Att investera i hyresfastighet

Nämnde för någon dag sedan på Twitter att jag övervägde att köpa en hyresfastighet och fick ganska mycket respons. Inte oväntat då jag märkt under åren ett stort intresse för just den typen av investering hos spararkollektivet.
Den fastighet jag nu har kollat på är inte såld än och jag inväntar fortfarande en del kompletteringar från mäklaren innan jag bestämmer mig för om jag vill gå vidare.
Men jag tänkte skriva lite om vad jag tycker är viktigt vid fastighetsköp.

Men då ska ni ha i åtanke att jag inte äger några hyresfastigheter idag och är alltså en novis i ämnet.

Jag har nu kollat runt ett par år efter ett rimligt objekt att köpa i storleksklassen 3-5 lägenheter. Ja ska man ha större en så blir det genast mycket pengar.
Problemet är väl inte lånebördan i sig utan kontantinsatsen som blir väl övermäktig. Vill inte nalla allt för mycket på portföljen heller.

Men trots högkonjunktur och god marknad så lyser objekten med sin frånvaro. Självklart dyker det upp ett intressant objekt då och då men utbudet är generellt skralt i det här "småhus"-segmentet.
Oftast hittar man fastigheter i den storleksklassen på mindre orter runt om i Sverige. Där kan jag tycka att det inte är någon idé att köpa om du inte är bosatt eller har nära anknytning till orten.

Checklista

En checklista är viktigt och behövs när man gör så pass stora affärer som fastigheter är. När man handlar aktier så kan man alltid köpa en liten "bevakningspost" undre tiden man läser in sig i bolaget.
Med fastigheter är det all-in och ofta betydligt större belopp än vad du någonsin skulle våga lägga in i en aktie.

Här kommer några punkter som jag tycker är viktigt  när jag värderar potentiella objekt. 

Marknadsvärdet

För att snabbt stämma av om priset är marknadsmässigt så dividerar du driftsnettot med den kalkylränta som finns för just den orten.
Driftsnettot är intäkter från fastigheten minus alla driftkostnader. Men inte de finansiella kostnader som krävs för att förvärva fastigheten.

Självklart så kan du ha en egen kalkylränta som Du vill ha för att gå in i en fastighetsinvestering. Men det är marknaden som sätter priserna och det finns nästan alltid ett konsensus kring var kalkylräntan ligger på just den orten/kommunen. 

Är du osäker så kan du alltid prata med det lokala bankkontoret. De har koll på detta.

Ex: 225 000kr(driftsnetto)/0,05%(kalkylränta 5%)=4 500 000kr(marknadsvärdet) 

Oftast så finner du objektet på kronan exakt när du räknar på det här viset. Så uppenbarligen har mäklaren också gjort så.

Direktavkastningen 

Här kollar du snabbt vad fastigheten har för direktavkastning på det pris som är begärt. 

Du dividerar driftsnettot med pris på fastigheten. 225 000kr/4 500 000kr=0,05 alltså 5%.

Finansiering
Var väl förberedd inför ansökan om lånelöfte. Ha med dokumentation kring hyror, driftkostnader och en ekonomisk plan för den framtida driften. Efter som jag (eller du) är grön inom den här branschen så finns de en automatisk skepsis hos banken mot oss förstagångare.

Schablonen för underhållskostnader för en hyresrätt ligger på 450kr/m2 och år. Det är trots allt en schablon som gör din kalkyl rätt defensiv vilket minskar risken för felberäkningar.

Minst 75% belåning vill jag ha. Annars blir förtjänsten för liten och insatsen för stor. Det är också lite grejen med fastigheter att få en viss hävstång med hjälp av belåningen.

Skulle jag ha ett mindre fastighetsbestånd skulle jag absolut vilja ha lägre belåning totalt sätt men på mitt första köp kan jag tänka mig lite högre lån.

