Intresserad av att köpa skog?

Det är i alla fall jag.
Familjen äger en hel del skog redan och min del i ansvaret borde därför vara att öka på beståndet innan jag lämnar över arvet till mina barn. Således så känner jag mig inte särskilt stressad att jag måste köpa nu men någon gång när ett tillfälle dyker upp bör jag slå till.

Tyvärr så lyser fyndmöjligheterna med sin frånvaro när det kommer till skog och det känns som att skogen under lång tid har agerat som parkeringsplats för lite mer förmögna människor som vill bredda investeringsportföljen och samtidigt åtnjuta nya skattefördelar.
Ett ökat intresse för jakträtter har också bidragit till att dra upp priser på små fastigheter runt om i landet. Häftigt att få jaga i sen egen skog kan jag tänka mig att många tycker.
Överlag så är sentimentet positivt kring skog som en investering på långsikt vilket påverkar vad köparna är villiga att betala vilket driver på skogspriserna.

Nollräntan har gjort att även mindre attraktiva skogsfastigheter säljs för rekordpriser trots att man har avverkat ett större bestånd och inte brytt sig om att plantera nytt. Rabatten uteblir ändå. Likaså om skiftet har en form av en liten tunn och smal kil långt in i skogen och saknar vettiga vägar så lyser rabatten med sin frånvaro. Välarronderat ska det vara.

Att värdera skog

Men det är mer än bara priset per hektar eller hur mycket du får betala för virkesförrådet som spelar roll. Tillgängligheten till vägar kan vara minst lika viktigt.
Ett skifte som angränsar till en landsväg samt har en bra vegetation och framkomlighet kommer vara gynnsamt kostnadsmässigt vid framtida gallringar och avverkningar vilket motiverar ett högre pris.

Men kanske det viktigaste är att få köpa en fastighet som angränsar till ditt befintliga. Stort plus!

Åldersklasserna i beståndet är också avgörande. Det är ju åldern på skogen som visar på när du faktiskt kan "ta en vinst". Alltså plocka ut riktiga pengar från skogen.

Skogen växer såklart varje år och på din fastighet med x antal kubik per år vilket ger ett ökat värde i kronor. Men det är långt ifrån säkert att det är pengar som går att plocka ut om den största tillväxten ligger i ung eller nyplanterad skog.

Förutom slutavverkningen så är det först när du kan gallra som du får betalt för din skog. Den lilla skogsägaren ägnar sig oftast åt att plocka ut lite ved också för att sälja. Helst svart såklart:).

Viktigt också att köpa en skog som är välskött. Att föregående ägare har röjt, gallrat och tagit hand om skogen. Viltskador kan också vara en faktor som skapar bestående skador och urholkar stora värden.
Tanken med en framgångsrik skogsekonomi är att producera sågtimmer av tall eller gran. Det är där det görs pengar. Inte genom en dåligt skött skog som bara kan generera massaved.

Räkneexempel

Tänkte att jag skulle kolla på en slumpvald skogsfastighet som är ute nu för att se om det går att göra några pengar här.

Jag har valt den fastigheten i mellansverige som ligger ute till salu hos LRF. Går igenom några nyckeltal för att snabbt skaffa oss en uppfattning. 

Pris: 3.900 000kr

Totalarea

102,3 ha

Skogsmark

95,4 ha

Skogsimpediment

5,8 ha

Väg och kraftlednig

0,8 ha

Övrigmark

0,3 ha

Virkes-förråd

11 321 m³sk

Med ett enkelt överlag så kan man se att vi får måste betala 38.000kr/ha.Till synes ett lite högre pris per hektar än vad du annars kan hitta i regionen. Men då får man ta i beaktande att man är omgiven av bra vägar och att det är ett fint sammanhängande skifte. Betingar en viss premie.  

Vi kollar också vad vi får betala för pris per skogskubikmeter. 

3.900 000kr/11321m3sk=344kr/m3sk. Något högre intervall här då snittet i regionen snarare ligger kring 325kr/m3sk. 

Vi betalar något så när marknadspriset per hektar samt per skogskubikmeter (snitt 350kr/m3sk i mellansverige). Ingen överraskning alltså. 

Vi kan i alla fall se att det inte är något felprissatt fynd. 

Men nu behöver vi leta lite noggrannare i prospektet för att se om vi finner något mer aptitligare som kan försvara ett köp.

Ett stort plus är fastighetens arrondering (uppdelning). Inga hektar som är fördelade på en långsmal kil som sträcker sig flera kilometer utan ett fin inrutad rektangel helt enkelt. 

Nu måste vi också titta på skogens "balansräkning". Vilka tillgångar har fastigheten?

Det gör vi bäst genom att kolla på huggningsklasserna.

Det jag kollar först är fördelningen mellan barr/lövskog. Här har vi 66% Gran, 21% Tall och 12% löv.

