Söndagsläsning-En crash course i att köpa skog

Jag är en mycket skogsintresserad person och jag tittar flitigt efter möjligheter till att förvärva en fastighet.
Vi äger skog i familjen redan men jag skulle inte ha något emot att själv köpa till lite mer mark då vårt innehav är långsiktigt och det är fantastiskt roligt att jobba med. Långsiktighet är ett måste då det nästan är omöjligt att göra snabba pengar på skog i dagens marknad.
Det är också en häftig känsla att skapa ett värde som man kan lämna över till nästa generation att förvalta.

Vad är viktigt att titta på?

När jag tittar på skog så är det första avgörandet lokaliseringen såklart. Jag kommer inte vilja ha skiftet allt för långt bort vår redan befintliga skog. Dock inget måste om priset skulle vara tillräckligt attraktivt.
Sedan är läget en viktig faktor. Hur ser de logistiska omständigheterna ut? Är det lätt att komma dit med maskiner och timmerbilar? Detta påverkar värdet för fastigheten men även kostnaderna för både gallring och avverkning när det blir aktuellt. Läget, läget, läget.

Sedan är det såklart dags att titta närmre i "årsredovisningen". I detta fallet skogbruksplanen.
I skogsbruksplanen hittar du allt du behöver. Ett fysiskt besök eller en "okulärbesiktning" är en självklarhet innan du slår till. Att köpa "osett" innan visning gör man bara på Stockholms bostadsmarknad. Inte om du har kepsen fylld med bonförnuft.

I skogbruksplanen hittar du information om fastigheten och hur många ha (hektar) som är produktiv skogmark, impediment (mindre än 1m³ per hektar)eller tex inägomark (gammal betesmark typ).
Man har även delat upp skogen i ålderklasser samt huggningsklasser. I huggningsklasserna så har man delat in skogen i röjning, gallring och avverkning samt grader av dessa.

Skogsbeståndet

Man vill helst ha en skog som domineras av gran eller tall.
Beroende på jordmånen så passar de olika trädslagen olika bra. Med mager jord och mycket lingonris så främjar man tall. Bördigare jord med god tillgång till grundvatten och mycket blåbärsris så främjar man granen. Nu generaliserar jag lite enkelt här.
På så vis maximerar du tillväxten med det trädsorter som lämpar sig bäst för det specifika geografiska området.
Men hittar du ett misskött skifte som är riktigt eftersatt så är det inte helt omöjligt det är mycket sly och inget tydligt framröjt bestånd. Då kan det ta tid att få till en lönsam produktiv skog.

Annan viktig del som vi alla vill ha i denna värld just nu (förutom fred på jorden förstås), är tillväxt.
I skogen kan man alltid vara säker på att man finner tillväxt oavsett vilken ränta vi har, politiskt styre eller hur arbetslösheten ser ut. Här tuffar tillväxten på helt obrydd av vad som sker utanför och ovanför dess trädkronor.
Här mäter man tillväxten i bonitet (bördighet och producerande förmåga/ha).

*Bild hämtad från slu.se/skogsbrukstaxeringen

Boniteten kan variera från 1 i norr till hela 12 i söder. Och såklart skogspriserna med den.
I södra Norrland där jag "opererar" från tid till annan så hittar man en bonitet på ca 5,5-6. Ca 6 m³/ha alltså.

Räkneexempel

När du har skummat dessa siffror så är det bara att börja räkna på tex massavedspriset i ditt område. Låt säga att det idag ligger på ca 285kr. Då kan du lätt räkna fram att ett skifte på 60ha och med en bonitet på 6 skulle avkasta 102 600kr/år i ökad tillväxt (285*60*6). Har du även ett äldre tallbestånd på fastigheten som är avverkningsbart så kan du räkna ut timmerpriset för det beståndet och då komma fram till en högre siffra. Men här kan du lite snabbt få fram värdeutvecklingen på fastigheten.

Avgörande för köpeskillingen är virkesförrådet för fastigheten och hur vida det utgörs av ett ungt, medelålders eller ett äldre bestånd.

Pengarna i exemplet ovan är brutto och till det så ska det dras av kostnader för röjning gallring och eventuella avverkningskostander.
Nu är det heller inte likvida pengar i handen utan kubiken kan också bestå av ungskog som varken kan gallras eller avverkas. Men värdet finns där och på sikt så kan du glädjas åt avkastningen.

Slutligen så handlar det om priset, och om eller hur mycket som skall finansieras via lån. Vilken kalkylränta vill du räkna på? 3-4% kan jag tänka mig skulle vara rimligt.
Belåningsgraden påverkar den framtida avkastningen betydligt då framtida kassaflöden kan ligga långt fram i tiden. Ju mer pengar kontant desto lägre avkastningskrav kan du ha och klara av.
På lång sikt blir det nästan alltid en bra affär.

Här kommer statistik på utveklingen av skogspriser i Sverige de senaste åren.
Såklart högsta priser i Sydsverige där också tillväxten är som högst.

*All data är lånad från http://www.atl.nu/skog/skogspriserna-omr-de-f-r-omr-de



Framåtblick

Skogspriserna i Sverige har länge varit i stigande trend men började backa 2011. Så något billigare att köpa nu än för några år sedan alltså. Dock så tror man att de senaste räntesänkningarna från riksbanken kommer att ge priserna en skjuts i statistiken inom ett par månader.

Ränteläget är högst korrelerat med skogspriserna. Även timmerpriserna har gått upp den senaste tiden vilket också gör det gynnsammare att investera i skog.

Summa summarum

Man kan aldrig bli rik på att köpa skog längre. Det är helt enkelt för dyrt i förhållande till avkastning.
Ditt hjärta måste klappa för skog eller jakt för att du ska kunna försvara den "goodwill" som man kan kalla det överpris man betalar.
Däremot så kan det vara väl värt att investera i om du sitter på en lite större summa pengar och vill sprida riskerna. Kanske inte lägga alla pengar på börsen eller i bostaden?

Har nyligen lagt ett bud på ett skifte under utgångspris då skogen var ganska eftersatt.
Får se hur det faller ut. Jag hoppas i alla fall att jag är några träd rikare om några veckor!

Trevlig söndag