"Lynchning" av hyresmarknaden

Med "lynchning" så menar jag att man likt Peter Lynchs som var ute bland "folket" och företagen "på stan" för att själv skaffa sig en uppfattning om hur vida produkterna säljer eller står sig mot övriga. Hur många kunder dyker upp i butiken osv?

Men i detta fall så gäller det att kolla upp hyresköer hos de privata eller kommunala fastighetsbolagen. I vissa småstäder i landet kan det trots allt vara ett par-tre års kö för att få en 

3:a eller 4:a vilket för dig är viktig information när du kalkylerar risken för vakans.
Vem kunde tro att det kan vara bostadsbrist i småorter i Norrland tex? Men exempel på det finns.

Intervjua grannar eller de boende för att få en uppfattning om huset och dess hyresgäster. Kanske lite väl integritetskränkande spionage men kanske kan ge dig en viktig pusselbit. Dock inget jag själv testat.

Prata också med banken då de brukar ha koll på den lokala bomarknaden och dess vakanser.

Hyresnivåerna

Här vill jag få information kring alla hyresavtal och hur vida justeringar har gjorts under åren. 

Har man justerat upp hyrorna som man ska enligt de förhandlade indexjusteringarna? Har hyrorna justerats till marknadsmässiga nivåer efter man har tagit större renoveringar?

Här kan det annars finnas "dolda värden" i fastigheten om det visar sig att hyrorna har släpat efter eller att man inte har justerat tillräckligt när standarden har höjts. 

Högre hyresnivåer ger ett högre driftnetto som i sin tur ger högre direktavkastning och högre marknadsvärde. 

Renoveringsbehovet

Här gäller samma princip som om du ska köpa ett hus. Inga skillnader direkt.
Hur gamla är vitvarorna? Behövs det badrumsrenovering inom närmsta åren? 

Hur ser det ut med fukt och ventilation i fastigheten? Ta del av senaste OVK- och radonbesiktningen?

Uppvärmningskälla? Vad skulle det kosta att byta? Har jag råd att ta någon större kostnad för detta under kommande 3 år? Hur ska jag kunna lösa det finansiella? 

Ja listan kan göras lång på de saker som man behöver besikta innan ett fastighetsköp. Här behöver man ta hjälp av en kunnig person för besiktning om man själv är oerfaren. 

Engagemanget 

Kanske inte en checklista för fastigheten men en viktig punkt för en själv att tänka till över.

Engagemanget måste finnas. De kan vara krävande att vara jour dygnet runt för sina hyresgäster eller vara tvungen att göra brandkårsutryckningar för att fixa eventuella småfel.

Det mest naturliga är att leja bort fastighetsskötseln. Men då är frågan om man har råd? Har man råd med ett företag som debiterar dyra pengar för att man varit och bytt lampor i trapphuset eller bytt vattenlås i ett badrum?
Sådant vill man såklart slippa på sikt men kanske rimligt att göra en del av jobbet i starten av sin karriär.  

Slutligen

Jag resonerar i alla fall så här.
Självklart måste man få ihop siffrorna och kunna förutsäga så många risker som möjligt. Men jag anser inte att det måste bli en fantastisk affär på kort sikt där fastigheten ska avkasta 6-7% från dag ett.
Kanske kan det bli ett förlustår eller break-even pga en del renoveringar men du ska i så fall veta när du kommer kunna vända till positivt kassaflöde igen.

Jag tycker man kan jämföra med att starta ett företag. Då är man nästan inställd på att man kanske inte kommer att kunna plocka ut några pengar det första året (beror såklart på vad du jobbar med) men när du ska köpa fastighet så förväntas det att vara lönsamt från dag ett. 

Så för oss som verkligen vill ge oss in i detta så kan det vara bra att bara komma igång och inte stirra sig allt för blind på avkastningssiffrorna. 

Man lär sig nog bäst under vägen och varför inte starta smått för att sedan växla upp om man tycker det är kul?

Vill du har ett bra räkneexempel på hyresfastighet så rekommenderar jag att du läser följande inlägg om ämnet från bloggen Rika Tillsammans.