Men man har uppenbart gynnat granen här eftersom det inte är så mycket tall på uppgång när man kollar på röjningsskog och gallringsskog. 

Gran växer lite snabbare än tall och har dessutom ett högre massa- och timmerpris än tall. Alltså positivt för framtida ekonomin med andra ord. 

Ingen kalmark vilket är positivt. All skogsmark har skog och träden jobbar dygnet runt för att avkasta åt dig. Det man ska se upp med är hur stor areal som kräver röjning. 

I detta fall 34,7ha som behöver röjas eller åtminstone inom ett par år. 

Röjning är bara kostnader kortsiktigt och ger ingenting tillbaka förutom framtida avkastning. Dessutom tidskrävande för dig som skogsägare om du inte väljer att leja bort. Här hade jag gärna sett en mindre andel röjning då vi nu hamnar på hela 35% av fastigheten. Mycket tråkjobb döljer sig här. 

Beroende på hur skogens ålder kan du också räkna ut ett gallringsvärde på den skog som klassas som G1 och S1. 

Då behöver du konvertera från skogskubikmeter till fast kubikmeter under bark (m3/fub). 

Det är nämligen det måttet som du får betalt för. 

Man brukar räkna av skogskubikmetern med 0,84 för att komma ner till m3/fub. Man brukar också räkna på ett uttag på 1/3  av skogen vid gallring då du knappast kan blåsa ner allt. 

Som exempel så kan vi ta G2 7 311m3*0,84=6 141m3/fub Möjligt uttag 1/3=2 047m3. 

2 047*250kr(massapris gran)=511 770kr.

Så en halv miljon för den gallringen skulle det kunna inbringa. Sedan så ska det också dras av för kostnader för gallring men nu räknar vi grovt.

För S1-skogen så kan vi räkna på samma sätt. 2634m3*0,84=2212m3/fub. 2212/3=737.

737*250=184 380kr. 

Så totalt skulle du kunna gallra för ca 700.000kr på den här fastigheten. Inte så illa faktiskt.

Efter som jag har kollat medeldiameter på granen i S1 och ansett att den är ganska tunn så antar jag att avverkning inte är aktuellt utan endast gallring som ger massaved. Medeldiametern på S1 är ca 18-20cm. 

Om du som läser detta själv är skogsägare eller bara kunnig så får du gärna lämna feedback på mitt räkneexempel! Tanken är att räkna grovt för att se potentialen och har jag missat något så fyll gärna i.

En stor del av virkesförrådet ligger i kategorin gallringsskog G1 vilket är bra för då har passerat det yngsta steget i tillväxten och du kan här få inkomster från vedförsäljning och massaved vid gallringen. 

Det är ett ganska stort bestånd som kommer vara värt mycket pengar på sikt. Du hittar sällan fastigheter med motsvarande virkesförråd slutavverkningsålder. 

De pengarna har man tagit hem innan en försäljning.

Boniteten

Ett viktigt nyckeltal när du värderar skog är boniteten vilket kan jämföras med en akties/bolagets vinsttillväxt. 

Boniteten varierar stort i landet från 1,5 i norraste delarna till 12-13 i de södra. 

Då boniteten förklarar tillväxttakten i m3sk per hektar så ser man också snabbt varför skogspriserna skiljer sig så pass mycket i landet. Vilket också är helt rimligt. 

I detta fall så uppvisar fastigheten en medelbonitet på 6,7 vilket är högt om man jämför med regionen som helhet där man snarare hittar siffror runt 5 till 5,5. 

Om värdet per m3sk är 344kr och det växer med 6,7/ha blir det totalt en tillväxt på 219.000kr per år i tillväxt. Dock ett väldigt teoretiskt antagande som snarare syftar till ett försäljningsvärde och inte ett värde som du kan plocka ut i kronor.

Men trots det så visar det på att det finns ett fint värde som ökar på sikt och som också kan konkurrera med avkastningen på börsen. Riskjusterat i alla fall.

Men att köpa skog med belåning likt bostäder är ingen höjdare. Tror snarare på en maxbelåning om 50% för det ska vara försvarbart. 

Som sagt. Mycket kostnader initialt som skogsägare och inkomsterna ligger långt fram i tiden. 

Du bör vara ett stort intresse för att det ska vara intressant att köpa till dagens nivåer. Och det är det för mig. 

Jag kommer inte att slå till på den här fastigheten då det handlar om för stora pengar. Men den är helt klart intressant jämfört med andra objekt som varit ute sett till arronderingen och boniteten samt att det finns mycket "äldre" ungskog som är på gång. 

För den som har ett rejält överskott av likvider så skulle det kunna vara en perfekt pensionsförsäkring. 3.900 000kr är ett rimligt pris och kan motivera ett köp.