upp en affär om 1 000 aktier i Hernö Gin som jag hoppas går i lås inom kort.
Så där kommer en del av likviderna att gå åt. Uppdaterar inom kort om det blir klart.
Priset på aktien verkar hamna på 43 kr. Alltså 14,6% över senaste emissionskursen.

Cash i portföljen för första gången på länge

Portföljen har börjat återhämta sig och så även för er läsare antar jag. Extremt tvära kast och värden raderas bort på några dagar. Lite stressande om man är fullinvesterad. 

Jag har inte köpt så mycket under nedgången tyvärr då jag var fullinvesterad som sagt.  Jag har däremot avyttrat en del innehav nu under upprekylen så som Asiakastieto som jag sålde med en rätt ok vinst, +8%, samt Titon Holdings som jag ägt ett tag. Här blev det plus minus noll exklusive courtage och utdelningar. De handlas på Londonbörsen och är rätt svåra att sälja pga likviditeten. 

Jag ligger nu med ca 60 000kr i cash och ska försöka hålla hårt i de pengarna. Som ni ser på grafen ovan så har portföljen ett tekniskt stöd kring ca +8% och när det stödet är uppnått så kommer kraschen. Inget just nu pekar på att mönstret kommer att ändra sig mer än att rasen kanske blir större:). Kommer kännas bra nästa gång att ha likvider som kan stoppas i arbete. 

Platsbyten på toppen

Mina 5 största innehav är just nu:

Bahnhof 11,8%

Cherry 11,5%

A2 Milk Co 11%
Sampo 10,5 %
Investor 9,8 %

Cherry är den aktie som gått överlägset bäst för mig efter börsdippen. En kanonrapport samt uppköpet av Mr Green har verkligen matat på med nytt bränsle.
Funderar på att ta hem lite vinst här och kanske gå ner till en portföljvikt om 6-7 %.
Frågan är om det goda tillväxten håller i sig eller om det var väldigt speciella tillfälligheter som ledde fram till den organiska tillväxten på 46 %. Jag har ju varit med på uppgången och nedgången i LeoVegas så det känns viktigt att inte bara ryckas med utan vara försiktig helt enkelt.

Bahnhof står mest och stampar trots en riktigt bra rapport där man fortsätter att växa samt att serverhallen Elementica snart kommer att börja byggas. Dock har Bahnhof en premievärdering och det är väl rimligt att tro att aktien kommer ligga i någon form av konsolideringsfas ett tag innan nästa ryck upp kommer. Kanske är det nyheter kring Elementica som kommer vara triggern framöver. P/E liggerpå höga 36  men man växte vinst per aktie med 32 %.

A2 Milk är en extremt volatil aktie just nu. VD har storsålt och Nestlé ger sig in och konkurrerar med en egen produktserie av A2-mjölk.
Jag ligger kvar med innehavet då jag inte tror på några snabba förändringar hos konsumenterna. A2 är first mover och har ett starkt varumärke. Men kanske kommer det att visa sig att varumärke betyder mindre än vad man kan tro och att både marginaler och försäljning viker.  Är lite osäker över hur jag ska göra här framöver.

Sampo är ett av få bolag som jag ökat lite i under dippen. Inga stora köp men 10 aktier här och 10 aktier där typ. Stabilt bygge där Nordea är svarta fåret med sämst kundnöjdhet och lönsamhet av storbankerna. Istället så har man nordens mest välskötta bolag If (samt Topdanmark) som fortsätter leverera tillväxt och ökad lönsamhet, vilket ökar på utdelningarna till moderbolaget. Höjd utdelning till våren att vänta alltså!

Investor behöver ingen närmare presentation men jag är nöjd med att innehavet har klättrat upp till topp 5. Är det någon aktie som jag inte är orolig över hur dagskursen rör sig så är det Investor. Bra differentiering av bolag och bra fördelning av sektorer. Verkstad, försvar, telecom, bank och hälsovård för att nämna några. Ska mycket till om jag ska sälja och ökar gärna på dippar runt 350-360kr. 

Nästa vecka är det visning på en liten hyresfastighet som vi är intresserad av. Hoppas den inte gör en besviken så vi kan slå till på ännu en innan året är slut.